（2017）渝0153民初2535号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-10-25
案件名称
重庆市新绩物业管理有限公司与李文元、付长芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市新绩物业管理有限公司,李文元,付长芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百六十二条
全文
重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0153民初2535号原告：重庆市新绩物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道红岩路49号1幢2单元5-4，统一社会信用代码91500226304924464W。法定代表人：罗财刚，主任。委托诉讼代理人：薛锋，男，重庆市新绩物业管理有限公司员工。被告：李文元，男，1969年8月3日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：付长芬，女，1969年8月13日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市新绩物业管理有限公司（以下简称新绩物业公司）与被告李文元、付长芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新绩物业公司的委托诉讼代理人薛锋到庭参加了诉讼。被告李文元、付长芬经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新绩物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告李文元、付长芬向原告支付物业服务费用1466.65元（计算至2017年4月30日）；2.依法判决二被告支付欠缴物业服务费用按每日3‰的违约金2640.14元（计算至2017年4月30日）；3.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2015年7月12日，原告与二被告所在的荣昌区X区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为A小区的业主提供物业服务，物业服务费用的标准为0.45元/月/㎡，公共能源费140元/年。合同签订后，原告按月履行了合同，被告自2015年7月12日起至2017年4月30日却一直未交纳物业服务费用。经原告多次催交，被告仍拒绝缴纳。根据《物业服务合同》约定，业主或者使用人违反约定，未按时足额交纳物业服务费，自拖欠之日起，按3‰的标准支付违约金。此外，荣昌区X区业主委员会系依法选举产生，有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。被告作为小区业主，应当受合同约束，按时足额交纳物业服务费，如未按时交纳，应当支付违约金。原告为维护自身合法权益，维护小区和谐居住环境，提供更好的物业服务，依法起诉至法院并提出前述请求。被告李文元提交书面答辩意见称，被告李文元于2013年与成都和谐物业公司签订了物业合同，也交纳了相应的管理费用，约定只要没有装修、入住即可少交管理费。被告李文元于2017年5月8日收到法院的通知后，才得知原告新绩物业公司提起诉讼。原告新绩物业公司自称其于2015年就入住X小区，但其两年来从未与被告李文元有书面或电话沟通，也未签订相应的合同，更未沟通过交费事宜。被告李文元支持交物业费，但具体交费金额及方式应经过大家的沟通来解决。被告付长芬未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告李文元、付长芬系重庆市荣昌区X小区A区1幢4单元2-3号房屋的业主，其房屋建筑面积为124.07㎡，房屋用途为成套住宅。2015年7月8日，荣昌县X区业主委员会（甲方）与原告新绩物业公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》。合同第六条约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，按建筑面积计算，双方约定物业服务费用标准如下：1.住宅物业服务费为每月0.45元/㎡（按建筑面积计算）；2.每户每年收取公共能源费和小修费（包括清洁、浇花等用水及花草、树木修枝、杀虫等材料、人工费在内）共计140元；3.小汽车、摩托车、三轮车、电瓶车、自行车等车辆，自行保管，采取防盗措施，物业公司未收取服务费，不承担车辆保管责任；4.小区商业门面服务费交纳为0.60元/㎡；5.物业服务费收取方式按应该交纳费用的第一个月一次性预交全年或半年的费用，由业主或使用人按时足额交纳给乙方，逾期不交纳按日加收总欠费金额3‰的违约金。合同第八条约定：1.业主应于接房之次日或者视为接房之次日起全额交纳物业服务费用或物业服务资金…2.物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务…合同第十七条约定：本合同期限为叁年，自2015年8月12日起至2018年7月11日止。该条关于期限书写的日期有改动，但有捺印。该合同第十七条所在页码有两份，第二份中第十七条约定：本合同期限为叁年，自2015年7月8日起至2018年7月7日止。该份合同加盖有原告物业公司的骑缝章，且骑缝章无误。合同第二十六条约定：甲方、业主、使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可依据《业主临时公约》的授权，向违约方提起诉讼。此外，合同还约定了原、被告的其他权利义务。2017年4月20日，原告新绩物业公司X小区A区4-2-3号房屋业主李文元发出物业管理费催收函，要求其交纳2015年7月12日至2017年4月30日期间拖欠的物业管理服务费用1466.65元及按照欠费总金额每日加收3‰的违约金2640.14元，共计4106.79元。原告还提供照片一张，该照片显示在祥和路1号4单元2-3的门上张贴有物业管理费催收函。此外，原告表示其于2015年7月12日进入小区提供物业服务，要求被告从提供服务开始缴纳未支付的物业服务费。原告称，被告李文元、付长芬在此期间未在家居住，二被告的亲属偶尔到其家中查看下情况。庭审中，原告新绩物业公司提供用电发票、收据、收条、收（领）款单等复印件，拟证明产生了公共能源费，并于庭审中表示公共能源费及小修费按照物业服务合同为每户每年140元，包括小区公共区域的用水，清洁，购置灯具、电线，维修门、管道，花草树木修剪和施肥等。本院认为，依法签订的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应自觉履行合同。业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案，被告李文元、付长芬所在小区的业主委员会已经与原告新绩物业公司签订了物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，真实有效，本院予以认可。据此，该物业服务合同对小区业主具有约束力，二被告作为小区业主，应当按照约定履行合同义务。原告已经为二被告提供了物业服务，二被告应当按照约定支付物业服务费等费用，故本院对原告要求二被告支付拖欠的物业服务费等费用的诉讼请求依法予以支持。物业服务合同签订时间为2015年7月8日，且根据合同约定的叁年履行期限以及骑缝章，故就合同的履行期限本院认可从2015年7月8日至2018年7月7日。原告表示从2015年7月12日进场提供服务，二被告也未提供证据予以推翻，本院予以认可。二被告自2015年7月12日至2017年4月30日所欠物业服务费共计1208.48元（0.45元/㎡/月×124.07㎡×21月+0.45元/㎡/月×124.07㎡÷31天×20天）。原告主张的公共能源费，有物业服务合同约定且二被告也未予以反驳，原告请求二被告支付该费用，本院依法予以支持。荣昌区X小区A区1幢4单元2-3号房屋2015年7月12日至2017年4月30日期间的公共能源费为252.77元（140元/年÷365天×659天）。物业服务合同约定了两种物业服务费的支付方式，原告对此也未作出合理的解释，故本院结合实际，认可物业合同第八条的规定，即物业服务费用或物业服务资金按月交纳且业主或者物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务。原告主张二被告以所欠物业费为基数以每日3‰支付违约金2640.14元（计算至2017年4月30日），按照物业服务合同约定，未按时足额交纳物业服务费的应支付相应的违约金，二被告逾期未缴纳物业服务费，本应支付违约金，但被告李文元辩称其因物业服务公司的变更导致无法履行交纳物业服务费的义务，本院考虑到其实际情况，认定其主观上并无拖欠物业服务费的恶意，故对原告要求二被告支付相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告李文元、付长芬未到庭参加诉讼，本院视其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李文元、付长芬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市新绩物业管理有限公司物业服务费1208.48元、公共能源费252.77元，共计人民币1461.25元；二、驳回原告重庆市新绩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李文元、付长芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李文元、付长芬负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 卞立跃二〇一七年七月十四日书记员 刘代全 更多数据：