（2016）苏0706民初6537号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-08-27

案件名称

6537连云港金明物业服务有限公司与来祥凤物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

连云港金明物业服务有限公司,来祥凤

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百九十九条

全文

连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初6537号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地海州区通灌南路91号。法定代表人：王金芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。被告：来祥凤，女，1970年1月30日生，汉族，住海州区。委托诉讼代理人：沈永华，男，1968年11月27日生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告来祥凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金明物业公司的委托诉讼代理人王金明、被告来祥凤的委托诉讼代理人沈永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费3663元（2006年1月至2011年7月，2013年7月至2015年1月19日，共计86个月，计算方式为0.35元/平方米·月×121.71平方米×86个月）以及公用电费365元（2008年、2009年两年公用电费每年20元共40元，2010年公用电费125元，2011年至2014年公用电费每年50元共200元）、滞纳金500元，共计4528元；2.被告承担一切诉讼费用。事实和理由：被告系康泰小区5号楼1单元102室业主，房屋面积为121.71平方米，每平方米应缴纳服务费0.35元，从2006年起共欠物业服务费为3663元，从2008年起共欠公用电费365元，被告应支付滞纳金500元，共计4528元。被告来祥凤辩称，1.2006年1月至2013年6月30日的物业费、电费在（2013）新民初字第4087号民事判决书中已判决且已生效，请求驳回此部分的主张；2.金明物业公司收取2013年7月1日至2014年12月31日的物业服务费、公用电费、滞纳金是无稽之谈。在（2013）新民初字第0216号民事调解书中，明确金明物业公司于2013年8月30日前撤出小区，从2013年6月30日至2013年8月30日之期间的物业管理费，金明物业公司不再收取，其次康泰业主委员会对于2013年7月1日以后的管理及相关的垃圾处理费、卫生费、公用电费的收取方式，采用当面传达告知业主和告示通知的方式，使业主知晓并按照通知来执行。小区的管理及相关的垃圾处理费、卫生费、公用水电费、楼道电费由业主委员会和各楼业主共同缴纳。2014年7月29日康泰业主委员会与连云港市民乐物业管理有限公司签订了新的合同，服务时间为2014年8月1日至2015年8月1日，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于本案事实，本院认定如下：2011年6月21日，康泰业主委员会（以下简称康泰业委会）与连云港济安物业服务有限公司（以下简称济安公司）签订康泰小区自治委托合同，委托济安公司对康泰小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务收费标准按照0.35元/米.月，济安公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、公共场所的保洁工作等。2011年7月25日，连云港中鼎房地产代理有限公司（甲方）与济安公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定“一、甲方中鼎公司于2002年9月在新浦康泰小区进行物业服务，截至本协议签署日前（即从2002年9月至2011年7月25日之间），该小区内全体业主尚欠本公司物业费、水费和电费。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。自本协议签订时，甲方已收到乙方给付的转让费，且乙方享有以上债权……”。2011年8月1日连云港中鼎房地产代理有限公司退出该小区管理。2011年10月4日，康泰业委会出具变更证明，载明连云港中鼎房地产代理有限公司撤出小区管理，由金明物业公司接管，并收取物业管理费用。2011年8月30日，济安公司（甲方）与金明物业公司（乙方）签订物业自治管理转让合同，合同约定“一、乙方在接管康泰小区物业服务同时，一次性向甲方交纳转让费用贰万元整。二、甲方把前任物业李经理交纳所有资料、包括拖欠物业费账目、管理合同等资料，全部一次性移交给乙方。由乙方负责追要全部所欠物业费等其他费用。然后由甲乙方双方另行协商分配处理。三、甲方转让给乙方以后，由乙方直接和业主委员会协商，解决一切事宜，本公司不再参与。四、本合同一式两份，双方必须按照本合同履行，如有毁约，可以通过法院起诉解决”。合同签订后，金明物业公司即进入康泰小区进行物业服务工作。2011年10月12日，金明物业公司在小区内张贴债权转让通知书并登报公告了债权转让通知。2013年7月3日，康泰业委会与金明物业公司经原连云港市新浦区人民法院主持调解，达成（2013）新民初字第0216号民事调解书，内容为“一、济安公司与金明物业公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明物业公司于2013年8月30日前撤出该小区。二、自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，金明物业公司不再收取，康泰业委会协助金明物业公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费、金明物业公司就物业管理费等相关费用保留诉讼权利。”2014年1月22日，金明物业公司在小区张贴催缴物业服务费通知，要求各业主限期缴纳物业服务费用。之后金明物业公司以康泰业委员未履行调解协议所确定的义务为由，未按民事调解书确认的时间撤出康泰小区。再后康泰业委员申请法院执行，金明公司于2015年1月撤出康泰小区。2014年4月2日，新浦路南街道办事处延东社区居民委员会出具一份通知，主要内容为因康泰业委会即将期满，在成立业主委员会期间，由现任物业即金明物业公司继续管理。2013年8月21日，金明物业公司以沈永华、来祥凤为被告诉至法院，向其主张物业费及公用电费，经本院(2013)新民初字第4087号民事判决书判决：“一、被告沈永华、来祥凤于本判决生效后十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费783.43元（2011年8月1日至2013年6月30日）。二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求”。在该案中，金明物业公司主张的2006年至2013年6月公用电费及2009年泵房费，因金明物业公司与康泰业委会对收取该公共电费没有约定，且金明物业公司也不能提供收取费用的相关依据及业主大会的决定被驳回。上述判决已生效。另查明，被告来祥凤是连云港市海州区（原新浦）康泰5号楼一单元102室的所有权人，其房屋面积为121.71平方米。原告金明物业公司收取物业费标准为0.35元/平方米·月。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张的物业费及公用电费、滞纳金，本院分析认定如下：1、原告主张2006年1月至2011年7月期间物业服务费，原告金明物业公司于2011年8月30日与济安公司签订《物业自治管理转让合同》，济安公司于2011年8月1日对小区提供物业服务，原告举证债权转让协议、通知、自制台账及清单欲证实该期间内其有权向业主收取物业费，但其提供的债权转让协议及通知均无中鼎公司和济安公司到庭确认，其提供的自制台账及清单也无被告签字或确认，也没有明确债权金额，原告未能提供充分有效的债权凭证，其主张该期间的物业费，本院不予支持。2.原告主张2008年至2013年6月的公用电费，因该期间的公用电费已经生效判决驳回，根据相关法律规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，该期间的公用电费，本案不予处理。3.原告主张2013年7月至2015年1月19日期间的物业服务费及2013年7月至2014年12月的公用电费。（1）关于原告主张2013年7月至2013年8月30日物业服务费及公用电费，经康泰业委会与金明物业公司于2013年7月3日在连云港市新浦区人民法院主持调解下达成（2013）新民初字第0216号民事调解书可知，2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费等金明物业公司承诺不再收取，故该期间的物业服务费及公用电费，本院不予支持；（2）关于原告主张2013年8月31日至2015年1月19的物业服务费及2013年8月31日至2014年12月的公用电费，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。（2013）新民初字第0216号民事调解书确认济安公司与金明物业公司于2011年8月30日签订《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明物业公司应于2013年8月30日前撤出该小区，本案中，原告金明物业公司拒绝退出、移交，并向被告主张收取该部分物业服务费及公用电费无法律依据，原告向本院举证的2014年4月2日路南街道延东社区出具的通知不具有赋予原告金明物业公司享有在康泰小区继续服务的权利效力，故原告主张的该部分物业服务费及公用电费，本院不予支持。4、关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十九条之规定，判决如下：驳回原告连云港金明物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告连云港金明物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审　判　长　　王明才代理审判员　　周春扬人民陪审员　　王永红二〇一七年七月十四日书　记　员　　秦　浩法律条文附录及上诉须知附录一、法律条文（一）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 微信公众号“”