（2016）粤2072民初15610号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-02-28
案件名称
关力诚与杨军强、中山市盛和灯饰有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关力诚,杨军强,中山市盛和灯饰有限公司,邓玉颜
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初15610号原告：关力诚，男，1973年10月18日出生，汉族，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：白彩霞，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所律师助理。被告：杨军强，男，1981年8月18日出生，汉族，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：刘和林，广东香山律师事务所律师。被告：中山市盛和灯饰有限公司，住广东省中山市。法定代表人：邓玉颜，总经理。被告：邓玉颜，女，1968年2月2日出生，汉族，住广东省中山市，上列两被告的共同委托诉讼代理人：朱均洪，广东香山律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。原告关力诚与被告杨军强、中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关力诚的委托诉讼代理人白彩霞，被告杨军强的委托诉讼代理人刘和林，被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜的共同委托诉讼代理人朱均洪、梁君静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关力诚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杨军强签订的《转让协议书》；2.被告杨军强、中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜连带返还已向原告收取的保证金、租金合计612000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至清偿之日止）；3.被告杨军强、中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜连带赔偿原告损失1014386.8元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至清偿之日止）。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：被告杨军强、中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜连带向原告返还已收取的中介费20万元。事实和理由：2016年3月份，原告与被告杨军强就转让被告杨军强从被告中山市盛和灯饰有限公司及邓玉颜处承租的位于中山市横栏镇茂辉工业区乐丰六路33号第一幢三至六层经营权达成一致意见。随后，原告经三被告同意并按照三被告指定用途投入装修，转让协议履行过程中原告与被告杨军强在2016年5月3日签订一份《转让协议书》对各自权利义务再次明确。被告邓玉颜向原告出具了相关资料并派人陪同原告办理完成出租屋备案登记，原告领取了出租屋备案登记回执等资料。但在原告完成装修后才开始试营业时，被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜却突然在2016年10月中旬强行将原告赶离涉案物业。而被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜拒绝返还从原告处收取的款项并拒绝赔偿原告已实际花费在涉案商铺上的装修损失合计1626386.8元。原告认为，因被告杨军强转让的物业原因导致原告产生巨额经济损失，而被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜在同意被告杨军强将涉案物业经营权转让给原告后又恶意收回、坐享原告装修成果的行为也没有任何法律依据，三被告应承担连带赔偿责任。被告杨军强辩称：一、杨军强不存在违反《转让协议书》中的约定的行为，原告如果因为解除《转让协议书》后，有相应的经济损失产生，也与杨军强没有关系；二、杨军强已经全面履行了双方签订的《转让协议书》，不存在任何的违约行为。原告因经营房屋租赁生意，从杨军强处承租涉案物业。2016年3月18日，杨军强协助原告接收涉案物业，并将《租赁合同》和保证金收据一并交付原告，同时已将转租事项告知中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜。杨军强已按约定协助原告成为次承租人并实际承租和经营涉案物业。2016年10月，原告通知杨军强涉案物业已经被中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜强行收回，导致其损失惨重，请求杨军强协助谈判。在协商过程中，中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜提出因原告没有缴纳涉案物业2016年7月18日-10月17日租金等费用，故收回物业。如果原告拖欠出租方租金等费用属实，则其作为次承租人没有履行《租赁合同》的约定导致涉案物业被收回，由此产生的一切经济纠纷，应按照双方签订的《转让协议书》中约定，由原告承担一切责任，与杨军强没有关系；三、原告在履行《转让协议书》中导致中山市盛和灯饰有限公司向杨军强也提起诉讼，根据协议约定，该案如给杨军强造成损失，杨军强会向原告另行追偿。综上，原告的所有诉讼请求没有法律依据，应全部驳回。被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜共同辩称：一、中山市盛和灯饰有限公司与原告不存在租赁合同关系，中山市盛和灯饰有限公司仅与被告杨军强之间存在租赁合同关系，本案纠纷与被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜无关；另因被告杨军强违反合同约定逾期缴纳租金，目前还拖欠租金，中山市盛和灯饰有限公司已提起诉讼。二、被告邓玉颜作为本案被告不适格，被告邓玉颜并非涉案租赁物的产权人，其与本案纠纷没有任何关系。经审理查明，涉案租赁物位于中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层。该物业产权人为中山市盛和灯饰有限公司。中山市盛和灯饰有限公司为有限责任公司（自然人投资或控股），于2009年11月25日登记成立，法定代表人邓玉颜。2015年8月18日，出租方（甲方）中山市盛和灯饰有限公司与承租方（乙方）杨军强签订《租赁合同》，约定甲方将位于中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层出租给乙方用于经营出租公寓；租赁期限自2015年11月1日起至2027年10月30日止，从2016年3月1日开始计租；第一年至第三年每月租金为154000元，第四年至第六年每月租金169400元，之后租金按当时市场行情确定另行签订补充协议，租金每月缴交一次，先交租后使用，每期应提前十天交下一期租金；租赁保证金为462000元，签订合同之日支付200000元，余下保证金262000元于2015年11月1日支付；合同同时对水费、电费、管理费进行了约定由乙方承担；乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金或其他应向甲方缴交的费用，视作为乙方违约处理，甲方有权解除本合同，即时收回物业。合同还对双方的其他权利与义务作出了约定。签订合同后，杨军强分别于2015年8月20日，12月8日向中山市盛和灯饰有限公司转账方式缴纳租赁保证金200000元，262000元，合计462000元。中山市盛和灯饰有限公司分别向杨军强出具了收据。2016年3月份，原告关力诚与被告杨军强达成口头协议由杨军强将其从中山市盛和灯饰有限公司处租赁的涉案物业转租给关力诚经营。关力诚当月委托案外人黄利向被告杨军强缴纳租赁保证金462800元，并称向杨军强支付了中介费200000元，其仅提供了录音资料予以证明，但杨军强在诉讼中对中介费200000元不予确认。而杨军强也将相关的租赁押金收据、租赁合同等材料移交给关力诚，其中关力诚在杨军强持有的与中山市盛和灯饰有限公司签订的《租赁合同》承租人处添加上自己名字并签名按手印。后双方于2016年5月3日签订一份《转让协议书》，载明内容有：双方同意将中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层（一楼门面铺位250平方）的经营权转让给关力诚，包括刑事纠纷、经济纠纷、意外事件等一切事宜都与杨军强无关，全由关力诚负责，双方签字后本物业与杨军强无任何关系。同时，关力诚作为申明人出具一份《协议书》，载明内容有：中山市横栏镇茂辉工业区三沙乐丰路3-6楼宿舍，一楼铺250平方，所有经营使用权（含押金、合同装修等）一切事项全权转让给关力诚，以后本宿舍物业与杨军强无任何关系，杨军强应如实提供所付钱款银行转账记录，本物业房东已认可同意，合同更改与后续事宜与杨军强无任何关系；并注明杨军强不得以任何理由纠缠物业、合同及押金的退赔，关力诚不得以本物业事项纠缠杨军强。关力诚受让涉案物业经营后，从2016年3月开始进场装修，其提供了收据、出货单、采购合同等证据证明其在2016年3-10月期间为装修涉案物业3-5层支出161343元；在2016年3-10月期间为装修涉案物业6层支出633146元；在2016年4-8月期间为涉案物业制作广告及购买其它工具支出50924元；其代被告缴纳个人所得税、房产税合计933.98元及为涉案物业安装视频门禁支出6970元；其办理涉案房产出租人责任保险支出680元。另在2016年7月至10月期间，关力诚陆续向被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜缴纳了装修期间2016年3-8月的水电费合计155952.8元、水电公摊费5371元;缴纳了2016年7月18日-8月17日部分租金150000元。中山市盛和灯饰有限公司对收取上述费用出具了相关收据，其中收据均载明有“关力诚代杨军强支付租金、水电费等”的内容。2016年10月中旬，关力诚称涉案物业被中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜强行收回，无法继续承租涉案物业造成其产生巨额经济损失。在协商未果后于2016年12月23日向本院提出前述诉求。诉讼中，中山市盛和灯饰有限公司确认2016年12月中旬才全部收回涉案物业，其收回理由是被告杨军强违约，未按期缴纳租金等相关费用，在向杨军强发出解除租赁合同的通知并解除合同后将涉案物业收回。本院认为，杨军强与中山市盛和灯饰有限公司签订的《租赁合同》、及与关力诚签订的《转让协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从双方当事人签订的合同及协议内容看，本案涉及的是房屋租赁合同关系，《租赁合同》中的出租方为中山市盛和灯饰有限公司，而邓玉颜作为公司的法定代表人签名系履行公司职务行为，故邓玉颜并不是本案的适格被告；杨军强在《租赁合同》中为承租人，关力诚则作为杨军强的承租人即租赁关系中的次承租人。本案中，关力诚作为次承租人以涉案物业被强行收回为由向承租人、出租人主张相关权利。结合原、被告的诉辩意见，本案主要涉及的问题有中山市盛和灯饰有限公司收回涉案物业，是否构成违约？关力诚主张诉讼请求的理由是否成立？关于问题一：本案中，杨军强以签订《转让协议书》形式将涉案物业经营权转让给关力诚，实为转租涉案物业。从双方履行合同来看，关力诚向杨军强缴纳了租赁保证金462800元，其采用了以代杨军强向出租人直接缴纳租金等费用的交易方式。关力诚提供的证据显示其仅缴纳了2016年7月18日-8月17日部分租金150000元。但2016年8月17日之后的租金并没有提供证据证明已向出租人缴纳，也未提出有任何正当理由迟延缴纳租金。杨军强也未提供证据证明向出租人缴纳了租金。虽然杨军强与关力诚签订《转让协议书》约定经济纠纷等一切事宜均与杨军强无关，全由关力诚负责，双方签字后本物业与杨军强无任何关系。但根据合同相对性，杨军强与关力诚之间的内部约定不能对抗出租人，承租人杨军强仍应按租赁合同约定缴纳租金等费用。而且实际履行中，也是采用关力诚代杨军强向出租人缴纳租金的方式。根据出租人中山市盛和灯饰有限公司与承租人杨军强签订的《租赁合同》约定，杨军强每月缴交一次租金，先交租后使用，每期应提前十天交下一期租金。现杨军强未按租赁合同约定按时缴纳租金，次承租人关力诚也未按其与杨军强的约定向出租人缴纳租金，已属事先违约。中山市盛和灯饰有限公司有权解除其与杨军强签订的租赁合同并收回涉案物业。故本案中中山市盛和灯饰有限公司并不存在违约行为。关于问题二：原告关力诚认为因被告杨军强转让的物业原因导致原告产生巨额经济损失，而被告中山市盛和灯饰有限公司、邓玉颜在同意被告杨军强将涉案物业经营权转让给原告后又恶意收回、坐享原告装修成果的行为也没有任何法律依据。对此，本院认为，从整个房屋租赁法律关系来看，中山市盛和灯饰有限公司与杨军强存在租赁关系，杨军强与关力诚存在转租关系。本院上述已认定在租赁关系中，杨军强未按租赁合同约定缴纳租金等费用已属违约，中山市盛和灯饰有限公司为此解除合同；根据合同相对性，因租赁合同解除导致转租合同解除情形下，次承租人不得向出租人主张权利，其应依据合同相对性向承租人主张权利。但在转租关系中，关力诚未按《转让协议书》及租赁合同约定缴纳租金等费用已属违约，其无法证明承租人杨军强存在任何的违约行为。而杨军强已按双方签订的《转让协议书》，协助关力诚接收涉案物业，并将《租赁合同》和保证金收据一并交付关力诚，协助关力诚成为次承租人并实际承租和经营涉案物业。因此，关力诚在未举证证明承租人杨军强存在违约的情况下，向三被告主张相关权利的上述理由并不成立，其提出的所有诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告关力诚的所有诉讼请求。案件受理费19437元（原告已预交），由原告关力诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 黎 妙审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一七年七月十四日书记员 陈少颜 来自