（2017）沪0112民初10264号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-10-19
案件名称
夏兆沛与上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏兆沛,上海金盛家居市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初10264号原告：夏兆沛，男，1956年6月19日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：沈奇艳，上海中夏旭波律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王db，董事长。委托诉讼代理人：成文霞，女。委托诉讼代理人：付先来，男。原告夏兆沛与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称“金盛家居”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡香丽的委托诉讼代理人沈奇艳，被告金盛家居的委托诉讼代理人成文霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏兆沛向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告2015年1月1日起至2016年12月31日止的商铺租金人民币72,062元(以下币种相同)；2.请求法院依法判令被告支付原告逾期支付租金的违约金40,000元。事实和理由：2007年12月17日，原、被告就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺签订《商铺租赁合同》(合同编号：M33-101-02)。合同对于租期、租金金额、支付方式、违约金等做出约定。合同签订后，原告即按约将涉讼商铺交付被告使用，但被告屡次拖延支付租金，至今被告尚拖欠原告自2015年1月1日至2016年12月31日的租金72,062元未支付。原告曾多次就租金事宜向被告沟通、催讨，但被告总以各种理由推诿，故原告另要求向被告主张违约金40,000元。原告认为，当事人的合法权利受法律保护。被告签约后却罔顾合同约定以及法律规定，长期拖欠原告涉讼商铺的租金原告的合法权利遭受严重侵害，现原告为维护自身利益，故诉至法院。被告金盛家居辩称：首先，原告夏兆沛已于2016年7月将涉案商铺转让案外人，且约定2016年9月起涉案房屋租金利益归属于案外人所有。对于原告主张的欠租期限应从2015年1月1日至2016年8月31日止，且由于合同约定被告给付原告的是税后租金，原告主张的金额为税前金额，实际税后被告应给付原告的租金是57,449.42元；其次被告认为违约金过高，被告并不是主观恶意欠款，请求法院调整至10,000元。经庭审，原告夏兆沛变更第一项诉讼请求：请求法院依法判令被告支付原告2015年1月1日起至2016年8月31日止的商铺租金人民币60,051.67元。本院经审理认定事实如下：原告夏兆沛系闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室69.78平方米商铺的产权人。2007年12月17日，原告夏兆沛(出租方，签约甲方)与被告金盛家居(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》(合同编号：M33-101-02)，约定甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(69.78/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2014年1月1日至2016年12月31日期间的年租金为36,031元。每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金。租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。当日，原告夏兆沛(签约甲方)与被告金盛家居(签约乙方)签订《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：甲方委托乙方代开租赁发票；乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号；甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡；签订此合同时，乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号为户名夏兆沛，银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开卡银行为上海交通银行；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为银都路XXX弄XXX号XXX室-02。合同履行过程中，被告将租金代扣税金后向原告付清了至2014年12月31日止的租金。原告将涉案商铺出售并约定自2016年9月起租金收益归案外人所有，故被告自2015年1月1日至2016年8月31日止的商铺租赁费扣除应缴税费后仍有57，449.42元未给付原告。原告经多次催讨未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、交通银行客户交易清单，被告提供的税单以及原、被告的当庭陈述等证实，本院予以确认。本院认为，原告夏兆沛与被告金盛家居签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，被告金盛家居租赁商铺，应按时向原告支付租金。现就2015年1月1日至2016年8月31日止的租金已至付款期限，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，同时也约定由被告代扣税金，实际履行过程中被告代扣税金后向原告支付了2015年1月1日前的所有租金，对此双方均予以确认，故本院确认被告向原告支付自2015年1月1日至2016年8月31日止的租金57,449.42元(税前租金为60,051.67元)予以支持。在实际履约过程中，被告金盛家居长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。根据合同约定，被告金盛家居逾期支付商铺租金超过三个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金。给对方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告答辩要求降低违约金金额，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将原告主张的违约金金额调整至35,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告夏兆沛自2015年1月1日起至2016年8月31日止的租金57,449.42元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告夏兆沛违约金35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150.52元，由原告夏兆沛负担200元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担950.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 水轶良二〇一七年七月十四日书记员 沈凤丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 搜索“”