（2017）沪01民终3671号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
陶巧林诉雷杰房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陶巧林,雷杰,束敏玲,陶颖,上海永平置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3671号上诉人（原审被告）：陶巧林，男，1946年8月3日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：雷杰，男，1981年6月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李海波，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章叶思，远闻（上海）律师事务所律师。原审第三人：束敏玲，女，1950年12月2日出生，汉族，住上海市。原审第三人：陶颖，女，1977年7月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：陶巧林（系陶颖父亲），1946年8月3日出生，汉族，住上海市。原审第三人：上海永平置业有限公司，住所地上海市乌鲁木齐南路394号全幢（2）二层。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：钱晨，上海永平置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：许佳奇，上海永平置业有限公司工作人员。上诉人陶巧林因与被上诉人雷杰、原审第三人束敏玲、陶颖、上海永平置业有限公司（以下简称永平公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陶巧林上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一审法院选择性的引用合同条款作为查明的事实有误。事实是同住人束敏玲事先没有同意上诉人转让系争房屋，也没有同意推选上诉人为“个人住房特种存单”存款人代表，事后也没有对此意见作实际签字追认。因此本案转让合同构成了对束敏玲的侵权事实。另外，一审法院适用的法律错误。根据有关规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。同时，本案先签合同再征询的做法也违反了《上海市房屋租赁条例》及《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定。一审法院不顾束敏玲他处无房，以不正当阻止为由作出错误认定，客观上支持了被上诉人及中介的违规操作行为。被上诉人雷杰辩称，不同意陶巧林的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人束敏玲述称，其对转让合同事先不知情，事后不同意，意见书未经其本人签字同意。在物业征询时，被上诉人未到场。束敏玲签署的征询所需材料上未涉及房屋交易的买受人和价格等必要条件，其在物业征询时没有看到过合同，更没有对合同进行追认签字。本案的转让合同侵犯了束敏玲的权益，请求二审法院确认转让合同无效。原审第三人陶颖同意上诉人的上诉请求。原审第三人永平公司述称，永平公司出具了相应的差价换房征询表，合同履行不存在障碍，对于合同是否继续履行尊重法院的判决。雷杰向一审法院起诉请求：1、陶巧林继续履行2016年1月29日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，陶巧林及陶颖、束敏玲配合雷杰办理系争公有住房承租权转让变更手续（庭审后，雷杰撤回要求陶颖、束敏玲配合办理公房承租权转让手续的诉请）；2、陶巧林向雷杰支付逾期交房和逾期办理公有住房承租权变更手续的违约金，以已付房款人民币（下同）20万元为基数，按每日万分之三，自2016年3月10日起计算至判决生效之日止（雷杰于庭审后撤回该诉请）；3、本案诉讼费、保全费由陶巧林承担。一审法院认定事实：2016年1月29日，雷杰（乙方）与陶巧林（甲方）就上海市XX路XX弄XX号XX层南间、三层南小间房屋（独用面积23.3平方米，以下简称系争房屋）签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定由乙方受让甲方承租的系争房屋的公有住房承租权，转让价款为175万元净到手价。甲、乙双方经协商同意，自本合同签订之日起40日内，持本合同及规定材料办理该公有住房承租权的转让手续；自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起柒日内，持有关材料向该公有住房出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意，自公有住房租赁关系的变更手续办妥后的8月10日内，腾出该公有住房并交乙方验收交割。甲方未按合同约定期限将上述房地产交付（包括办理交接及办理承租权转让和房内户口迁出事宜）给乙方，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之贰计算，自应付款期限之第二日计算至实际付款之日止。本合同自房地产交易管理机构审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。合同补充条款约定，甲乙双方签订本合同后10日内，双方须积极配合至房屋所属物业公司办理该房屋的征询手续并提供物业公司转让该房所需的真实有效材料。如物业公司须甲方人员（包含甲方该房内户口在内人员或同住人员）和乙方人员到场的，甲乙双方须到场办理该房转让征询手续。待该房的《上海市公有住房差价换房征询表》由物业审批通过且收到后10日内，甲、乙双方须至上海市徐汇区房地产交易中心办理该房的转让审批手续。甲方收到乙方全部合同价房款后7日内必须配合乙方至该房所属物业公司办理进退户手续，同时乙方办理变更该房的上海市租用居住公房凭证手续。甲方应于2016年8月10日前将房屋交予乙方。合同附件二约定，乙方于签订合同当日支付甲方部分购房款20万元；房地产交易中心出具以甲方为存款人的存款通知书七日内，乙方须支付甲方房款155万元，甲方须把已收到的房价款缴存至上海市徐汇区房地产交易中心指定的甲方账户内。合同附件“公有住房同住成年人意见书”明确，同住成年人一致同意，甲方以175万元将该公有住房转让乙方，同时推选陶巧林为“个人住房特种存单”存款人代表。同住人签章处陶颖签字为本人签署，束敏玲签字为陶巧林代签。同日，雷杰向陶巧林支付20万元购房款。一审另查明，2016年1月29日，雷杰、陶巧林和中介人员至永平公司物业管理处办理系争房屋承租权转让的征询，雷杰、陶巧林填写转让承诺书、住宅装修须知等部分征询材料并将系争合同交予物业公司备案；2016年2月1日，陶巧林、同住人陶颖、束敏玲和中介人员至物业管理处办理征询，陶巧林、陶颖、束敏玲分别在转让承诺书、老年人征求意见情况表、出户人员情况表等征询材料上签字确认。经物业公司审核通过，系争房屋的《上海市公有住房差价换房征询表》于2016年2月28日出具。后陶巧林向永平公司申请终止系争房屋的置换征询，并于2016年4月19日在物业管理处填写确认书，明确因同住人束敏玲不同意置换，要求终止本次置换征询手续并同意承担相应责任。审理中，束敏玲表示，系争房屋现由陶巧林和束敏玲共同居住，从未挂牌对外出售，征询当日其与陶巧林、另一同住人陶颖共同前往物业处，但其在接受征询时对雷杰、陶巧林之间的系争合同不知情，对相关征询材料未阅看，仅按照物业公司要求签字确认；对此，永平公司表示束敏玲及陶颖办理征询时，物业公司向其出示了转让合同等所有征询材料。一审还查明，2016年3月16日、3月24日，陶巧林短信通知雷杰提供银行账户，陶巧林拟退回雷杰20万元房款。2016年3月23日，雷杰向陶巧林发出律师函，称：雷杰于2016年3月15日了解到《征询表》物业公司已审批通过，需双方共同领取，但经雷杰多次联系，陶巧林未予配合领取该表并办理后续转让及资金监管事宜，反而要求退还20万元购房款。现雷杰要求陶巧林收到本函后积极与雷杰确认时间共同领取《征询表》。2016年4月19日，陶巧林自行将20万元房款退回雷杰原打款账户。陶巧林当庭自认其在将上述房款返还雷杰后，因担心雷杰再次打款即注销了陶巧林的该银行账户。一审审理中，雷杰表示要求继续履行合同，同意将全部购房款175万元一次性支付雷杰；表示在本案中不要求处理陶巧林及同住人交房及户口迁出问题并就此承担相应诉讼及执行风险。一审法院认为，雷杰、陶巧林于2016年1月29日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。从转让合同约定看，该合同须经房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，故该合同系附生效条件的合同，自条件成就时生效；但当事人为自己利益不正当阻止条件成就的，应视为条件已成就。根据转让合同约定，雷杰、陶巧林双方至房地产交易管理部门办理转让审批手续并由此获取《通知书》前应取得出租人或出租人委托的物业管理公司出具的《征询表》，基于《征询表》为办理转让审批的前置条件，现系争房屋所属物业管理公司已出具《征询表》，但陶巧林拒绝配合雷杰领取《征询表》并共同办理后续转让审批手续，系陶巧林以不作为的方式阻止了《通知书》的取得，阻碍生效条件成就，一审法院视为条件已成就，转让合同已经生效。现雷杰要求继续履行合同，陶巧林配合办理系争公有住房承租权转让变更手续，理由正当，法院予以支持。关于陶巧林及束敏玲以同住人束敏玲未在转让合同上签字且事后不同意转让系争房屋为由主张合同不应继续履行的意见，一审法院认为，合同附件“公有住房同住成年人意见书”上束敏玲签字虽为陶巧林代签，但束敏玲嗣后与陶巧林及另一同住人陶颖共同至物业处办理了相关征询手续并签字予以确认，同时结合永平公司表示办理征询时向两位同住人出示了转让合同等所有征询材料，陶巧林、陶颖已在转让合同上签字，陶巧林与束敏玲实际共同居住于系争房屋内，及陶巧林和束敏玲、陶颖的直系亲属关系等情况，一审法院认定束敏玲在物业处办理征询时已知晓系争房屋的转让情况并对此予以签字同意，故对陶巧林及束敏玲的抗辩意见，法院不予采信。关于陶巧林将雷杰支付的20万元购房款退还雷杰一节，因陶巧林未经雷杰同意即返还购房款且自认事后作销户处理，雷杰曾发函对陶巧林欲返还购房款提出异议并及时诉至一审法院主张权利，故一审法院认定陶巧林退还购房款的行为系陶巧林单方意思表示，雷杰、陶巧林就合同解除未达成一致，双方仍应按合同约定继续履行。雷杰放弃部分诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，法院予以许可。一审法院据此判决：一、雷杰与陶巧林于2016年1月29日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》继续履行（雷杰于判决生效之日起十日内向陶巧林付清购房款1,750,000元）；二、陶巧林于判决生效之日起十日内协助雷杰办理上海市XX路XX弄XX号XX层南间、三层南小间公有住房承租权的转让变更手续。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,275元，保全费5,000元，由陶巧林负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人认为束敏玲对系争房屋转让事先不知情，事后未追认，意见书未经其本人签字。对此，本院认为，根据查明的事实，虽然在签订转让合同当天“公有住房同住成年人意见书”上并非束敏玲本人签字，但随后上诉人陶巧林、原审第三人束敏玲、陶颖均亲至物业管理处办理征询意见，在《老年人征求意见表》中有束敏玲本人签字，同时在《出户人员情况表》中亦有束敏玲、陶颖本人签字盖章。束敏玲对此辩称其并不清楚表格中的内容、其仅认为系征询单，但《老年人征求意见表》上是以加黑加粗字体表明系办理差价换房手续，同时出户人员情况表中亦有陶颖的签字，该表下方还有进户人员情况表的内容，并且上诉人又自认陶颖当日在转让合同的“公有住房同住成年人意见书”签字确认，可以确认陶颖对于系争房屋的转让明知且认可。同时基于陶颖、束敏玲的母女关系，束敏玲当日的签字行为，束敏玲的辩称显与常理不符。一审法院认定束敏玲最迟在2016年2月1日应当已经知晓系争房屋的转让情况并无不当，本院予以认同。上诉人及束敏玲认为系争房屋的转让未经共同居住人束敏玲同意故转让合同无效的观点，本院难以采纳。综上所述，上诉人陶巧林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,550元，由上诉人陶巧林负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一七年七月十四日书记员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”