（2016）苏0591民初8787号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-30
案件名称
ＸＸＸ、黄克勤与苏州华新国际物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸＸ,黄克勤,苏州华新国际物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初8787号原告：ＸＸＸ，男，1946年8月14日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告：黄克勤，女，1950年5月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。法定代表人：汪美琳，董事长。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。原告ＸＸＸ、黄克勤与被告苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称华新物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2017年5月3日、7月5日公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ、黄克勤，被告华新物业委托诉讼代理人闾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ、黄克勤提出诉讼请求：1.被告应继续履行物业服务合同约定的义务和承诺，负责处理油烟污染乱排放，对损环的墙体堵洞，外墙裂缝修缮，恢复原有的外墙外观；2.被告合同违约赔偿原告部分经济损失45000元（155.37平方米住房按最低月租金3700元，每年支付物业费3635元，卫生间吊顶受污重新装修3000元，共计经济损失255000元）；3.诉讼费被告承担。事实和理由：2011年6月27日，原告向被告送交小高层建筑主体承重墙公共部位遭违规装修破坏的书面报告，反映东向列面承重墙、外墙及窗阳台横梁被切断内部钢筋开凿打洞（约直径22公分、12公分各一处），外墙面出现多处裂缝。被告消极对待，未对违反《业主公约》的行为采取相应措施劝阻、制止或及时报告有关部门、诉讼等，默认擅自变改承重墙结构、改变外墙外观的违章行为长期存在，不仅给高层建筑留下安全隐患，且违规装修造成油烟机、燃气热水器的污染废气乱排放。因排放口贴近原告住屋窗台，油烟废气倒灌进入室内，环境污染严重，至今无法正常出租，房屋空关五年三个月，合计损失255000元。事后原告多次向被告重复提出上述情况，要求尽早积极采取相应措施纠正违章。被告五年多来从未对物业建筑物维护、养护、管理，未修缮公用部位承重墙外墙的损坏，对装修行为不加监督管理，不制止污染废气乱排放，原告受损严重，应赔偿原告45000元。审理中，原告补充理由：小高层建筑东向列面承重墙、外墙及窗阳台横梁被人为切断内部钢筋开凿打洞（约直径22公分、约12公分各一处）距离相近，外墙面出现多处裂缝，留下房屋安全隐患，威胁原告房屋安全。2011年6月至今房屋已有六年被迫空关，现按2011年前的最低租金3600元/月计算损失259200元；2011年物业费涨价后3635.81元/年，六年需缴纳21814.86元；卫生间吊顶重新装修约花费3000元；损失共计284014.86元。据此，原告变更诉请为：1.被告应继续履行物业服务合同约定的义务和承诺，负责处理油烟污染乱排放，对损坏的墙体堵洞，外墙裂缝修缮，恢复原有的外墙外观，且修缮破坏的承重墙时要求符合技术要求，并出具相关部门的房屋质量安全评估报告，保存在小区房屋管理档案中；2.因被告方合同违约造成原告很大经济损失，原告要求被告部分赔偿144814.86元（房租费120000元，物业费21814.86元，卫生间吊顶重新装修费3000元）；3.诉讼费被告承担。原告另说明：第1项诉请所涉及的房屋损害部位即照片反映的四楼和五楼中间外墙面能看到的两个管道孔，一个是油烟排放管道，一个是热水器排烟管道，该两管道孔紧挨原告窗户下方，严重影响原告房屋使用。诉请“负责处理油烟污染乱排放”是指要求被告将孔堵住即可，也就是“对损坏的墙体堵洞”。诉请“外墙裂缝修缮”是指因楼下打孔致外墙裂缝，要求被告修缮并“恢复原有的外墙外观”。诉请“房租费120000元”，是因为自2011年6月份起至今的6年期间每月租金3600元，共72个月，原告自愿将主张金额降至120000元。诉请“物业费21814.86元”，是因为自2011年6月份起至今的6年期间每年物业费3635.81元，共6年，合计21814.86元。原告实际交给被告一半左右的物业费，现原告主张被告全额赔偿。诉请“卫生间吊顶重新装修费3000元”，是因为照片中能反映油烟严重污染原告卫生间吊顶，目前尚未装修，待被告赔偿后原告再行装修。被告华新物业辩称：1.被告已将装修行为报告有关行政机关，并愿继续对违章装修户劝阻、制止、报告有关行政机关。2.原告无证据证明其损失系由楼下排烟所致，且两个洞也非被告所打，油烟也非被告排放，原告要求被告承担赔偿责任无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2005年9月13日，原告成为苏州工业园区华庭苑1幢503室业主，房屋建筑面积155.37平方米。2011年之前被告即已为该小区提供物业服务至今。上述事实，有房产证、不动产登记簿、物业合同等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。原告提交如下证据：1.照片16张。以证明苏州工业园区华庭苑1幢403室在共用的外墙私自设置厨房排烟口，烟雾造成原告房屋内北面卫生间吊顶受污。被告质证意见：真实性无法确认，即使真实也无法确认关联性。2.房屋平面图。以证明华庭苑1幢403室私自在共用的外墙设置厨房排烟口，该外墙是承重墙，被告对此行为应及时制止或要求恢复原状。被告质证意见：根据证据1、2，开孔位置非承重墙，且证据与华庭苑1幢403室是否能开口无关。不管是否承重墙，华庭苑1幢403室在共用外墙私设厨房排烟口均属违章。3.被告的华庭苑装修指南。以证明根据该指南关于“主体结构的钢筋混凝土梁、板、柱、墙不能开凿、拆除”、“外墙不能拆除、移动，分户墙不能拆除，改动作业非承重墙的位置应经由有关部门批准”、“设有烟道的，抽油烟机管应接入烟道内、不得封堵或拆除烟道”、“如物业管理处发现擅自违章，将视情节轻重，执行停工、清场等措施，追踪整改直到恢复原状。对造成房屋承重结构损坏的，业主及施工负责人将依法承担对所破坏房屋的民事责任”等事项的规定，被告有责任对华庭苑1幢403室私自砸墙设置排烟口的行为进行制止，要求恢复原状等。被告质证意见：真实性认可，该指南说明华庭苑1幢403室的开孔行为属被告制定的装修指南中的禁止性行为，被告愿追踪整改，直至恢复原状，目前正在追踪整改过程中。该指南系被告内控文件，是被告对项目管理处的管理要求和指导。4.原告投诉报告。内容为“最近发现本人住处卫生间窗台边，也是，北卧室窗台附近有一口排放油烟有害气体的出口，严重污染周边环境，破坏了清洁，健康，优美，舒适的居住条件。为此，业主要求如下：（一）要求华庭苑管理处，立即派人调查事实情况，阻止违规行为的延续，为小区文明建设多作努力。（二）立即叫停有害油烟气体违规排放、封堵沉重墙上被开挖的洞口，保护公共墙体的安全性不受破坏。……苏州华新国际物业管理有限公司华庭苑管理处抄送：华庭苑业主委员会业主ＸＸＸ2011年6月27日”，以证明原告于2011年6月27日向被告投诉业主私自砸墙设置排烟口等行为，并要求被告履行相应物业管理职责，但被告至今仍未处理好。原告说明，其同时给被告、业委会发送投诉报告，其将投诉报告给了被告客服前台，隔了一两天后，被告的朱经理用18911548182号码给原告打电话，原告与朱经理约好几天后的下午14时许，朱经理到原告家看了现场，跟原告说楼下这样做是不行的，并称回去会与公司沟通。被告质证意见：被告未收到该份投诉报告。目前该小区被告经理是朱梅华。但原告确实向被告反映过邻居凿孔的事，被告也确实劝阻过原告邻居，但原告邻居不听，此事发生于2014年3月，当时被告催原告交物业费，原告反映了此情况。5.2011年度、2012年度、2015-2016年度三份物业合同及业主公约。原告认为，被告违反了以下条款：（1）2011年度物业合同，第四条“在物业管理期内，乙方根据政府颁布的《苏州工业园区住宅物业管理办法》明确的物业管理服务事项，为本物业的全体业主和物业使用人服务（……）：……（七）公共设施设备的养护管理；（八）物业使用禁止性行为的管理……”第十六条“甲方相关的权利义务：……（三）授权乙方对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式处理……”第十七条“乙方相关的权利义务：……（三）向业主和物业使用人告知物业管理的有关规定，当业主和物业使用人进行装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督……”（2）2015-2016年度物业合同，第二条“乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）……（七）物业使用禁止性行为的管理……”第二十条“甲方相关的权利义务：……（二）授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式处理……”第二十七条“乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第四条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿……”（3）2006年10月25日业主公约，第八条“因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。对拒不改正的，物业管理企业可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。”第十四条“本物业管理区域禁止下列行为：1、擅自改变房屋及设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、用途、功能和布局等；2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3、占用或损坏电梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用部位、共用设施设备；4、擅自拆除改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备……”第十六条“业主委托物业管理企业负责本住宅区共用部位、共用设施设备的维修、养护和环境卫生、公共秩序、安全、绿化等管理。”被告质证意见：被告未违反物业合同相关约定，因为合同仅系授权被告对业主违章行为采取劝阻、制止及报告行政主管部门的方式进行管理，原告仅以结果及相邻业主存在违章行为就认为被告违反合同约定无依据。业主公约系全体业主制订，属业主内部自我约束性规定，不应对被告产生约束力，故不存在被告违反业主公约之说。被告不是执法机关，无权强行纠正业主行为。6.物业费发票两张，以证明原告向被告交纳了2011、2012、2015三年度物业费合计10534.09元及2016年度物业费3635.60元。被告质证意见：真实性认可，被告未放弃追索2013、2014年度物业费。7.被告前台公示牌照片，以证明被告违反了“巡检、装饰管理按《省标》执行”、“房屋油漆粉饰按《省标》五级执行”、“房屋建筑物外立面按《省标》执行”的承诺。被告质证意见：真实性认可，但原告仅以被告服务承诺即证明被告违反合同约定，无任何事实和法律依据，该证据仅表明被告服务等级。8.租房合同若干，以证明案涉房屋长期出租。被告质证意见：真实性认可，原告提供的租房合同时间段内，房屋确实出租，但无其他证明作用。被告提交如下证据：1.照片1张，以证明华庭苑1幢403室在共用墙体上开孔的实际位置，同时证明该排烟口有个下弯的口子。原告质证意见：真实性无异议，但该排烟口所谓的下弯口子只是一个排烟罩，用以掩盖403室凿开的墙洞，且该墙洞边上另有一个热水器排烟口，更证明403室违规装修，被告应及时制止或要求恢复原状。2．值班记录，以证明被告2014年3月10日华庭苑总台值班记录反映，被告在向原告征求小区改造问题及催收物业费时，原告提出了楼下烟道问题，记录显示，处理结果为已办理，说明当时被告工作人员就此问题进行过处理，但由于403室业主不愿配合，故未能达到原告要求。原告质证意见：证据系原告单方制作，真实性无法确认。即使真实，也可能只是被告催原告交物业费，原告反问其墙洞有无补好。3.书面报告及挂号信函收据，以证明被告于2016年11月30日向园区城管中队报告了403室外墙私开烟道孔行为，请求督促整改。原告质证意见：原告房屋受损向被告书面报告时间为2011年6月27日，被告处理时间为2016年11月30日，时隔五年。投诉报告是2011年6月27日送给被告前台，隔一两天后，朱经理到原告房间现场看了，但未去楼下协调。被告说明：被告并非在2016年11月份才向城管报告，之前通过电话报告，故于2016年11月份补充了书面报告。原告认为：被告参与制定业务公约。承重墙属公共设施，在被告管理范围内。被告称电话向政府汇报无证据证实，且被告、城管也未向业主反馈意见。被告认为：被告作为物业公司，既无能力也无权力对违章凿孔行为强行制止。原告未就其主张提供相应证据，请求驳回原告诉请。本院认为，原告系小区业主，被告系小区物业管理企业，原告应依约向被告交纳物业费，被告应依约为原告等业主提供物业服务双方应各自履行自己的合同义务。根据现有证据，原告诉称的外墙凿孔情况确实存在。但被告作为物业服务企业，既非侵权行为实施人，亦无执法权力，其所制作的华庭苑装修指南恰恰反映其对业主和物业使用人装修行为作了适当指导，且对原告反映的情况也已向有关行政管理部门报告，原告所举证据不足以证明被告违反了物业合同相关约定，更不足以证明系被告违约行为或侵权行为造成了原告损失。此外，原告亦未能提交证据证明其于2011年即向被告反映情况并要求被告协调处理，被告在诉讼中亦表示愿意继续对违规装修行为劝阻、制止或报告有关行政机关。故原告诉请被告承担相关责任无事实和法律依据，本院碍难支持。原告如有损失，应依法向造成损失的实际侵权人主张，原告如需侵权人停止侵权行为并恢复原状，亦应依法向实际侵权人主张。望今后物业服务企业能更好地为业主着想，设身处地维护业主合法权益，尽最大努力取得业主的认可，业主亦能充分体谅物业服务企业难处，纵有些许服务瑕疵亦予一定程度的宽容，本着将小区建设得更加美好的共同愿望，构建更加和谐友善的物业关系。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告ＸＸＸ、黄克勤的诉讼请求。案件受理费3196元，由原告ＸＸＸ、黄克勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 刘 洋人民陪审员 钱建和人民陪审员 沈永年二〇一七年七月十四日书 记 员 孟 杰 来源：百度“”