（2017）津01民终5557号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-04
案件名称
翟月颖、中海物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
翟月颖,中海物业管理有限公司天津分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5557号上诉人（原审被告）：翟月颖，女，1974年8月16日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王紫峰，上海汉商（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶娟，上海汉商（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区友谊路41号大安大厦A座2305号。主要负责人：孙文锦，总监。委托诉讼代理人：黄玉敏，女，该公司职员。上诉人翟月颖因与被上诉人中海物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟月颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院未查明被上诉人物业服务主体资格与资质，甚至是否提供物业服务也没有查明；即使被上诉人具备资质，也因上诉人入住时间与诉讼时效问题,被上诉人无法主张绝大部分费用；上诉人屋顶防水质量问题严重，被上诉人未能尽到协助义务，应大额减免物业费。中海物业管理有限公司天津分公司辩称，同意一审���决，请求驳回上诉，维持原判。中海物业管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.判令翟月颖向中海物业管理有限公司天津分公司给付尚欠物业管理服务11209.12元；2.判令翟月颖给付违约金6064.44元；3.本案诉讼费由翟月颖承担。一审法院认定事实：中海物业管理有限公司天津分公司系中海物业管理有限公司在天津设立的分支机构，经中海物业管理有限公司授权由中海物业管理有限公司天津分公司对天津市河北区致远家园小区进行前期物业管理服务并收取物业管理服务费。2011年6月10日，中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准高层住宅房屋按建筑面积每平方米每月2.749元（其中机电设施费每平方米每月0.725元），中海物业管理有限公司天津分公司实际按建��面积每平方米每月2.5元收取，由业主于每月前10日交纳，逾期交纳的从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。合同签订后，中海物业管理有限公司天津分公司为该小区提供了物业管理服务。翟月颖是该小区10-1-1102号房屋的业主，该房屋建筑面积131.87平方米，每月应交纳物业管理服务费329.68元。翟月颖自2014年5月30日至2017年3月31日共计34个月未交纳物业管理服务费，欠费金额为11209.12元。经中海物业管理有限公司天津分公司催要，翟月颖未付。一审审理中，中海物业管理有限公司天津分公司主张曾起诉过翟月颖。经查，中海物业管理有限公司天津分公司于2016年11月14日向一审法院提交起诉状，要求翟月颖给付2014年5月30日至2016年12月31日物业服务费10241.41元，于2017年1月10日撤回起诉。对于上述事实，一审法院予以确认。一审法院认为，中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》真实、合法、有效，一审法院依法予以确认。翟月颖主张该合同对其没有约束力，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。中海物业管理有限公司天津分公司经中海物业管理有限公司的授权，为翟月颖房屋所在小区提供了物业管理服务，翟月颖理应向中海物业管理有限公司天津分公司交纳物业管理服务费。翟月颖辩称其入住时间晚,不是法定减免理由，一审法院不予支持。现中海物业管理有限公司天津分公司已经履行了物业管理服务的主要义务，经向翟月颖催要，翟月颖仍拒绝交纳物业管理服务费，影响了中海物业管理有限公司天津分公司物业管理服务活动的正常运行，并且损害了绝大多数交费业主的利益，故中海物业管理有限公司天津分公司要求翟月颖给付尚欠物业管理服务费的请求，一审法院视中海物业管理有限公司天津分公司履行物业管理服务合同的实际情况予以确定。本案涉及的《天津市住宅前期物业服务合同》对物业费收费标准、业主交费时间等进行了明确约定，翟月颖对收费标准提出的抗辩无据，不予采纳。物业服务合同纠纷向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。本案中海物业管理有限公司天津分公司请求翟月颖给付物业管理服务费的期间为2014年5月30日至2017年3月31日，《天津市住宅前期物业服务合同》履行已超过两年，诉讼时效从每一期物业费的履行期限届满之日起算。考虑2016年11月14日中海物业管理有限公司天津分公司物曾在一审法院起诉翟月颖给付拖欠的物业管理服务费，属于诉讼时效中断，因此本案中海物业管理有限公司天津分公司的诉讼请求中，除2014年12月1日至2017年3月31日期间部分外，其余部分���过诉讼时效。翟月颖诉讼时效抗辩有据，一审法院予以采纳，对中海物业管理有限公司天津分公司已过诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持。翟月颖主张2017年3月物业管理服务费收取到3月16日，与合同约定不符，一审法院不予支持。对于翟月颖辩称的并非恶意拖欠问题，考虑中海物业管理有限公司天津分公司、翟月颖双方因为长达近三年之久的物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出中海物业管理有限公司天津分公司物在相关问题上没有做到与业主翟月颖充分沟通、协调，以求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，当属服务瑕疵。综上所述，鉴于中海物业管理有限公司天津分公司在物业管理服务中存在个别瑕疵，故酌情核减翟月颖欠费5%为宜，同时对中海物业管理有限公司天津分公司要求翟月颖支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，一审法院判决：一、判决生效后十日内，翟月颖给付中海物业管理有限公司天津分公司2014年12月1日至2017年3月31日共计28个月的物业管理服务费9231.04元的95%即8769.49元；二、驳回中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费322元，减半收取161元，由中海物业管理有限公司天津分公司负担79元，翟月颖负担82元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的《天津市前期物业服务合同》合法、有效，亦对上诉人亦具有约束力。被上诉人经中海物业管理有限公司的授权，为上诉人居住小区提供了物业管理服务，上诉人作为该小区业主，客观上接受了被上诉人提供的物业服务，应当履行支付物业服务费用的义务。上诉人主张入住晚及涉案房屋屋顶防水严重质量问题均不构成上诉人拒交物业费的理由。关于上诉人主张的时效问题，一审法院认定存在诉讼时效中断的情形，符合法律规定。综上，被上诉人请求上诉人交纳物业服务费，理由正当，一审法院判决并无不当，本院予以确认。综��所述，翟月颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翟月颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓燕审 判 员 赵荣荣代理审判员 张炳正二〇一七年七月十四日书 记 员 王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭��为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。．．．．．．2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自