（2017）粤1971民初9156号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-25
案件名称
广州津典科教技术开发有限公司与东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州津典科教技术开发有限公司,东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初9156号原告广州津典科教技术开发有限公司，住所地：广州市天河区兴盛路12号313号房，统一社会信用代码：91440101786085199L。法定代表人刘晚英，总经理。委托代理人徐南海，广东历维永盛律师事务所律师。委托代理人唐佩瑜，广东历维永盛律师事务所实习律师。被告东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司，住所地：东莞市东城区岗贝星河传说新天地29号楼二楼，注册号：441900000900693。法定代表人廖丽芬，总经理。委托代理人梁庆欢，女，1985年10月28日出生，汉族，住广东省东莞市，系该公司员工。原告广州津典科教技术开发有限公司诉被告东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐南海、唐佩瑜，被告的委托代理人梁庆欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告在2015年10月9日签订了《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》，约定被告将位于东莞市××光明社区光明××路皇马郦宫小区（法定名为“峰景湾商住小区”）56号物业出租给原告，该物业套内建筑面积为4364.16平方米，租金以套内面积计算。租赁确认书第二条第2款约定租赁期限为自交付日2017年1月1日起至2031年12月31日止，合计15年；第3款约定该物业交付日期暂定于2016年12月31日。原告按照合同约定向被告支付了392774.4元定金。租赁确认书第四条约定，原、被告双方应在签订本确认书之后的一年内签订正式的《物业租赁合同书》。原告与被告签订《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》后，原告严格按约履行，向被告支付了定金，并在租赁确认书签订后一直催促被告，要求被告与原告指定人东莞市启思教育投资有限公司签订《物业租赁合同书》，被告一直无故拖延。时至今日，双方约定签订《物业租赁合同书》的时间及租赁物交付的时间早已到期，但被告还是拖延，既不与原告指定人签订《物业租赁合同书》也不退还原告已缴纳的定金。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》；二、被告向原告双倍返还定金785548.8元；三、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、案涉合同成立但尚未生效，合同双方当事人均无权按照合同的约定要求另一方承担违约责任，案涉合同约定的租赁物业是一片空地，没有取得相关的建设工程规划许可证，该合同约定是无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉合同涉及的房屋至今没有立项，没有取得建设工程规划许可证，物业所在地至今仍是一片空地，所以根据该约定，案涉合同无效。二、无效合同的处理，以恢复原状为原则，应以实际已经发生的损失为限，不适用合同约定来承担违约责任，本案中，案涉合同签订的时间是2015年10月9日，双方在签订合同时均清楚租赁物业所在的位置为一片空地，故签订的是租赁确认书而非租赁合同；原告在明知物业所在地是一片空地，且没有得到建设工程规划许可证的情况下，仍自愿与被告签订案涉租赁确认书，对此原告应承担不利的后果。综上，根据合同法对合同无效法律后果的相关规定，原、被告双方均负有过错，应当各自承担相应责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月9日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》，主要约定：甲方出租位于东莞市××光明社区光明××路皇马郦宫小区（法定名为“峰景湾商住小区”）56号物业给乙方；租赁期限为自交付日2017年1月1日起至2031年12月31日止，合计15年；物业交付日期暂定于2016年12月31日；乙方承租该物业只能经营幼儿园，品牌为牛津国际幼儿园，不得作其他用途或经营其他品牌；乙方已向该物业原出租方东莞市联华集团有限公司支付相当于6个月租金作为租赁保证金即人民币392774.4元，甲方确认该款项自本合同签订之日起自动转化为本合同的定金，双方就该物业签订正式租赁合同时，此笔定金中130924.8元作为租赁保证金，其余部分作为租金；双方当事人确认本确认书的签署并不导致双方租赁关系的形成，双方应于签订本确认书之后的一年内签订正式的《物业租赁合同书》，以约定双方当事人的具体权利义务及正式确定租赁关系，但本确认书项下承诺的条件不得更改，前述签约期限届满，因乙方的原因双方未就该物业签订正式的《物业租赁合同书》的，甲方有权将该物业另行处置（包括出租或出售），而不视为违约；若甲方在签约期限届满前将该物业租赁给第三者，或拒绝与乙方签订正式的《物业租赁合同书》的，甲方应向乙方双倍返还定金。2014年8月28日，被告向原告出具收据，确认收到原告租赁定金392774.4元。原告主张被告至今未与其签订正式的租赁合同，亦未返还定金，为此诉至法院请求解决。以上事实，有原告提交的《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》、收据、中国农业银行结算业务申请书、终止协议以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，预约，即约定将来订立一定契约之契约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”按照该解释第四十五条的规定，其他权利转让或者有偿合同在没有规定的情况下可参照适用买卖合同的有关规定。案涉《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》第四条约定：“双方当事人确认本确认书的签署并不导致双方租赁关系的形成，双方应于签订本确认书之后的一年内签订正式的《物业租赁合同书》，以约定双方当事人的具体权利义务及正式确定租赁关系，但本确认书项下承诺的条件不得更改，前述签约期限届满，因乙方的原因双方未就该物业签订正式的《物业租赁合同书》的，甲方有权将该物业另行处置（包括出租或出售），而不视为违约；若甲方在签约期限届满前将该物业租赁给第三者，或拒绝与乙方签订正式的《物业租赁合同书》的，甲方应向乙方双倍返还定金。”由此可见，案涉租赁确认书本质上属于房屋租赁的预约合同，且该确认书系原、被告双方的真实意思表示，双方均应按照确认书的约定履行义务。被告签订租赁确认书时理应预估自身能否与原告签订正式的《物业租赁合同书》，并应对由此产生的法律责任作出相应判断。现被告并未按约在签订确认书之后的一年内与原告签订正式的《物业租赁合同书》，故原告诉请解除案涉租赁确认书，并要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称案涉租赁物现仍为一片空地，并未取得建设工程规划许可证，案涉租赁确认书应属无效，故被告无需双倍返还定金，本院认为被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告广州津典科教技术开发有限公司与被告东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司于2015年10月9日签订的《东莞皇马郦宫物业租赁确认书》；二、限被告东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州津典科教技术开发有限公司双倍返还定金785548.8元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5827.74元（已由原告预缴），由被告东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇一七年七月十四日书记员 陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。