（2017）宁02民终490号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-07-27

案件名称

银川友厦房地产开发有限公司与平罗县点中物业管理有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

法院

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院

所属地区

宁夏回族自治区石嘴山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

银川友厦房地产开发有限公司,平罗县点中物业管理有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2017）宁02民终490号上诉人（原审原告、反诉被告）：银川友厦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：秦某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑某某,宁夏崇源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：平罗县点中物业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：马某某，该公司经理。上诉人银川友厦房地产开发有限公司（以下简称友厦房地产公司）因与被上诉人平罗县点中物业管理有限公司（以下简称点中物业公司）委托合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2016）宁0221民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人友厦房地产公司的委托诉讼代理人郑某某到庭参加诉讼，被上诉人点中物业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。友厦房地产公司上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人返还上诉人水费、污水处理费、水资源费、电费共计20873.73元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订《阳光商城·领航佳苑物业委托管理合同》中约定，上诉人将小区移交被上诉人使用管理期间，由被上诉人向业主按规定收取物业服务费、电费等，被上诉人收取后再向供电局等相关部门缴纳，上诉人不再承担任何相关费用。但被上诉人收取业主上述相关费用后未向供电局等单位及时缴纳，退场后也不移交剩余费用，导致相关部门催缴，上诉人则缴纳了欠付的电费、水费等，故原审法院驳回上诉人的该项诉讼请求错误。点中物业公司未到庭答辩，也未提交书面的答辩意见。友厦房地产公司向一审法院起诉请求：1、点中物业公司返还友厦房地产公司交纳的空置房物业费63370.77元；2、点中物业公司返还友厦房地产公司为其先行垫付的水费、污水处理费、水资源费、电费合计20873.23元；3、点中物业公司返还友厦房地产公司交纳用于更换灭火器、应急灯、指示灯等设备交付的7162元；4、点中物业公司向友厦房地产公司移交业主交纳的门卡押金140元、停车费60元，阳光商场物业费299.8元，领航佳苑小区物业费21598.98元；5、点中物业公司支付违约赔偿金50万元；6、本案诉讼费用由点中物业公司负担。反诉原告点中物业公司向一审法院反诉请求：1、解除点中物业公司与友厦房地产公司签订的《阳光商场·领航佳苑物业委托管理合同》；2、友厦房地产公司向点中物业公司返还阳光商场四楼”花样年华滑轮健身俱乐部”租金80000元；3、友厦房地产公司向点中物业公司支付赔偿金50万元；4、本案诉讼费由友厦房地产公司承担。一审法院认定事实：友厦房地产公司开发建设平罗县前进东街70号阳光商城·领航佳苑小区。2014年9月3日，友厦房地产公司与点中物业公司签订《阳光商城·领航佳苑物业委托管理合同》一份，合同约定：友厦房地产公司委托点中物业公司对阳光商城·领航佳苑小区的物业进行管理；委托管理期限自2014年9月3日至2024年9月2日；友厦房地产公司向点中物业公司交付的管理固定设施及业主享有的共有设施变压器、电梯、未出售未交付业主使用的房屋内配电设施、供水设施、供暖设施及所有钥匙；阳光商城·领航佳苑小区内的消防、通风、排烟等设备、排污设施及排污管网、垃圾箱、道路、绿化、路灯及路灯控制系统、供水管网、供暖管网、天然气管网、商城内部电风扇、外墙面的广告牌位置及其他固定设施等等。友厦房地产公司给予点中物业公司办公用房为领航佳苑30号车库2间、小区主入口保安室2间，产权归友厦房地产公司，点中物业公司只有使用权；友厦房地产公司向点中物业公司交付的所有设施设备及业主共享的固定资产全部达到相关部门的合格要求，双方以现场调试确认后，签订书面交付确认单。交付清单为合同组成部分，未达到合格标准的设备友厦房地产公司负责整改并达到合格状态交付点中物业公司，达到合格之后，相关维保、养护、维修、管理等责任由点中物业公司承担；友厦房地产公司正式交付点中物业公司使用管理期间，由点中物业公司负责向管辖区域内的业主提供全方位的物业服务，经房管物价部门批准收费许可后，由点中物业公司向业主按规定收取物业服务费、电费、停车费、电梯费、垃圾清运费、装修押金、二次加压费等相关费用。点中物业公司收取相关费用后向提供物业服务过程中的电梯维保单位、消防远程监控单位、供电局、供水公司等其他相关部门交纳应交的费用，友厦房地产公司交付后不再承担任何相关费用，也不再干涉点中物业公司的各项管理约定；就阳光商城1-4层、领航佳苑19层，未出售部分和未交付业主使用的房屋，由友厦房地产公司一次性向点中物业公司支付空置房物业费用108641元。出售后的房屋由业主依据点中物业公司在当地物价房管部门批准的规定收费标准内由业主交纳；合同生效之日起，友厦房地产公司向业主收取的物业费、电梯费、清运费归友厦房地产公司所有，业主未向友厦房地产公司交纳的相关费用由友厦房地产公司负责追缴，点中物业公司服务期间向业主收取的物业费、电梯费、垃圾清运费归点中物业公司所有，业主未向点中物业公司交纳的相关服务费由点中物业公司负责追缴，友厦房产公司已收取点中物业公司服务期间业主缴纳的物业费、电梯费、清运费、装修押金一并退给点中物业公司；双方任何一方不得违反合同条款，若违反合同条款，则支付对方赔偿金50万元。合同还就维修等其他事项进行了约定。合同签订后，友厦房地产公司将阳光商城·领航佳苑小区需要服务的业主明细、固定设施及业主共享设施交付给了点中物业公司，点中物业公司对阳光商城·领航佳苑小区的物业进行管理。2014年9月22日，双方对小区业主押金、物业费、电梯费进行清算交接，友厦房地产公司向点中物业公司移交已收取的停车费、过门费3534元。2014年9月30日，友厦房地产公司向点中物业公司交纳空置房物业费108641元、移交已收取的停车收费卡押金140元及灭火器、应急灯、指示牌检测费8362元。2015年3月1日，友厦房地产公司对已收取的小区业主物业费、电费、电梯费共计37385元移交给点中物业公司。点中物业公司服务至2015年7月6日不再继续履行合同义务，引起友厦房地产公司的诉讼。另查明，点中物业公司于2014年8月29日经平罗县工商行政管理局核准成立。2015年7月6日，点中物业公司接到平罗县住房和城乡建设局《关于停止阳光商城点中物业公司违法行为的通知》，内容为：2015年6月26日阳光商城一楼五户业主反映点中物业公司以不交物业费为由，停止给一楼未交物业费的租房户售电，严重影响租房户的正常营业，经局物业办核查，点中物业公司未取得物业管理资质证书从事物业管理且未到局物业办备案，根据《物业管理条例》第六十六条规定，停止点中物业公司从事物业管理等违法经营活动，一周内与委托单位结清各种手续，该局将根据点中物业公司处理该问题态度，对点中物业公司进行行政处罚。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，友厦房地产公司与点中物业公司签订的《阳光商城·领航佳苑物业委托管理合同》合法、有效。点中物业公司未取得从事物业管理的资质证书就接受友厦房地产公司的委托从事物业服务管理工作，而友厦房地产公司在签订合同时亦未尽到审查点中物业公司的服务管理资质的注意义务，致使合同无法继续履行。现点中物业公司要求解除合同，友厦房地产公司同意解除合同，予以支持。对于双方各要求对方支付违约赔偿金50万元的请求，均不予支持。友厦房地产公司已向点中物业公司交纳的费用按照点中物业公司实际服务的期限计算后，应当向友厦房地产公司返还。对于友厦房地产公司要求点中物业公司返还空置房物业费63370.77元、用于更换灭火器、应急灯、指示灯等设备费用7162元、门卡押金140元、停车费60元、领航佳苑小区物业费21598.98元的诉讼请求，予以支持。因友厦房地产公司提供的证据不能证实向点中物业公司移交了陈新国的物业费用，故对于友厦房地产公司要求点中物业公司返还阳光商场物业费299.8元的诉讼请求，不予支持。因点中物业公司于2015年7月6日不再履行合同义务，友厦房地产公司未提供证据证实点中物业公司收取了业主2015年7月、8月的电费；双方签订合同的时间是2014年9月3日，而友厦房地产公司主张的水费是从2014年3月开始的，其未提供证据证实点中物业公司服务期间所产生水费金额，故对于友厦房地产公司要求点中物业公司返还先行垫付的水费、污水处理费、水资源费、电费20873.23元的诉讼请求，不予支持。因点中物业公司在接收管理时并未就阳光商城四楼”花样年华滑轮健身俱乐部”提出异议，且双方在合同中亦未约定该俱乐部由点中物业公司出租并收益，故对于点中物业公司要求友厦房地产公司返还租金80000元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）银川友厦房地产开发有限公司与被告（反诉原告）平罗县点中物业管理有限公司于2014年9月3日签订的《阳光商城·领航佳苑物业委托管理合同》；二、被告（反诉原告）平罗县点中物业管理有限公司于判决生效后五日内返还原告（反诉被告）银川友厦房地产开发有限公司空置房物业费63370.77元、更换灭火器、应急灯、指示灯等设备费用7162元、门卡押金140元、停车费60元、领航佳苑小区物业费21598.98元，合计92331.75元；三、驳回原告（反诉被告）银川友厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）平罗县点中物业管理有限公司的其他反诉请求；案件受理费9936元，由原告（反诉被告）银川友厦房地产开发有限公司负担7828元，被告（反诉原告）平罗县点中物业管理有限公司负担2108元。反诉案件受理费4800元，由被告（反诉原告）平罗县点中物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人友厦房地产公司围绕上诉请求依法提交了给点中物业公司汇款明细、月报明细及汇总、供电局缴费明细单、证明等证据。被上诉人点中物业公司未出庭对上述证据进行质证，亦未提交证据。上诉人提交的给点中物业公司汇款明细具有真实性、合法性，但达不到上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。供电局缴费明细单具有真实性、合法性，但不能证实与本案的关联性，本院对该证据不予采信。月报明细及汇总系上诉人单方出具，且不能证明与本案的关联性，本院对该证据不予采信。证明虽加盖了平罗县德渊市政产业有限公司的单位印章，但无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，故本院对该证据不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，原审案由为物业服务合同纠纷，但该案由是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。主体为业主和物业服务企业，本案主体是开发商与物业服务企业，故不适用该案由。本案中上诉人友厦房地产公司为涉案小区的开发商，委托物业服务企业即本案的被上诉人点中物业公司对友厦房地产公司开发的小区物业进行管理，双方签订的《阳光商城·领航佳苑物业委托管理合同》，符合委托合同的特点，即委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，且受托人可以以自己名义从事代理活动，故本案案由应为委托合同纠纷。本案争议的焦点为上诉人主张的由被上诉人点中物业公司返还水电费等20873.73元是否能够成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人提交的证据不足以证实自己代被上诉人垫付20873.73元水电费的主张，故上诉人友厦房地产公司应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人友厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人点中物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由上诉人银川友厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　刘　敏审判员　韩少华审判员　安立莎二〇一七年七月十四日书记员　龚　双关注公众号“”