（2016）浙01民终8252号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-09-14

案件名称

瑞铭投资有限公司、吴明芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

瑞铭投资有限公司,吴明芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终8252号上诉人（原审原告）：瑞铭投资有限公司，住所地浙江省杭州市东坡路11号。注册地香港特别行政区上环苏杭街**号建安商业大厦*楼*室。代表人：林秋玉，董事长。委托代理人：韩杰，浙江海群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴明芳，男，1953年10月29日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托代理人：蒋胤华，北京大成律师事务所律师。委托代理人：周卫平，北京大成（杭州）律师事务所律师。上诉人瑞铭投资有限公司（以下简称瑞铭公司）因与被上诉人吴明芳房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院(2015)杭西民初字第739号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：1993年9月10日，瑞铭公司与杭州市土地管理局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，约定：瑞铭公司根据本合同受让的土地使用权，用于新西湖饭店的股东使用；出让的地块位于杭州市西湖区玉皇山路南侧，面积约为6700平方米；本合同项下的土地使用权出让年限为70年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算；批准的总体规划是建设度假村项目；在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得杭州市土地管理局和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权地价款，并办理土地使用权登记手续等。2001年10月，瑞铭公司取得了杭州市人民政府核发的国有土地使用证，该土地使用证上记载：土地使用者为瑞铭公司；位于西湖区玉××别墅××幢；用途为住宅；使用权面积为6372平方米等。2002年2月6日，瑞铭公司与吴明芳签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：瑞铭公司房屋坐落于杭州市西湖区××路××别墅××楼，房屋结构为混合，房屋用途为住宅，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为328.14平方米；房屋转让价格为每平方米18132.50元，总金额为5950000元；付款方式为本合同签订之日起，吴明芳一次性将购房款支付给瑞铭公司2000000元，瑞铭公司办理好契约税证和房屋所有权证后，吴明芳在接到通知的7个工作日内支付瑞铭公司2950000元的购房款，吴明芳在收到瑞铭公司已办好土地使用证的7个工作日内付清全部房款；交房方式为付清第二期房款后7天内；本合同自第1期款项打入瑞铭公司账号之日起生效；本合同一式五份，双方各执一份等。并在粘贴页附件《其它约定事项》中约定，一、吴明芳逾期付款的违约责任：1、吴明芳未按本合同第三条约定的时间付款，瑞铭公司有权按累计应付款向吴明芳追究违约滞纳金，吴明芳向瑞铭公司支付每日按房价款千分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期付款超过30日后，瑞铭公司有权单方面解除合同。3、因吴明芳无故提出退房的、由于吴明芳原因不能办理房产证的、或者瑞铭公司根据附件（2）解除合同的，应另赔偿瑞铭公司违约金人民币300000元，并承担办证所需的全部直接费用。二、瑞铭公司未按期办理有关证件承担的违约责任：1、瑞铭公司在收到吴明芳定金后，无故解除合同的，或者根本未能办好契约税证和房屋所有权证，瑞铭公司必须退还吴明芳定金300000元，并另赔偿300000元违约金。如瑞铭公司契约税证和房屋所有权证延期办好，延期时间瑞铭公司按吴明芳已付款的每日5‰支付吴明芳违约金，直至交给吴明芳“两证”为止。2、如瑞铭公司延期办好土地使用权证，瑞铭公司按吴明芳已付款项的每日2.5‰支付违约金，直至办好土地使用证时止，合同继续有效。如办不出土地使用证，双方解除本转让合同，瑞铭公司返还吴明芳全部已付款项，并另赔偿瑞铭公司违约金500000元。吴明芳装潢费用及由此而支付的办证费用概由瑞铭公司承担。三、瑞铭公司保证该房屋交接时拥有完整的土地使用权和房屋所有权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权问题，由瑞铭公司承担全部责任和赔偿吴明芳造成的一切损失。2002年3月13日，吴明芳取得了涉案房屋所有权证并居住使用至今。2002年3月15日，瑞铭公司通过传真致函吴明芳，其中载明：土地证事项现我司正积极办理中，有关报告现已经土管局上报市政府，待市政府报告批复即可解决，预计可在4月上旬办理完毕；敝司衷心希望吴总能理解我司资金周转上的难处，有关6幢别墅二期房款是否能请吴总提前在3月20日前支付予我司等。当日，吴明芳在瑞铭公司的传真件上写明六号楼第二期付款分为二次，在本月20号前付1000000元，在4月20号，待三号楼地籍证办妥帖后，再付清二期房款全部，请予同意为盼，并予传真回复。瑞铭公司遂又传真回复，表示同意6幢别墅第二期房款中的1000000元在3月20日前支付、500000元在3月底前支付，剩余款项待三号楼土地证办理完毕后7个工作日内支付。2012年5月31日，杭州市国土资源局出具杭土资函[2012]75号关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函，致函杭州市中级人民法院，内容为：你院关于《杭州市西湖区玉苑别墅8幢房地产能否办理土地使用权分证的函》[（2012）杭法委拍字第21号]收悉。经研究现复函如下，1993年9月，瑞铭投资有限公司经批准以出让方式取得西湖区玉苑别墅土地使用权，土地出让合同约定地块批准的总体规划是建设度假村项目，用于新西湖饭店的股东使用。根据杭州市计划委员会杭计（1995）437号批复，玉苑别墅项目为新西湖饭店（西湖国际饭店）股东自用房属非经营性房地产项目。鉴于上述情况，瑞铭投资有限公司建设的西湖区玉苑别墅地块不具备办理分割转让和登记的条件。瑞铭公司于2015年2月13日向法院提起诉讼，请求：1、解除瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》；2、吴明芳立即向瑞铭公司返还并腾退杭州市西湖区玉皇山路73-2号玉苑别墅6幢房屋；3、由吴明芳承担本案诉讼费用。庭审中，瑞铭公司明确其系依据双方签订的《杭州市房屋转让合同》附件第2.2条“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”的约定主张合同解除。审理中瑞铭公司确认，吴明芳先后支付购房款共计2289782元。吴明芳则主张其已向瑞铭公司支付购房款4950000元，尚余购房款应在瑞铭公司办好土地使用证的7个工作日内付清。但本案中除双方确认的吴明芳支付的第一笔购房款2000000元外，吴明芳仅提供了其于2002年3月19日、4月3日各支付1000000元、500000元的凭证。原审法院认为，本案争议焦点为瑞铭公司与吴明芳签订的房屋买卖合同应否解除。庭审中，瑞铭公司明确系按合同关于“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”的约定主张合同解除。对于该约定，瑞铭公司认为，如办不出土地使用证，即指办不出土地证分证，现瑞铭公司提供的证据已经证明涉案房屋不能办理土地证分证，解除合同的条件已成就，合同应予解除；吴明芳则认为，并非指土地证分证，而是土地证大证，没有证据表明土地证大证办不出，吴明芳也未要求瑞铭公司须办出分证，瑞铭公司将大证变更至全体业主名下即可。对此，通常房产三证中的土地使用证即是指分证，作为买受人的吴明芳在订立合同当初，主观意愿欲取得分证才符合常理。因此，在双方对涉案土地使用证未特别明确约定为土地证大证的情况下，该处土地使用证的约定应是指分证。但对于合同应否解除的争议，首先“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”的约定，系瑞铭公司（卖方）未按期办理有关证件，吴明芳（买方）可主张瑞铭公司承担的违约责任的约定，且瑞铭公司与吴明芳双方签订的合同并未对应当办理完成土地使用证的期限作出约定。其次，根据瑞铭公司与杭州市土地管理局签订的国有土地使用权出让合同约定：如需改变合同规定的土地用途，应当取得杭州市土地管理局和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权地价款，并办理土地使用权登记手续。本案中，瑞铭公司并未提供涉案土地使用权已由瑞铭公司申请改变用途并被相关主管部门否定的证据。再者，涉案房屋交付吴明芳实际占有、使用已十余年，房屋所有权证亦早已在吴明芳名下。综上所述，故对瑞铭公司主张的合同解除及相应请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回瑞铭投资有限公司的诉讼请求。案件受理费53100元，由瑞铭投资有限公司负担。宣判后，瑞铭公司不服，向本院提出上诉称：一、案涉房屋在法律性质上受到限制，不能作为合法适格的转让标的，瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》应属无效。一审判决未对合同的效力予以认定和评判，显属程序错误。依据房地产法相关规定，房屋买卖中的标的物需可自由交易并三证（房屋所有权证、土地使用权证、契证）齐全，然，案涉房屋所占用土地用途特定，且无法办理分割土地使用权证。杭土合字（93）30号《杭州市国有土地使用权出让合同书》第3条约定，瑞铭公司依本合同受让的土地使用权，用于新西湖饭店的股东使用。另外，杭州市国土资源局杭土资函[2012]75号《关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函》也确认“玉苑别墅项目为新西湖饭店（西湖国际饭店）股东自用房，属非经营性房地产项目。鉴于上述情况，瑞铭投资有限公司建设的西湖区玉苑别墅地块不具备办理分割转让和登记的条件”。根据上述两个文件可以看出，案涉房屋占用土地的使用权人特定，不可自由转让，也不可办理分割土地使用权证。因此案涉房屋并非法律规定的适格转让的标的物，瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》当属无效，依据合同法第58条有关合同无效的法律后果的规定，吴明芳应腾空并返还案涉房屋。二、退一万步，即使合同有效，一审法院对合同附件《其他约定事项》中的“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”条款的认定也并非正确。上述合同条款应理解为当“办不出土地使用证（分证）”这一条件成就时，双方签订的《杭州市房屋转让合同》的效力自动归于消灭，而非赋予一方解除合同的权利。一审法院理解有误，理由如下：1、不能仅仅因上述条款处在“甲方未按期办理有关证件承担的违约责任”之下，就断章取义认定“双方解除本转让合同”是赋予了吴明芳单方合同解除权。合同中约定“如办不出土地使用证（分证），双方解除本转让合同，甲方返还乙方全部已付款项，并另赔偿乙方违约金（人民币）50万元。”很显然，可以看出双方约定该条款的本意是，若办不出土地使用证（分证）这一条件成就时，无须任何一方主张合同解除，该合同即自动且当然地失效。在此种情况下，吴明芳（乙方）可向瑞铭公司（甲方）追责。即，办不出土地证，吴明芳（乙方）的权利仅是向瑞铭公司（甲方）追责，而不是获得了合同解除权，条件成就合同自动解除。2、《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从“如办不出土地使用证（分证），双方解除本转让合同”的用语可以看出，双方当事人在签订合同时就已作出意思表示：当办不出土地使用证（分证）这一条件成就时，合同的效力自动归于消灭。合同作为一个整体，对其中某一条款的解释可以参照其他条款。合同附件《其他约定事项》第1条第2款规定，吴明芳（乙方）逾期付款超过30天后，瑞铭公司（甲方）有权单方面解除合同。此条款赋予了瑞铭公司合同解除权。而对比“如办不出土地使用证（分证），双方解除本转让合同”，其用语明显与上述条款不同，该条款并没有赋予一方合同解除权，而是约定了合同自动解除的条件。解释合同条款时应遵守诚实信用原则。瑞铭公司与吴明芳在签订房屋转让合同时就已预见到可能无法办理土地使用证（分证），进而会造成权利不稳定状态，既有损于瑞铭公司也无利于吴明芳，所以双方约定此种情况下合同自动解除。三、一审法院认为，因合同中并未对应当办理完成土地使用证（分证）的期限作出约定，所以合同不应解除。瑞铭公司不同意此种观点。1、从合同条款的约定可以看出，办不出土地使用证（分证）这一条件成就之时，就是合同自动解除之日，无需明确具体办理完土地使用证（分证）的时间。2、根据合同法第62条的规定，没有约定履行期限的，债权人可要求债务人在合理的期限内履行。自合同签订至今已有近15年的时间，该时间已远远超出了合理期限，何况吴明芳在一审中当庭认可办不出土地使用证。3、杭州市国土资源局杭土资函[2012]75号《关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函》已明确，因玉苑别墅项目为新西湖饭店股东自用房属非经营性房地产项目，故不具备办理分割转让和登记的条件。该函不仅表明了无法办理土地使用证（分证）这一结果，同时也说明了无法办理的原因。在此情况下，如果吴明芳认为可以办理土地使用证（分证），而瑞铭公司不去办理，则吴明芳对此应当承担举证责任。四、吴明芳已占有、使用房屋，持有房产证的事实，并非合同不应解除的条件，一审法院此观点错误。1、瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》以及我国的相关法律并没有规定吴明芳占有、使用房屋及持有房产证是不可解除合同的条件。2、《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。而杭土合字（93）30号《杭州市国有土地使用权出让合同书》及杭土资函[2012]75号《关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函》均表明案涉房屋占用土地使用权人特定，无法自由转让。因此，应当解除合同，将案涉房屋所有权转移至瑞铭公司名下，保持房屋所有权及房屋占有土地使用权权利主体一致。3、如果不解除合同，则瑞铭公司将面临既无法收取第三期房款，也无法收回房产的困境，瑞铭公司的权益将无法得到保障。五、不能办理土地使用证（分证）是客观事实，合同目的已无法实现。自合同签订至今已有近15年的时间，为尽快收回房款，瑞铭公司通过向房地产管理局申请办理分证、与市政府领导协商沟通、向市规划局申请变更土地使用性质等方式，穷尽各种手段都无法实现合同目的。另外，从上述杭州市国土局的复函也可以看出不能办理土地使用证（分证）已是客观事实，合同目的已无实现的可能，只有解除合同才能消除权利不稳定状态，更好的维护双方的权益。综上，一审法院事实认定和合同条款理解错误，请求撤销原审判决；依法改判解除瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》，判令吴明芳立即腾空并向瑞铭公司返还杭州市西湖区玉皇山路73-2号玉苑别墅6幢房屋并由吴明芳承担本案一审和二审的全部诉讼费用。被上诉人吴明芳辩称：一、瑞铭公司在上诉状中陈述，本案所涉《杭州市房屋转让合同》应属无效。瑞铭公司违反了民法中的“禁止反言”原则，理由错误。庭审中，瑞铭公司明确其系依据双方签订的《杭州市房屋转让合同》附件第2.2条如办不出土地使用证，双方解除本转让合同的约定主张合同解除”，只有成立并生效的合同才涉及到解除事项，合同无效无需涉及解除，自始无效。瑞铭公司在一审中的主张与二审上诉陈述，明显存在不一致，违反了“禁止反言”原则，理由错误，不应得到法律支持。二、瑞铭公司在上诉状中陈述：合同附件《其他约定事项》中的“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”条款的约定属“附解除条件合同”，而非“约定解除权”。瑞铭公司该上诉理由完全错误，一审判决认定系“约定解除权”完全正确，理由是：1、该条款约定在“违约责任”事项中，这是涉案合同规定何种情形属违约，违约后该承担何种违约责任的表象；2、审看《其他约定事项》中第二条第2款，意思表示具有明显的递进关系，即如瑞铭公司延期办好土地证，则支付延期违约金，合同保持继续有效；如办不出土地证，则双方解除本转让合同，瑞铭公司退还已收款项并赔偿违约金50万，在这里，土地证延期办出到办不出，是一种递进关系，均涉及到合同解除事项，即约定不解除到解除合同。根本未涉及到“附条件解除”的约定事项，如属于“附条件解除”约定的，则前后语意显得突兀，也不符合当时签订合同的真实意思表示；3、“附条件解除合同”是涉及到合同的效力问题，规定在《合同法》的合同效力章节，而“约定解除权”是涉及到合同的权利义务终止及违约责任问题，规定在《合同法》的权利义务终止及违约责任章节，二者风马牛不相及，故在《其他约定事项》中第二条“约定违约”的规定条款中，不可能出现涉及到合同效力问题的“附条件解除合同”的相应事项，否则，逻辑上说不通。4、瑞铭公司还陈述，双方在签订转让合同时就已预见到可能无法办理土地证，进而会造成权利不稳定，故约定出现此种情况合同自动解除，这纯属臆断了。如果双方均有预见，则双方需共担风险，无需也不可能约定瑞铭公司另行再赔偿50万违约金，如是则风险全由瑞铭公司承担，对瑞铭公司也不公平，故瑞铭公司该陈述是错误的，没有事实予以支撑。5、鉴于以上所述，本案所涉合同的《其他约定事项》所约定的确属“约定解除权”之范畴，由此提出解除合同属形成权，而解除合同期限系除斥期间。根据法律及司法实践之规定，该除斥期间为一年，自有权提出之日起算。杭州市国土局所出具的函系2012年5月31日，而瑞铭公司起诉是在2015年2月13日，已远超一年的除斥期间，由此瑞铭公司提出解除合同的实体权利已消灭，不应得到法律支持。综上，瑞铭公司该上诉理由完全错误，一审判决认定系“约定解除权”完全正确，瑞铭公司的上诉理由不能成立。三、瑞铭公司其他三项上诉理由均不能成立，理由是：1、土地证的办理期限确属未约定，在瑞铭公司未办出土地证的情形下，吴明芳作为守约方在此期间未主张权利系对自行权利的处置，瑞铭公司作为违约方，没有权利提出解除合同，一审判决完全正确。2、一审判决维持了吴明芳已占有、使用房屋，持有房产证的应有的、稳定的财产状态，不支持解除合同，实现了司法不擅自介入私域，体现了司法裁判者的睿智和公正，一审判决完全正确。3、瑞铭公司陈述不能办理土地证是客观事实，合同目的已无法实现。合同目的无法实现是法定解除理由，瑞铭公司一方面用“附条件解除合同”、另一方面用“法定解除理由”，其上诉理由存在诸多不一致。实际上，本案所涉合同目的早已实现，吴明芳也已占有、使用房屋，持有房产证十余年，瑞铭公司也取得了相应的款项，双方相安无涉。瑞铭公司该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，瑞铭公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人瑞铭公司和被上诉人吴明芳在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，瑞铭公司与吴明芳于2002年2月6日所签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思的表示，吴明芳亦在2002年3月13日取得了涉案房屋所有权证并居住使用至今，本案合同的内容并不违反法律法规关于合同效力性的规定，且瑞铭公司在向一审法院提起诉讼时是以合同有效为前提，请求解除瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》，现上诉请求亦是要求解除瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》。因此，瑞铭公司认为瑞铭公司与吴明芳签订的《杭州市房屋转让合同》应属无效的这一上诉理由与其上诉请求相矛盾。本院依据合同内容及其实际履行的事实，对瑞铭公司认为合同无效的这一上诉理由不予支持。又根据瑞铭公司与杭州市土地管理局签订的国有土地使用权出让合同约定：在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得杭州市土地管理局和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权地价款，并办理土地使用权登记手续。本案中，瑞铭公司并未提供涉案土地使用权已由瑞铭公司申请改变用途并被相关主管部门否定的证据。故原审法院对瑞铭公司主张的合同解除及相应请求未予支持并无不妥。瑞铭公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53100元，由瑞铭投资有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　秦海龙二〇一七年七月十四日书　记　员　　项　琳关注公众号“”