（2017）沪01民终5334号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
胡俊诉上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡俊,上海中原物业顾问有限公司,朱朝荣
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5334号上诉人（原审原告）：胡俊，男，1976年6月15日生，汉族，住湖北省天门市皂市。委托诉讼代理人：代雨庭，上海法耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：何金成，男，上海中原物业顾问有限公司工作人员。原审第三人：朱朝荣，男，1988年10月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市宝山区。上诉人胡俊因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人胡俊及其委托诉讼代理人代雨庭、被上诉人中原公司之委托诉讼代理人何金成到庭参加诉讼。原审第三人朱朝荣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人胡俊上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉请。事实和理由：其在购房时不具备购房资格，系在被上诉人工作人员欺骗下进行包装，并与被上诉人工作人员结婚后才具备购房资格。被上诉人用自己公司员工与其办理假结婚，并收取其人民币（下同）10万元包装费，是违法的。其系按照被上诉人工作人员要求将包装费汇至指定账户，被上诉人工作人员的行为系代表被上诉人公司的职务行为，故被上诉人应当退还包装费。其与第三人签订房屋买卖合同后，被上诉人在其不知情的情况下擅自撤销其与第三人的备案合同登记，让第三人与案外人签订房屋买卖合同，被上诉人对此存在过错，应承担返还佣金的义务。原审认定其同意金某购买涉案房屋，缺乏证据。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，故请求二审法院查清事实后依法改判。被上诉人中原公司辩称：被上诉人已经促成上诉人与第三人之间签订房屋买卖合同，按照法律规定和双方约定，上诉人应支付相应的佣金。上诉人要求被上诉人返还佣金，没有依据。上诉人称被上诉人未经其同意擅自撤销其与第三人的网签合同，与事实不符。在另案审理中，上诉人与第三人均确认系双方达成合意后要求被上诉人撤销备案登记，该案庭审笔录可以证明。关于10万元包装费，首先，在另案审理中，上诉人明确该笔钱款系给予案外人的彩礼，而并不是包装费，且该费用在该案中已予处理；其次，居间协议第九条特别告知，钱款只能付到公司账户，不能付给个人。被上诉人并没有收到上诉人支付的10万元款项，且上诉人在整个交易过程中也明知该钱款不是支付给被上诉人的，故上诉人要求被上诉人承担返还责任，缺乏依据。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人朱朝荣未作答辩。胡俊向一审法院起诉请求：1、判令中原公司返还胡俊中介服务费16,800元；2、判令中原公司返还胡俊包装费100,000元；3、本案诉讼费由中原公司承担。一审法院认定事实如下：2014年11月4日，胡俊作为买受方，朱朝荣作为出卖方，中原公司作为居间方就朱朝荣名下坐落于上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）及《房屋买卖合同》，约定总房价款为1,680,000元。居间协议第九条为：“特别告知：为保障交易资金安全，甲（指朱朝荣）、乙（指胡俊）双方向丙方（指上海中原物业顾问有限公司）支付任何一笔款项时，务必存入以丙方为户名的银行账户（工作日）或丙方董事总经理谭某先生的银行账户（双休日或法定节假日），并取得印有丙方发票专用章的打印（非手写）制式收据或发票原件；交易中涉及丙方义务的内容，必须加盖丙方合同专用章方生效。……”。同日，胡俊向中原公司出具《佣金确认书》一份，约定佣金为33,600元，交房支付一半，过户支付一半。2014年11月13日，胡俊与朱朝荣签订正式的《上海市房地产买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定首期房价款为504,000元，2016年3月31日办理过户。当天胡俊向中原公司支付中介费16,800元，胡俊与朱朝荣签订《房地产交接书》。买卖合同签订后进行了备案登记，胡俊向朱朝荣支付房款合计504,000元。2015年5月24日胡俊名下尾号为7288的银行账户中转账5万元至案外人孟某尾号为9096的银行账户中，同日孟某与另一案外人徐某作为收款人向胡俊出具一份《收款收据》，载明：“今收到胡俊人民币过户前期包装手续部分费用50,000.00（大写：五万元整）！若因收款方延迟陪同办理或拒绝陪同办理婚姻登记手续，陪同胡俊办理核价、审税、查询限购手续，过户手续，则收款方需悉数退还所收的相应款项！”。2015年6月12日胡俊名下尾号为7288的银行账户中转账5万元至孟某尾号为9096的银行账户中，6月14日孟某作为收款人向胡俊出具手写的《收条》一份，载明：“今收到胡俊二期包装费人民币￥50,000.00（伍万元整）此费用包含陪同办理审税、核价、查限购手续，已办理完毕。”两笔合计10万元，关于该款项的性质，胡俊称孟某、徐某系中原公司的工作人员，徐某即徐某1，其两人收取胡俊的该10万元系因胡俊为非上海户籍单身不符合上海市购房资格而由中原公司进行“包装”，即同中原公司的一名女员工假结婚使胡俊符合购房资格，该10万元即“包装费”。另查明，胡俊与案外人李某于2015年5月26日登记结婚，2016年4月18日离婚，李某系上海户籍。朱朝荣提供一份胡俊与朱朝荣签署的2015年5月12日补充协议，约定“双方协商，此房屋办理交易手续所产生的费用共计人民币十五万元整（不包括国家征收税种及中介费），其中甲方（指朱朝荣）承担捌万元整，乙方（指胡俊）承担柒万元整……”关于约定的该15万元，胡俊称即其所主张的“包装费”，因该份协议所约定的款项指向不明，也无法与其他证据相印证，故无法认定该15万元即胡俊所主张的“包装费”。2015年6月17日因案外人袁某起诉朱朝荣民间借贷纠纷一案【案号为：（2015）浦民一(民)初字第18791号】，系争房屋被浦东新区人民法院依法查封。系争房屋于2015年7月28日解除查封。后朱朝荣与案外人金某签订房地产买卖合同将系争房屋出售于金某。对于是否知晓此次查封的事实，在（2015）浦民一（民）初字第34241号（胡俊起诉朱朝荣房屋买卖合同纠纷，以下简称34241号案）庭审笔录的第14页，胡俊说：“到了7月3日，朱朝荣有7万元的债务纠纷，导致房屋被查封。当天……中介就提出朱朝荣可以先把钱（应为房）卖给其他买家，所得房款用于解除查封。当天三方达成协议，重新挂牌卖房，包装费中介看看是否可以退点。”且根据朱朝荣和中原公司的陈述，当时三方曾经进行协商，朱朝荣想让胡俊提前支付房款解除查封，但胡俊表示没有足够资金，因此同意引入另一买家金某进行购买。但因胡俊提出要求朱朝荣退还房款504,000元、付给中原公司的10万“包装费”及中介费16,800元，双方未能协商一致因此没有形成书面协议。故胡俊表示对2015年6月17日的本次查封不知情的陈述法院不予采纳。2015年9月23日系争房屋因34241号案再次被一审法院依法查封，后双方达成民事调解书，由朱朝荣退还胡俊购房款504,000元并补偿胡俊146,000元，系争房屋于2016年4月18日被解除查封。关于孟某、徐某（胡俊称即徐某1）、李某三人的身份情况，在34241号案庭审笔录中第五页，该案第三人（即中原公司）说：“孟某、徐某确实是我公司职员，但签字是否为孟某、徐某本人所签，该两人表示不记得了。”而在本案庭审中，中原公司表示“上海中原物业顾问有限公司按邮箱查询记录无孟某、徐某这两人”。中原公司的陈述前后有不一致之处，结合胡俊提供的名片及朱朝荣的陈述，法院采信胡俊主张孟某、徐某系中原公司员工的陈述。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。首先，中原公司进行居间，促成了胡俊与朱朝荣关于系争房屋买卖合同的订立，且中原公司与胡俊所签订之佣金确认书亦明确在交房时支付一半佣金过户时支付一半佣金，故房屋买卖合同签订之后完成过户交易等手续并非中原公司取得佣金的必然条件。其次，根据庭审查明的事实，胡俊对于引入另一买家购买系争房屋是明知且同意的，故胡俊与朱朝荣的交易未能履行并非中原公司导致。实际上中原公司未协助双方完成后续的贷款、房屋过户等诸多事宜，而根据目前的二手房买卖操作流程来看，买卖双方仍需要居间方的陪同和协助完成全部的交易流程，这就意味着居间方在促成买卖双方签约后，仍需要中介人员陪同完成后续的交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，法院综合考量中原公司促成胡俊与朱朝荣之间的房屋买卖合同签署、居间协议已经成立、双方所约定的未完成过户只支付一半佣金等事实，酌情认定中原公司收取佣金16,800元尚属合理，故而胡俊主张中原公司返还佣金的诉讼请求难以支持。关于胡俊主张的“包装费”，是否应当由中原公司返还，亦即孟某、徐某的行为是否构成表见代理？虽然根据庭审调查的事实，孟某、徐某系中原公司员工，但员工的行为并不必然产生由被代理人承担法律后果的结果。代理人客观上存在具有代理权表象的形式要素及相对人主观上善意无过失的主观要素，是认定表见代理成立的两大要件。相对人主张表见代理成立的，应证明缔约时有充分的理由相信行为人有代理权，并已尽到合理的注意义务。从形式要素上来说，本案中，居间协议中已明确告知向中原公司支付款项应当存入以中原公司为户名的银行账户并且涉及中原公司义务的内容必须加盖中原公司合同专用章，而胡俊支付两笔“包装费”均存入了孟某的个人账户，并且孟某向胡俊出具的《收款收据》和《收条》均系以个人名义出具，既无中原公司的签章也不能表明该款项系代中原公司收取，从行为表征上无法表明孟某系作为中原公司的代理人收取款项，因此代理权的外观表象并不成立。相对人主观上善意无过失是指相对人不知道或不应当知道无权代理人没有代理权，且主观上不存在疏忽大意的过失。本案中，胡俊明知自己不符合购房资格，也明知该所谓“包装”是以登记结婚的形式将其包装成符合购房资格，实为规避政策的行为，因此不能认为胡俊在缔约及履约过程中为善意无过失。综上，孟某、徐某收取胡俊“包装费”的行为不符合具有代理权表象的形式要素，胡俊在主观上也不符合善意无过失的主观要素，因而孟某、徐某的行为不构成表见代理，不应由中原公司承担相应的法律后果。但胡俊未能完成交易，按孟某、徐某在出具的《收款收据》和《收条》中所承诺，“包装费”可予退还，胡俊自可向其主张。一审法院审理后，于二○一七年三月九日依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：驳回胡俊的全部诉讼请求。一审案件受理费2,636元，减半收取计1,318元，由胡俊负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于被上诉人已收取的部分佣金是否应予返还的问题，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人就系争房屋买卖所签订的居间协议及《佣金确认书》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行。根据居间协议及《佣金确认书》约定，《房屋买卖合同》成立，即表明被上诉人居间成功。上诉人应向被上诉人支付佣金33,600元，交房支付一半，过户支付一半。上诉人与第三人经被上诉人居间，已就系争房屋买卖签订房屋买卖合同并办理了房地产交接手续，故被上诉人已居间促成上诉人与第三人间的房屋买卖合同成立及房屋交付，被上诉人有权收取相应的佣金。关于上诉人与第三人房屋买卖合同未能履行的原因，上诉人与第三人签订房屋买卖合同后，系争房屋因第三人与案外人间的民间借贷纠纷案而被法院依法查封，后上诉人提起诉讼要求解除与第三人间的房屋买卖合同，由第三人返还房款并支付违约金，该案审理中，三方确认，因系争房屋被查封，而上诉人表示没有资金提前支付房款以解除查封，为此，三方经协商达成一致，对系争房屋重新挂牌出售，故上诉人对于引入另一买家购买系争房屋是知情且同意的，上诉人称被上诉人在其不知情的情况下擅自撤销买卖合同备案登记，与事实不符。而该案经审理，双方最终达成调解协议，解除双方签订的房屋买卖合同，由第三人返还房款并支付上诉人补偿款146,000元，故上诉人与第三人间的房屋买卖交易未能完成的原因，系双方已合意解除系争房屋买卖合同的结果，而并非因被上诉人原因所导致，上诉人要求被上诉人返还其已支付的部分佣金，缺乏事实及法律依据。关于被上诉人是否有义务返还上诉人主张的“包装费”问题，居间协议第九条以特别告知的形式明确约定，为保障交易资金安全，买卖双方向被上诉人支付任何一笔款项时，务必存入以被上诉人为户名的银行账户，并取得印有被上诉人发票专用章的打印制式收据或发票原件；交易中涉及被上诉人义务的内容，必须加盖被上诉人合同专用章方生效，而无论是涉案居间协议还是《佣金确认书》，均无上诉人应向被上诉人支付包装费的约定内容，上诉人对此应当清楚。上诉人在居间协议对钱款的支付方式已进行特别告知、居间协议并无支付“包装费”的约定内容，且其明知汇入被上诉人工作人员个人账户的钱款并非系向被上诉人公司支付的情况下，仍向被上诉人工作人员个人账户汇入钱款，应由此承担相应的法律后果，故上诉人要求被上诉人返还“包装费”，缺乏事实和合同依据。需要说明的是，上诉人作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应在购房前对自身是否具备购房资格及购房能力作慎重考量，上诉人在其诉第三人房屋买卖合同纠纷一案中，以房屋买卖合同合法有效为前提提起相关诉请，并在庭审中明确其主张的损失包括购房款的利息损失、中介费16,800元、律师费、房屋差价损失和购房费用损失，并由此获得第三人支付的损失补偿款146,000元，享受了其作为房屋买卖合同合法买受人的相应权利，而在本案中上诉人又以其不具备购房资格，被上诉人工作人员将其“包装”的行为违法为由要求被上诉人退还“包装费”，显属自相矛盾，且有违诚信。综上，上诉人要求被上诉人返还佣金并承担返还“包装费”的义务，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,636元，由上诉人胡俊负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 陈蓓蓉审判员 唐建芳二〇一七年七月十四日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：