（2017）内01民终1325号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-27
案件名称
张元元与班明、李俊生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张元元,班明,李俊生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1325号上诉人（原审原告）：张元元，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：班明，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：秦艳欣，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐挺，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李俊生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：呼格吉乐图。上诉人张元元因与被上诉人班明、李俊生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2016）内0104民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张元元及其委托诉讼代理人王倩、被上诉人班明的委托诉讼代理人秦艳欣、许挺到庭参加诉讼。被上诉人李俊生经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张元元向本院提起上诉请求：撤销一审法院判决，改判确认张元元与班明、李俊生签订的购房协议无效，由班明返还张元元购房款12万元，并按同期银行贷款利率的两倍支付利息至实际还款日，李俊生对前述款项承担连带还款责任，案件诉讼费用由班明、李俊生承担。事实与理由：本案所涉购房协议买卖的是农村集体土地上的房屋，按照相关法律规定该购房协议属无效合同；班明主张其为赵鸿儒代理人，但其出示的委托书中对委托事项、委托时间约定不明，也无证据表明班明将房款给付赵鸿儒，赵鸿儒并非购房协议当事人，一审法院以赵鸿儒死亡未确定继承人为由不支持张元元要求返还购房款及利息的诉讼请求，属认定事实不清、适用法律错误。另外，一审法院开庭审理仅有一名审判人员参加，而裁判文书落款处却有三名合议庭成员，一审法院审判程序违法。班明答辩称，班明为赵鸿儒建房，赵鸿儒是房屋的实际所有人，赵鸿儒于房屋建成后委托班明出售房屋，班明系赵鸿儒的代理人，班明售出房屋第二日将全部房款转给赵鸿儒，赵鸿儒出具收条。赵鸿儒又将已出售的房屋进行抵押，班明对此并不知情，本案应追加赵鸿儒作为当事人参加诉讼。退一步讲，即使该合同属无效合同，导致合同无效双方均有过错，张元元也应返还自2013年3月28日起至今的房屋租金。关于程序问题，一审审理过程中因张元元变更诉讼请求，第二次开庭适用普通程序，合议庭成员变为三人，故一审法院审理程序合法。李俊生未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。张元元向一审法院起诉请求：确认张元元与班明于2010年3月28日签订的《购房协议书》无效；判令班明退还张元元购房款12万元，并按照同期银行贷款利率的两倍向张元元支付利息（计算至实际还款之日止），以上金额总计164208元；判令李俊生对上述款项承担连带责任；班明、李俊生承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对于当事人有争议的事实证据，班明的证据授权委托书、收条，旨在证明班明系案外人赵鸿儒的委托代理人，经委托人赵鸿儒授权，班明根据实际情况处理位于呼和浩特市××区事宜；2013年4月8日，受委托人班明将位于呼和浩特市××区养猪场南售房款交由委托人赵鸿儒，进一步证明二人系委托代理关系。张元元的质证意见是授权书无日期，不认可；收据没有注明哪个房子，关联性不认可，张元元称不认识赵鸿儒，要证明的问题不认可。李俊生对班明的证据的质证意见是认可。对上述证据不进行单独认证，结合其他证据综合认证。张元元与班明、李俊生均认可张元元与班明签订的《购房协议书》的真实日期是2013年3月28日。一审法院认为，张元元与班明双方签订了《购房协议书》，班明按照约定收到了张元元的购房款12万元，但班明的行为是否受赵鸿儒委托因赵鸿儒现已去世，本案中无法核实委托关系是否真实存在，双方均未对赵鸿儒的授权委托提出笔迹鉴定，现有证据不足以确认班明签订《购房协议书》系其个人行为，张元元请求确认其与班明签订的《购房协议书》无效，要求退还购房款及支付利息的诉讼主张不予支持，理由是：虽该协议所涉及的土地性质是村民集体所有，且有班明签字，但其行为后果应由班明或赵鸿儒承担的不确定性导致本案不宜作出处理，张元元可待确定赵鸿儒的继承人后，一并起诉赵鸿儒与班明解决为妥。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张元元的诉讼请求。案件受理费3584元，由张元元负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，张元元与李俊生签订购房协议书，购房协议书载明售房人为班明，房屋位于呼和浩特市××区养猪厂南侧，房屋为简易二楼，面积为82平方米，价款为12万元，落款时间为2010年3月28日。张元元所举打款凭证的时间是2013年4月4日，数额为11万元，收款人为李俊生。二审庭审中，张元元称其分两次将购房款12万元交给李俊生，之后去看房并签订购房协议。班明认可李俊生代班明与张元元签订购房协议，张元元所交购房款12万元已由李俊生交付班明的事实。一审查明张元元、班明、李俊生认可购房协议书落款时间为2013年3月28日，二审中张元元称交付完12万元购房款之后去看房并签订购房协议书。综合以上事实，可以认定购房协议书落款时间与实际签订协议时间不一致，实际签订日期在2013年3、4月份。班明提供的授权委托书载明：特授权班明同志根据实际情况全权处理呼和浩特市玉泉区小黑河镇八里庄养猪场简易二楼有关事宜，授权人赵鸿儒。该授权委托书无落款时间。班明提供的收条载明：班明交来呼和浩特市玉泉区小黑河镇八里庄养猪场南简易二楼售房款人民币45万元，共计陆套，每套人民币75000元，收款人赵鸿儒。班明称，其为赵鸿儒建设房屋，赵鸿儒委托班明出售房屋，委托书是2013年房屋建成后出具的，具体日期不清楚，房屋施工费是30万元，售房款共计75万元，班明扣除30万元，剩余45万元交给赵鸿儒。张元元陈述，其看房当时就从李俊生处领取了钥匙。入住房屋后，有人阻拦张元元不让其居住使用。班明陈述，房屋被赵鸿儒抵押给小额贷款公司了，是小额贷款公司的人去骚扰过张元元，现在张元元的房屋空着。本院认为，本案的争议焦点为：张元元与班明所签购房协议书效力如何认定，张元元主张由班明返还张元元购房款12万元，并按同期银行贷款利率的两倍支付利息的诉讼请求能否成立，张元元诉请李俊生对前述款项承担连带还款责任的主张能否成立。张元元与李俊生见面签订购房协议，协议载明售房人为班明，落款处也有班明签名，班明认可李俊生系受其委托与张元元签订购房协议，购房款也已由李俊生转交给班明，故购房协议买卖双方主体为张元元和班明。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一审审理过程中，班明对本案涉及农村土地房屋买卖的事实认可，同时也认可班明与张元元所签购房协议无效。据此，因双方买卖的位于呼和浩特市××区所占土地涉及农村土地，故双方所签协议因违反相关法律禁止性规定属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张元元与班明所签购房协议归于无效后，双方因无效协议取得的财产应互相返还。据此，张元元应退还班明所购简易二楼，班明应返还张元元购房款12万元。至于张元元诉请按照同期银行贷款利率的两倍支付利息的主张，因张元元对本案诉争房屋未审查房屋相关手续，也明知该房屋就建在农村土地上，仍与班明签订购房协议，其对购房协议无效也有过错，故对该项诉讼请求不予支持。班明主张张元元对双方所签购房协议无效也有过错，合同无效后涉及不当得利返还，张元元在房屋中居住六年，张元元应承担返还房屋租金的责任，且班明系受赵鸿儒委托售房，售房款已汇至赵鸿儒账户，该合同中不存在不当得利。对于班明主张张元元返还房屋租金的辩称，因班明未提反诉请求，故对该主张不予审理，该辩解理由不能作为其不返还张元元12万元购房款的理由。对于班明主张班明系受赵鸿儒委托出售房屋的辩称理由是否能够成立，将在下面详述。对班明所举赵鸿儒授权委托书及收到45万元收条的证据，因无其他证据佐证，无法核实赵鸿儒是否是本案诉争房屋的开发者、赵鸿儒与班明是否存在委托出售房屋的关系、收条中所列六套房屋中是否包含张元元这一套房屋等事实。张元元所举购房协议书和打款凭证，班明认可该购房协议是其委托李俊生与张明明所签，购房款12万元也已收到。可以确认的事实是：班明与张元元签订购房协议，班明收到张元元购房款12万元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：”在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，班明应承担举证不利的后果。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人以此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。退一步讲，假使班明与赵鸿儒存在委托出售房屋的关系，但班明以自己名义出售房屋时，未向张元元披露其代赵鸿儒出售房屋的事实，张元元也可以选择班明作为相对人主张权利。班明在承担责任后，可根据其与赵鸿儒的委托关系主张自己的权利。关于张元元主张李俊生对班明所负债务应承担连带责任的诉请，通过前面的分析，张元元与班明是购房协议的主体双方，李俊生系受班明委托与张元元签订购房协议，班明认可已收到购房款，故李俊生在本案中不承担责任。关于张元元上诉理由中提到的程序问题，因其未提供证据证明一审法院审理程序存在错误，故对该项上诉理由不予支持。综上所述，张元元上诉请求部分成立，对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2016）内0104民初2114号民事判决；二、确认张元元与班明签订的购房协议书无效；三、班明于本判决生效之日起十日内返还张元元购房款12万元，张元元于本判决生效之日起十日内返还班明购房协议书中载明的简易二楼；四、驳回张元元其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3584元，二审案件受理费3584元，共计7168元，由班明负担5232元，由张元元负担1936元。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英代理审判员 刘 伟代理审判员 刘常欣二〇一七年七月十四日书 记 员 曹建飞 关注公众号“”