（2017）粤1802民初1546号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-07-19
案件名称
林铭强、张雪媚等与清远市天颐物业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林铭强,张雪媚,清远市天颐物业投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1546号原告：林铭强，男，1980年7月4日出生，汉族，住清远市清城区，原告：张��媚，女，1977年1月15日出生，汉族，住清远市清城区，以上原告共同委托诉讼代理人:陈钢，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市天颐物业投资有限公司，住所地清远市新城北江二路9号越君豪庭一层03号。法定代表人：胡忠开。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。原告林铭强、张雪媚与被告清远市天颐物业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林铭强、张雪媚的共同委托诉讼代理人陈钢、被告清远市天颐物业投资有限公司的委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林铭强、张雪媚向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋的房地产权证需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金9863.84元（该违约金每日按总购房款1202907元的万分之一，从2016年7月1日起计算至2016年9月20日止，为9863.84元）；3、判决被告向原告支付逾期办证的违约金12029.07元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年9月18日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号2015091852457548），购买被告所开发的位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋，购房金额为1202907元，并已经按照合同约定付清房款。按照合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。但被告是在2016年9月20日将涉案商品房交付给原告使用，没有依照合同约定的期限按时交房，被告已构成违约，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。按照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但截至起诉之日，被告仍未按照合同约定履行办证义务，被告已构成违约，应按照合同约定继续履行将办理位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋的房地产权证需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续，并承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，原告认为，逾期交房的违约金按照合同第九条约定，每日按购房款1202907元的万分之一，从2016年7月1日起计算至2016年9月20日止，为9863.84元；逾期办证的违约金按照合同第十五条约定，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金12029.07元。就上述诉讼请求，原告与被告多次协商未果，为维护自身的合法权益，原告现依法向法院提起诉讼，请法院判如所请。原告提供如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息，拟证明原、被告的诉讼主体适格；2、广东省商品房买卖合同，拟证明原、被告所签订的《广东省商品房买卖合同》约定了交房时间、办证时间以及逾期交房、逾期办证的违约责任；3、完税证明、个人住房借款合同，拟证明原告已经按照合同约定付清房款。被告清远市天颐物业投资有限公司辩称：一、涉案楼盘在施工期间出现约定的延期交付情形，因需延期交付使用至少187天。答辩人逾期交房是因为施工建设期间出现雨雾天气等恶劣天气、北江一路封闭施工和政府举办多项大型群众活动引致封路所致，依《商品房买卖合同》第八条的约定���遭遇异常天气[工作时间、天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间4小时内降雨量合计达到30毫米]、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件等其他非因甲方原因需要延期交付使用的情形，答辩人有权据实予以延期。答辩人因上述约定原因导致至少需要延期共计187天。在此期间出现合同约定的延期事由，答辩人无需承担违约责任。二、双方对逾期交房违约金进行了详细的约定，按逾期天数向被答辩人支付己交付房款万分之一或万分之二作为违约金，且违约金总额最高不超过总房价款的2%。按照双方签订《商品房买卖合同》第九条约定：逾期不超过90日的，出卖人按逾期日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按1%向买���人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，按逾期日向买受人支付己交付房价款的万分之二作为违约金。在《合同补充协议》第七条约定：“甲乙双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”在本案中，如果答辩人存在违约行为，逾期交房违约金的最高限额为不超过总房价款的2%。三、答辩人延期交付符合双方约定可以延期交楼期限。答辩人开发的涉案楼盘中伦东海岸花园4号楼已于2016年7月8日经竣工验收合格，于2016年8月25日办妥竣工验收备案手续，已经具备交付商品房的条件。答辩人于2016年8月24日向被答辩人发出《收楼通知书》，通知被答辩人已可以收楼，并建议于2016年9月15日收楼，原告于2016年8月29日确认收楼。按原约定交付之日（2016年6月30日）起计算至竣工备案之日(2016年8月25日)，共计55天，其中逾期的天数全部出现双方约定的可以延期交付的事由。所以在本案中，答辩人不存在逾期交楼的情况，不需要向原告支付违约金。综上所述，本案中，涉案楼盘在施工建设期间出现约定的延期交付情形，答辩人相应延期交付房屋符合双方约定。请求人民法院查清楚事实，作出公正的判决。被告提供如下证据：1、竣工验收备案表、关于将东海岸花园更名为中伦东海岸花园的批复，拟证明中伦东海岸花园4号楼于2016年8月25日办妥备案手续，已经符合交楼条件；2、快递单、收楼确认表，拟证明被告于2016年8月24日向原告发出收楼通知书并通知原告可以收楼并建议于2016年9月15日前来收楼，原告于2016年8月29日确认收楼；3、天气要素统计表、关于2015年清远马拉松赛期间市区部分道路实施管制的公告、关于2015年环中国国际公路��行车赛期间市区部分道路实施交通管制的通告，拟证明被告因遭遇异常天气和政府组织的大型群众性活动实施交通管制导致需要延期交楼。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2015年9月18日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非甲方原因需延期交付使用的情形：遭遇异常天气[工作时间、天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间4小时内降雨量合计达到30毫米异常地质状况、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件和政府（以下无文字）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的���限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件四—合同补充协议的第七条约定：“甲（清远市天颐物业投资有限公司）、乙（买受人）双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”第九条约定：“甲、乙双方同意对合同第十五条增加以下约定‘甲方应当在商品房交付使用720日内为乙方办妥房地产权属证书’。”第二十七条约定：“本补充协议自甲、乙双方签署后与合同同时生效；合同内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”合合同签订后，原告已将购房款1202907元付清给被告，被告建设的中伦东海岸花园4、5、6号楼于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。被告于2016年8月24日向原告发出《收楼通知书》，原告于2016年8月29日在“中伦东海岸花园业主收楼确认表”上签名确认收楼。被告对于其答辩认为依约因遭遇异常天气等原因可据实予以延期187天的意见，并无提供因此而导致涉案商品楼施工建设停工的具体依据。对于产权登记问题，被告亦无提供证据证明其已将办理涉案房屋产权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋的产权证亦未办妥。本院认为��本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为被告未按合同约定的交房时间将涉案商品房交付给原告是否依约可以延期和是否构成违约；被告是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为；如果构成违约，逾期交房违约金和逾期办证违约金应如何计算。本案中，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2016年6月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。对于被告提出的依约因遭遇异常天气等原因可据实予以延期187天的答辩意见，因其提供的依据并不足以认定有导致涉案商品楼施工建设造成停工等实质性的影响，且合同约定遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，才可据实予以延期，故对被告的该答辩意见，本院不予采纳。鉴于涉案商品楼于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，被告于2016年8月24日才向原告寄送收楼通知书，明显不能在2016年6月30日前交付房屋给原告，被告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付逾期交房违约金的违约责任。原告请求逾期交房违约金从2016年7月1日起至2016年9月20日按已付房价款1202907元的万分之一计算，因原告于2016年8月29日已收楼，其主张计至2016年9月20日并无依据，故本院对该违约金只予以支持从2016年7月1日起计至2016年8月29日，为7217.44元（1202907元×60天×0.0001）。对于原告要求被告将办理涉案房屋的房地产权证需提供的资料报产权登记机关备案、协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续和支付逾期办证违约��的请求，按照合同第十五条的约定，被告应在涉案房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告并无提供证据证实其已向房管局递交了办证资料，故对原告的要求被告提供相关办证资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，结合合同第十五条以及合同补充协议第九条的约定，被告应赔偿原告损失的前提条件是原告不能在双方约定的期限内即原告实际收楼之日起720天内取得涉案房屋权属证书，而该条件尚未成就，被告并未构成逾期办证的违约行为，故对原告的该请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适��的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市天颐物业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林铭强、张雪媚支付逾期交房违约金7217.44元；二、被告清远市天颐物业投资有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市清城区洲心北江一路36号中伦东海岸花园四号楼17层01号房屋的房地产权证需由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告林铭强、张雪媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取计174元，由原告林铭强、张雪媚负担100元，被告清远市天颐物业投资有限公司负担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 潘献春二〇一七年七月十四日书记员 肖颂洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法���约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据��事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”