（2017）京0113民初2754号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-06-21
案件名称
高秀贤与王玢玢、北京美联房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高秀贤,王玢玢,北京美联房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初2754号原告（反诉被告）：高秀贤，男，1972年12月31日出生，户籍所在地内蒙古赤峰市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被告（反诉原告）：王玢玢，女，1978年6月21日出生，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市昌平区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：ＸＸ德，北京建豪律师事务所律师。被告：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1701、1702，统一社会信用代码×××。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，北京美联房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）高秀贤与被告（反诉原告）王玢玢、被告北京美联房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高秀贤之委托诉讼代理人宣继璇，被告（反诉原告）王玢玢及其委托诉讼代理人ＸＸ德、被告北京美联房地产经纪有限公司之委托涉诉代理人卞一璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高秀贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告三方于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告王玢玢向原告高秀贤返还6个月的租金28.8万元及押金9.6万元；3、判令被告王玢玢向原告支付违约金9.6万元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月9日，我方与被告王玢玢、北京美联房地产经纪有限公司（以下简称“美联公司”）签订《房屋租赁合同》（以下简称“涉诉合同”），约定王玢玢将北京市顺义区×小区×号房屋（以下简称“涉诉房屋”）出租给我；租期自2016年12月20日至2019年12月19日止；租金为每月4.8万元；王玢玢应当在2016年12月20日前将房屋及附属设施按约定条件交付给我。涉诉合同签订后，我按约定支付了9.6万元押金及第一期六个月的租金28.8万元。但王玢玢没有按约定交付符合涉诉合同约定及能够满足租赁目的的房屋，且在我提出维修要求后，王玢玢也没有进行维修。我已依照合同行使合同解除权，并要求王玢玢退还我已经支付的租金及押金，但王玢玢不予理会，故起诉。王玢玢辩称，不同意原告高秀贤的全部诉讼请求，涉诉合同应当继续履行。高秀贤与我签订涉诉合同之前，其已经由美联公司陪同，实地查看涉诉房屋，是在对涉诉房屋及配套设施满意的情况下签订的涉诉合同。后双方在交接涉诉房屋时，其也没有就房屋质量提出任何异议。高秀贤提出的配套设施存在的问题并不影响房屋的使用，其无权行使合同解除权，且我从未收到过其发出的解除合同通知。高秀贤要求解除涉诉合同的真实原因是其家人不喜欢涉诉房屋，我曾与高秀贤沟通解决其提出的问题，但高秀贤意在解除涉诉合同，而不是解决其提出的质量问题。北京美联房地产经纪有限公司辩称，我方的居间服务已经完成，涉诉合同是否解除服从法院判决。高秀贤要求王玢玢退还租金、押金，与我方无关，我方服从法院判决；我方在提供居间服务的过程中不存在瑕疵，不同意承担任何责任。王玢玢向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告高秀贤赔偿反诉原告王玢玢房屋空置损失14.4万元；2、判令反诉被告高秀贤赔偿反诉原告王玢玢居间费3.8万元；3、判令反诉被告高秀贤赔偿向反诉原告王玢玢违约金9.6万元；4、判令反诉被告高秀贤承担反诉案件受理费。事实和理由，高秀贤是在仔细查看了涉诉房屋并满意的情况下签署的涉诉合同，交接时也并未提出任何房屋设施质量方面的异议。高秀贤因其家人不喜欢涉诉房屋，以涉诉房屋设施存在质量问题我方不予修理为由解除合同，没有事实和法律依据，其提出的问题地板裂缝问题，实际是预留的伸缩缝，沙发划痕和儿童房墙面划痕也根本不影响使用。鉴于高秀贤坚决要求解除涉诉合同，我方也同意解除涉诉合同。但涉诉合同的解除，是因高秀贤的违约行为所致，其应当赔偿我方各项损失。高秀贤针对王玢玢的反诉答辩称，不同意全部反诉请求。因王玢玢拒不修理涉诉房屋的质量问题，违反了涉诉合同约定，我方据此发送了书面解除合同通知，我方不应当赔偿违约金。王玢玢认可其收到我方于2016年12月22日向其发送的解除合同的微信，其应当采取合理措施，减少损失扩大，其要求我方承担房屋空置费用没有事实和法律依据。关于居间费，与我方无关，涉诉合同解除后，中介公司可能继续无偿为王玢玢提供房屋出租的居间服务。但是如果法院认定我方存在违约行为，因王玢玢主张的金额过高，希望法院对违约金及损失赔偿的金额予以酌减。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，高秀贤作为承租方，王玢玢作为出租方，美联公司作为居间方，三方签订涉诉合同，约定王玢玢将涉诉房屋及其设备（见物业交接单）出租给高秀贤。涉诉合同明确了三方的地址，作为合同项下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或地址错误无法送达的，均按付邮日视为通知方已依本合同给予书面通知，联络地址变更，应及时书面通知其他方。涉诉合同同时约定：租期自2016年12月20日至2019年12月19日；王玢玢应于2016年12月20日前将涉诉房屋及附属设施按约定条件交付给高秀贤；租金为每月4.8万元，第一期租金为28.8万元，应于2016年12月20日前支付；押金为9.6万元，应于2016年12月10日前支付；房屋设施如因质量原因、自然损耗或灾害而受到损坏时，应当由王玢玢负责维修，如果在高秀贤通知维修后二十天内王玢玢未进行维修，高秀贤有权单方终止合同，或自行维修，费用由王玢玢承担；三方任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，三方同意违约金为9.6万元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。涉诉合同签订当日，高秀贤支付了押金9.6万元及第一期六个月租金28.8万元。2016年12月19日，美联公司工作人员协助高秀贤、王玢玢办理涉诉房屋交接，高秀贤到物业公司办理租户资料登记。涉诉合同涉及的3.8万元居间服务费已由王玢玢支付。2016年12月22日，高秀贤向王玢玢发送微信表示涉诉房屋存在多项需维修保养的事项，同时提出解除涉诉合同。2016年12月24日，高秀贤通过微信向王玢玢表示，因其做事草率，其愿给王玢玢4个月的租金作为违约金，双方解除合同，但该条微信未发送成功。至王玢玢于2017年6月16日提出反诉前，双方未就涉诉合同的解除达成一致意见。2017年6月23日，因王玢玢已经提起反诉并同意解除涉诉合同，高秀贤将涉诉房屋交还给王玢玢。上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。高秀贤主张，房屋交接后当天或第二天，其就不想承租了，但王玢玢一直不同意，后其于2016年12月22日通过微信要求王玢玢对其提出的木地板裂缝、皮沙发磨损、儿童房墙面划痕问题进行修理，王玢玢未予回应，也没有修理，故其已经行使合同约定解除权，于2017年1月10日向王玢玢发送解除合同通知，要求王玢玢退还押金9.6万元及租金28.8万元。王玢玢对此不认可，主张其已就上述问题与高秀贤协商过，说明木地板上的裂缝是人为预留的伸缩缝，需等待供暖季过后由其负责处理；沙发上的磨损处打油即可，儿童房墙壁的配套油漆保存在地库，高秀贤同意自行处理。本案审理过程中，王玢玢表示，截止到2017年7月13日，涉诉房屋尚未租出。上述事实，有高秀贤、王玢玢的当庭陈述、房屋租赁合同、微信记录、勘验笔录、律师函等证据在案佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。根据本案查明的事实及现场勘验，高秀贤要求王玢玢进行维修的事项极为轻微，不属于配套设施发生损坏的情形，不影响涉诉房屋的居住使用，王玢玢没有必要予以修理，王玢玢不存在违约行为。高秀贤无权以王玢玢未在其通知维修后二十日内予以修理为由，行使合同解除权。高秀贤要求王玢玢返还六个月租金并支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但因双方均同意解除涉诉合同，本院对此不持异议。高秀贤在涉诉合同租赁期限届满前无合理理由要求解除合同，构成违约，其应当承担违约责任。鉴于高秀贤于2016年12月22日就已提出解除涉诉合同，并于2017年1月23日起诉，综合考虑本案事实，本院认为合同约定的9.6万元违约金能够弥补王玢玢的合理损失，故对于王玢玢提出的房屋空置损失及居间服务费损失，本院不予支持。关于居间费损失，因涉诉合同已经部分履行，故其要求高秀贤全额赔偿，无事实依据，具体赔偿金额由本院酌定。关于王玢玢主张的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。高秀贤要求王玢玢返还押金9.6万元，本院不予支持，但应在高秀贤应承担的违约责任中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（被告）高秀贤与被告（反诉原告）王玢玢于二〇一六年十二月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年六月十六日解除；二、原告（被告）高秀贤于本判决生效之日起七日内，向被告（反诉原告）王玢玢赔偿违约金九万六千元（因高秀贤已实际支付押金九万六千元，故视为高秀贤已经履行完毕本项判决规定的义务）；三、驳回原告（反诉被告）高秀贤的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王玢玢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千二百五十元，由原告（反诉被告）高秀贤负担（已交纳），反诉案件受理费二千七百三十五元，由反诉被告（原告）高秀贤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 姜宜平二〇一七年七月十四日书 记 员 曾庆贺 更多数据：