（2017）湘12民终684号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-30
案件名称
孙向阳与杨银房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨银,孙向阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终684号上诉人(原审被告)：杨银，女，1986年11月12日出生，汉族，户籍地址湖南省中方县。被上诉人(原审原告)：孙向阳，男，1974年7月18日出生，汉族，现住怀化市。上诉人杨银因与被上诉人孙向阳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨银、被上诉人孙向阳均到庭参加询问。本案现已审理终结。原判认定：2014年9月28日，原告孙向阳（作为甲方）与被告杨银（作为乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告孙向阳将其座落在怀化市鹤城区宏宇新城巴萨名门5栋201、202号门面出租给被告杨银使用，房屋租期为8年，自2014年9月1日起至2022年8月31日止；第一、二年租金为218400元，第三年起每年租金递增8%；租金为一年一交；管理费（包括物业管理费）、水电费、电视电话费和网络费用，乙方自行向有关部门缴纳；租赁期内乙方承担所承租商铺所用的水费、电费、物业管理费；乙方必须依约缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，如拖欠租金30天以上的，视为违约，合同终止，甲方有权收回商铺，造成损失由乙方承担；租赁期间，在任何一方提前终止合同时，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效等等。合同签订后，被告杨银陆续向原告孙向阳支付部分租金，后因租金支付问题，双方分别于2016年11月3日达成《关于老街鱼嘴巴门面租金支付》协议，2016年11月24日达成《关于房租结付协议》，在《关于房租结付协议》中双方确认第三年的租金为235872元。2017年1月8日被告杨银（作为甲方）与原告孙向阳（作为乙方）签订《关于老街鱼嘴巴租赁合同终止协议》约定:“由于甲方另有发展，将停止老街鱼嘴巴餐饮的经营……一、乙方认可甲方营业到2017年1月27日；二、甲方在2017年1月8日前付一万元给乙方（补的房租）；三、甲方不得以任何借口必须在2017年1月27日前清场，乙方有权对合同中的商铺进行转租，甲方清场不及时造成的损失必须继续补偿给乙方，租金算至清场完，乙方可另行租赁为止，甲方的物业费、水电费必须向有关部门结算清楚，商铺的自来水户头必须恢复正常；……五、甲乙双方在充分了解以上内容后签字生效，与合同一起受法律保护和约束。”原、被告在该终止协议签字后，被告杨银将2017年1月27日前的租金全部付清，但至今仍未清场，原告孙向阳遂诉至法院，形成纠纷。另查明，被告杨银在原告的商铺经营中至今拖欠2016年1月1日至2017年3月31日的物业服务费10806.98元，拖欠水费19020元。原告孙向阳陈述诉讼请求中要求被告杨银承担的水费27000元包括所欠水费19020元和估算的被告偷用水的水费8000元。原判认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告孙向阳按照约定将门面交付被告杨银经营使用后，被告杨银应当按照约定支付租金、水费、物业管理费等，被告杨银至今尚欠租赁期内的水费19020元及物业管理费10000元未付（截止2017年3月31日已拖欠10806.98元，原告仅主张10000元），应承担相应支付责任。原告孙向阳陈述要求被告杨银支付的拖欠水费27000元还包括被告偷水费用8000元，因原告陈述该8000元费用系估算费用，故法院不予认定。2017年1月8日被告杨银与原告孙向阳签订《关于老街鱼嘴巴租赁合同终止协议》，约定被告杨银在2017年1月27日清场，该终止协议属双方合意解除商铺租赁合同，故双方合同的解除时间为2017年1月27日。终止协议签订后被告杨银未能按约定时间清场，至今仍在原告门面内经营，被告杨银仍应支付继续占用门面的租金。原、被告在2016年11月24日的《关于房租结付协议》中确认第三年的租金为235872元，原告要求被告按第三年的租金235872元÷365天=646元/天计算被告继续占用门面的租金至被告清场之日止的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告孙向阳与被告杨银2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月27日解除；二、被告杨银于本判决生效后10日内将租赁的原告孙向阳位于怀化市鹤城区宏宇新城巴萨名门5栋201、202号门面清场并退还给原告孙向阳；三、被告杨银于本判决生效后10日内支付原告孙向阳自2017年1月28日起至上述租赁房屋腾退之日止的门面占用租金（租金按646元/天的标准计算）；四、被告杨银于本判决生效后10日内向原告孙向阳支付租赁期内拖欠的水费19020元、物业费10000元，合计29020元；五、驳回原告孙向阳的其他诉讼请求。本案案件受理费1175元，由被告杨银负担。上诉人杨银不服一审判决，向本院提出上诉称：原审法院对案件事实未查清,合同约定的租赁面积与房产证面积不符,被上诉人每月多收取上诉人租金1389.15元未扣除,因双方协商不成，上诉人拒交房租有正当理由。请二审法院依法改判，支持上诉人的请求。被上诉人孙向阳答辩称:原判决认定事实清楚,处理正确,请二审法院依法予以维持。本案在二审审理过程中，上诉人杨银与被上诉人孙向阳均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷证明，足以认定。本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：上诉人拒交房租的理由是否成立。关于双方签订的房屋租赁合同约定的租赁面积与房产证登记面积不符及每月多交房屋租金的问题，上诉人杨银在本案一审中没有提出该主张，虽在二审中已提出，但却未能提供任何证据证实，且双方在自愿达成的2016年11月24日《关于房租结付协议》、2017年1月8日《关于老街鱼嘴巴租赁合同终止协议》中,均未涉及房屋面积与多交房租的争议。据此，上诉人杨银主张“房屋面积不符而拒交房租，系有正当理由”的理由不能成立，对其提出依法改判的请求，本院不予支持。综上所述，原判决程序合法，认定事实基本清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人杨银承担。本判决为终审判决。审 判 长 张义泰审 判 员 欧晓林审 判 员 夏英姿二〇一七年七月十四日代理书记员 田健玲 关注微信公众号“”