（2016）湘1302民初3474号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-11-12
案件名称
湖南东升物业服务有限公司与蒋芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南东升物业服务有限公司,蒋芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1302民初3474号原告湖南东升物业服务有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区长青中街**号。法定代表人刘向阳。委托代理人谭建雄，男，汉族，1975年1月24日出生，户籍所在地湖南省涟源市，系该公司主任。委托代理人陈佑斌，男，汉族，1990年12月9日出生，户籍所在地湖南省新化县���系该公司职工。被告蒋芬，女，汉族，1984年7月29日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住湖南省娄底市娄星区。委托代理人刘福喜，女，汉族，1963年6月19日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住湖南省娄底市娄星区，系被告蒋芬之母。委托代理人李均华，湖南波月律师事务所律师。原告湖南东升物业服务有限公司与被告蒋芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，适用简易程序，由审判员彭逸舟独任公开开庭进行审理；后因案情复杂，根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第170条，于2017年6月6日转换为普通程序。由审判员彭逸舟担任审判长，人民陪审员刘传桃、刘坚文组成合议庭，于2017年6月26日进行公开审理。原告湖南东升物业服务有限公司的委托代理人谭建雄���陈佑斌到庭参加诉讼，被告蒋芬的委托代理人刘福喜、李均华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南东升物业服务有限公司请求本院判令：1、被告向原告支付所拖欠的物业管理费9508元，并按银行同期贷款利率支付违约金至全部物业管理费及违约金偿还之日止（违约金暂计算至2016年9月30日止，1108元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月22日，原告与娄底市宏谊房地产开发有限公司签订了《委托前期物业管理服务合同》，委托原告从2007年6月起对宏谊铭苑住宅小区进行前期物业管理，合同期限自小区业主委员会成立并选聘新的物业管理公司之日止。小区业主委员会成立后，原告从2012年开始与业主委员会签订了《委托物业服务合同》。依照合同的约定，管理费用按住宅1.03元/元/平方米收取，每半年的首月交纳一次，逾期缴���的，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算滞纳金。原告对被告居住的小区实施了规范的物业管理，履行了应尽的义务。但被告蒋芬自2011年4月1日至2016年9月30日已拖欠应缴的物业管理费9508元，滞纳金1108元，累计费用共达10616元。原告多次以各种形式向被告催讨物业管理费，但均未果，后原告于2016年9月29日委托湖南宇能律师事务所向被告下律师函催交，被告还是拒不交纳。被告蒋芬辨称：一、被告自2009年购买宏谊铭苑A栋602房屋，但土地使用权证至今仍未办理出证，严重影响房屋所有权人对该房屋各项权利的主张。被告多年数十次向原告反馈申请办证未果。物业公司不为业主办实事！二、被告2009年从他人手中购房，之前所有物业费用均已全部缴清。房屋闲置到2011年开始装修，2012年上半年装修完毕，装修后，计划使用，但了解此小区的物业��理极其混乱，卫生清洁安防管理差，物业服务人员素质低下，绝大多数业主不满意湖南东升物业服务有限公司的物业管理服务，所以都拒交物业管理费用，被告请求湖南东升物业服务有限公司提供历年所有的物业收费明细，用于证明原告是否提供合格的服务，是否得到业主的认可，来决定其是否有权利主张其收取管理费用。三、蒋芬名下房产直到2016年3月份才投入使用，中途一直空置，在此期间，出现下列问题：1、洗手间及厨房被从卫生间的排污管反排出的污水污物浸泡达5次，其中有两次浸泡时间超过二十余天，全套橱柜及厨房地暖设施长期被浸泡，被腐蚀后生锈、变形，地暖暂时未进行试用，现上述设备能否正常使用，尚不能确定。厨房整体橱柜造价16000元，橱柜地面以上10公分全部被腐蚀，一套全新桌椅，不锈钢脚全部被腐蚀，购买价格6000元，地暖安装花费80000元。2、厨房与外界露天阳台外的卷闸门被浸泡生锈，无法正常使用，造价3500元。3、主卧临街墙体一直处于渗水状态，导致靠窗整面墙体出现长期泡水，墙体发霉、异味、墙纸脱落，已三次更换墙纸。置换更新成本超过12000元。4、主卧衣柜因外墙渗水长期被浸泡，靠墙的柜面已全部被泡坏，柜里面被腐蚀已经空掉，根本无法使用。柜体造价5000元。5、厨房与外界连接的阳台，隔壁租户为一家餐馆，严重影响小区卫生、治安，被告多次向原告反映要求予以进行取缔，但原告未予取缔。油烟、生活垃圾、噪音等长期困扰。6、在空置过程中，因卫生间与厨房长期被污水浸泡，物业公司在未经我蒋芬同意的情况下，擅自撬门进入蒋芬房屋，且在未经被告许可的情况下，在厨房进行了污水管改装，直接将污水管装在厨房位置，由之前的暗管直接改为排污管明装，且未将损坏外墙进行还原处理。被告价值装修被原告损毁。7、上述问题多次与原告反映，未得到有效回复。沟通反馈无人搭理。被告要求原告修理赔偿被损坏物品物件、解决外墙漏水问题、住宅小区环境治理、秩序治理等，无一得到解决。2016年3月起正常投入使用后，被告多次前往原告处缴纳电费、水费，物业公司多次刁难，不予购买电费、水费。四、上述所有问题，多次与原告协商未果。今年7月份，原告与被告协商，并初步达成意向，由原告解决外墙漏水，评估卷闸门修复、墙面柜体修复及其他损坏事项的修复。但原告并未依约处理。2016年9月30日直接向被告送达律师函，催缴物业费，综上所述，对于物业公司的提供的物业管理服务、处理物业范畴内对待物业问题的工作方式、能力���结果，业主极其不满，业主的合法权益得不到保障，且受到非常严重的侵害。房屋存在的质量问题，外墙漏水、排污管设计不合理、原告在未经被告同意下，破坏房屋结构，被告向原告反映情况后，原告处理无任何成效。现向法院主张个人合法权益，对于房产的房屋因质量问题，以及原告无法提供合格的物业服务，请求驳回湖南东升物业服务有限公司的物业费用及滞纳金收取的要求。并对被告蒋芬房屋受损予以赔偿。本院查明当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、无争议的事实：2007年6月22日，原告与娄底市宏谊房地产开发有限公司签订了《委托前期物业管理服务合同》，约定原告从2007年6月起对��谊铭苑住宅小区进行前期物业管理，合同期限至小区成立第一届业主委员会选聘物业管理公司之日止。2010年10月21日，原、被告签订了娄底市宏谊.铭苑住宅小区《前期物业管理服务协议》。小区业主委员会成立后，原告从2012年开始与娄底市宏谊铭苑住宅小区业主委员会签订《委托物业服务合同》，约定物业管理费按住宅：1.03元/月*㎡收取，每半年收缴一次，业主无正当理由未及时缴纳物业服务费的，欠费人需按每日0.3%支付滞纳金。经查明，被告蒋芬系娄底市宏谊铭苑1栋1单元602号房主。故原告以被告拖欠物业服务费9508元未付为由向法院提起诉讼。二、有争议的事实：被告蒋芬要求原告湖南东升物业服务有限公司对其损失进行赔偿，在本案中是否成立；提出反诉是被告依法享有的权利，但从反诉的构成来看，反诉的目的在于抵消��吞并本诉的诉求；且反诉与本诉本身必须基于同一法律关系或同一法律事实；就本案而言，被告蒋芬所主张的房屋及财产受损要求原告赔偿系侵权责任纠纷，而本案原告系基于物业服务合同所产生的合同纠纷，不是同一法律关系。因此，本案中被告蒋芬要求原告湖南东升物业服务有限公司赔偿其损失的请求，在本案中本院不予处理，但被告蒋芬可另案主张权利。判决的理由与结果本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告湖南东升物业服务有限公司根据于2007年6月22日与娄底市宏谊铭苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、2010年10月21日原、被告签订的娄底市宏谊铭苑住宅小区《前期物业管理服务协议》及2012年起与娄底市宏谊铭苑住宅小区业主委员会签订的《委托物业服务合同》，为宏谊���苑小区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告蒋芬作为业主，接受了原告湖南东升物业服务有限公司提供的物业管理服务，截止到2016年9月30日，被告蒋芬拖欠原告物业服务费9508元，但其未予履行，应当按合同约定支付相应的物业管理费。现原告湖南东升物业管理服务有限公司要求被告蒋芬支付欠缴的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。原告湖南东升物业管理服务有限公司主张按银行同期贷款利率支付违约金1108元的诉请，因被告蒋芬就其住房阳台隔壁为餐馆，将住宅改变为经营性用房时，应当经其他业主的同意，被告蒋芬就该问题多次向原告湖南东升物业管理服务有限公司反映；但该问题未得有效解决，原告湖南东升物业管理服务有限公司的管理服务存在瑕疵；因此，对于原告湖南东升物业管理服务有限公司的滞纳金诉请，本院不予支持。但被告蒋芬拒付物业管理费无法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告蒋芬于本判决生效之日起十日内支付原告湖南东升物业服务有限公司物业服务费9508元。二、驳回原告湖南东升物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告蒋芬负担30，原告湖南东升物业服务有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 彭逸舟人民���审员刘传桃人民陪审员 刘坚文二〇一七年七月十四日书 记 员 王珊珊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 关注公众号“”