（2016）浙0303民初4437号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-29
案件名称
金取捷、刘秀丽等与温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金取捷,刘秀丽,温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0303民初4437号原告：金取捷，男，1984年1月19日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：刘秀丽，女，1984年1月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。两原告共同委托诉讼代理人：金铃，男，1957年1月9日出生，汉族，住温州市瓯海区，系原告金取捷之父。被告：温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社，住所地浙江省温州市龙湾区沙城街道永恩村，组织机构代码：75907489-X。法定代表人：林益文，该合作社社长。委托诉讼代理人：陈益民，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑东慈，浙江光正大律师事务所律师。原告金取捷、刘秀丽与被告温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社（以下简称：永恩合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2016年12月5日裁定本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告金取捷、刘秀丽及其委托诉讼代理人金铃、被告永恩合作社的委托诉讼代理人陈益民到庭参加诉讼。应当事人申请进行庭外和解未果。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，立即向两原告交付房屋；2.被告向原告支付违约金（以已付购房款588486元为基数，按日千分之五标准，从2014年1月1日计算至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月19日，原告向被告购买住宅一套（建筑面积96.15㎡），双方签订《安置房买卖合同》（永恩村安编号：265），约定被告于2013年12月30日前向原告交付房产。原告于2011年6月13日支付第一期购房款377869元，2013年1月8日支付第二期购房款210617元。此后，原告多次向被告催讨交付房屋未果。综上，被告构成逾期交房，应承担违约责任。被告答辩称：一、《安置房买卖合同》属实，但原告只向被告支付了210617元（即合同第一期房款，金额为合同总价324025.5元的65%）；原告所谓2011年6月13日支付377869元，被告没有收到，时间也早于合同。二、被告并不存在违约责任。1.合同约定第二期房款在本项目结顶后28天内付至合同总价的99%和全额各项代缴费用；原告未按合同约定支付第二期房款，被告没有义务向原告交付房屋，并保留追究原告违约责任的权利。2.安置房整体现在还未验收合格，还不具备交付条件，工程现处于扫尾阶段，具体交付时间尚不明确。3.合同约定若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期；安置房建设资金来源于购房户（包括本村和外村），因部分购房户未足额缴纳房款，导致建设资金不足，安置房整体无法按期建成交付，被告无需支付违约金；即使需要支付，合同约定的违约金标准过高，应调整为银行基准利率，且应以210617元为基数。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供了《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联及网银交易查询明细，拟证明原告2011年6月向被告支付房款377869元；被告对该组证据的形式真实性无异议，但认为该笔款项系原告转至陈光平个人账户，并非被告收取；本院审查认为，该组证据的形式真实性应予确认，至于双方就原告已付款金额的争议，双方均陈述了相关细节，本院将在下文再行分析。2.被告提供了原告缴纳购房款的情况说明，拟证明原告只支付了第一期房款210617元，未按合同约定支付第二期房款110168元；原告表示异议，认为原告支付的“第一期房款”为377869元，被告承认收到的“第一期房款”210617元实为原告支付的“第二期房款”，被告所谓的“第二期房款”110168元实为原告应支付“第三期房款”，该笔确实尚未支付，但原因是对方没有通知原告支付；本院审查认为，该情况说明系被告单方制作，本院不予确认，但双方对于合同项下110168元房款尚未支付的事实没有争议，该节事实本院予以确认，至于双方就原告已付款金额的争议，本院将在下文再行分析。3.被告提供了永恩村住宅及营业房未交明细，拟证明部分购房户未按期缴纳房款，导致安置房建设资金不足，安置房整体无法按期建成交付；原告认为该明细系被告单方制作，相关情况原告不清楚；本院审查认为，该明细系被告单方制作，本院不予确认，但根据本院2016年受理的永恩合作社作为原告提起的系列房屋买卖合同纠纷案件来看，部分购房户未按合同约定支付房款的事实存在，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2011年6月8日，原告金取捷通过其名下尾号3915的银行账户，向案外人陈光平名下尾号5401的银行账户转账377869元。原告持有原件的一份《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联载明“认购人：刘秀丽；身份证号码：；认购幢号：15幢203号（原2-6幢）；已缴确认房款377869元；备注：余额按合同条款执行；注：以上认购面积幢号均已经村委会认可，涉及指标转合法有效；2011年6月13日”等，并盖有“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社”公章。原告持有原件的一份“永恩村安编号：265”的滨海园区A507地块永恩村《安置房买卖合同》载明“甲方：温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社；乙方：刘秀丽、金取捷；甲方经温州经济技术开发区管委会温开经计[2009]133号文件批准，在三产返回地块上建设安置房；乙方向甲方购买上述项目中的15幢203室房屋，用途为住宅，暂定建筑面积96.15平方米；单价3370元/平方米，总价324025.5元；燃气管道初装费3110元/户，水表780元/户，电表100元/户，有线电视初装费12元/平方米，电讯报装费500元/户，物业维修专项资金78元/平方米（最终以实际支付为准），未包括在前述总价内，上述代缴费用由乙方支付；款项分三期支付，第一期在本项目地下室±0.00完成后15天内付至总房款65%，第二期在本项目结顶后28天内付至总房款99%和全额各项代缴费用，第三期在办理产权证时结清，甲方收取安置房房款后统一出具收款收据；房款缴款时间以甲方书面通知或电话通知十日内缴纳，逾期由乙方承担逾期违约付款责任；甲方在2013年12月30日前，该安置房经验收合格后，交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期（包括：若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期）”等，落款处甲方一栏盖有“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社”公章和“林益文印”章，封面及落款处载明的签订时间为“2011年10月19日”。2013年1月7日，原告金取捷通过其名下尾号4050的银行账户，向案外人麻彩凤名下尾号8888的银行账户转账210617元。原告持有原件的一份编号“0238165”的《浙江省农村集体经济组织统一收据》载明“交款单位：刘秀丽，15幢203室；项目及内容摘要：滨海园区A507地块永恩村购房预收款；金额：210617元”，并加盖“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社财务章”。就上述原件的形成及取得经过，原告陈述“2011年6月初，原告看到永恩村安置房出售广告，到老火车站附近的站前商厦十六楼办公室与对方洽谈购房事宜。原告并非被告村民，并不认识被告的法定代表人或其他人员，但在该办公室看到被告的营业执照，故认为对方即被告。双方确定原告认购15幢203室，面积96.15平方米，价格7300元/平方米。6月8日原告应对方要求将第一期房款377869元转入指定的陈光平个人账户；6月13日对方出具《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联给原告。2011年10月19日对方通知原告到上述地点签订了《安置房买卖合同》，并告知合同上3370元/平方米是村里给村民的价格，其余有《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联为证。2013年1月7日原告应对方要求将第二期房款210617元转入指定的麻彩凤个人账户；2013年1月8日对方出具编号0238165的《浙江省农村集体经济组织统一收据》给原告”等。被告陈述“原告并非被告村民，被告村整个安置房项目经本村村民认购后的剩余房源，由安置房代建单位正康公司对外公开销售。该《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联与《安置房买卖合同》是被告盖章后交给正康公司，至于正康公司以多少价格对外销售，被告不知情。被告只根据《安置房买卖合同》上的金额（单价3370元/平方米，总价324025.5元）收取了第一期房款210617元，至于原告转至陈光平个人账户的377869元并非被告收取，《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联与《安置房买卖合同》上并没有原告所谓的7300元/平方米，原告所称的站前商厦十六楼的办公室不是被告设立，可能是正康公司设立，现场有无挂被告的营业执照及具体情况被告均不清楚”等。另查明，2016年，永恩合作社作为原告，以孔祥国等十余户购房户为被告，分别向本院提起诉讼，请求支付同一安置房项目中相应《安置房买卖合同》项下应付未付的房款；其中部分案件被告支付款项后和解撤诉，部分案件本院判决支持了永恩合作社的诉讼请求，判决已发生法律效力。本院认为：本案双方存在诸多争议，本院结合原告诉请分析如下。原告起诉时请求判令被告继续履行合同，于2016年11月30日向原告交付涉案房屋；在第二次庭审中表示，原请求的交付时间已过，明确该项诉请为判令被告立即向原告交付房屋。本院认为，根据审理查明的事实，《安置房买卖合同》约定被告应于2013年12月30日前将验收合格的安置房交付原告使用；被告亦承认涉案房屋现尚未交付，但提出了抗辩意见，其意见可归为两个方面，本院逐一分析。一方面，被告辩称，合同约定第二期房款在本项目结顶后28天内付至合同总价的99%和全额各项代缴费用，原告未按合同约定支付第二期房款，被告没有义务向原告交付房屋，并保留追究原告违约责任的权利。原告则认为，被告并未通知原告房屋结顶并支付“第二期房款”（原告认为系“第三期房款”）。本院认为，根据《安置房买卖合同》约定，第二期房款应于“本项目结顶后28天内付至总房款金额的99%”、“房款缴款时间以甲方书面通知或电话通知十日内缴纳”，被告称已通知原告，但未提供证据，本院不予采纳，故被告该节抗辩不能成立。另一方面，被告辩称，安置房整体现在还未验收合格，还不具备交付条件，工程现处于扫尾阶段，具体交付时间尚不明确；原告亦承认涉案房屋目前尚无法交付。本院认为，双方一致陈述涉案安置房目前尚不具备交房条件，故能否交房仍存在不确定性，本院无法直接判决被告向原告交房，原告该项诉请，本院在本案中无法予以支持。但需要指出的是，此处理并不免除被告的交房义务，可待交房条件具备后，由双方另行解决。原告诉请被告支付逾期交房违约金，被告表示异议。根据双方诉辩，主要争议在于以下几个方面。首先，关于被告是否构成逾期交房。被告辩称，合同约定若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期；安置房建设资金来源于购房户（包括本村和外村），因部分购房户未足额缴纳房款，导致建设资金不足，安置房整体无法按期建成交付，不构成逾期交房。就此，原告认为，其不是被告村村民，有无村民原因其无法判断。本院认为，从本院2016年受理的永恩合作社作为原告提起的系列房屋买卖合同纠纷案件来看，部分购房户未按合同约定支付房款的事实确实存在，而村集体经济组织也确实缺乏足够经济实力垫资建设，安置房建设进度确实在一定程度上受到影响，这也反映出此种安置房建设模式存在相当的风险；但也应看到，《安置房买卖合同》并未将全部购房户按期支付房款约定为如期交房的条件，被告并未提供证据证明部分购房户未按合同约定支付房款必然造成安置房整体无法施工，且现在距离合同约定的交房时间已三年有余，如被告主张成立，则可无限期交房，对原告也难谓公平，因此，被告主张不构成逾期交房，本院不予采纳。综上，被告构成逾期交房，应承担违约责任。在被告构成逾期交房的情况下，原告选择继续履行合同并要求被告支付违约金，系承担违约责任的方式之一，合法有据。其次，关于违约金的计算基数。原告主张应以377869元+210617元=588486元为计算基数；被告则认为即使计算违约金，也应以210617元为计算基数；该节争议的关键在于原告2011年6月8日向案外人陈光平个人账户支付的377869元款项的认定。就此，原告主张系其支付给被告的第一期房款，并认为当时双方约定房屋单价为7300元/平方米；被告主张该款并未收到，双方并未约定房屋单价7300元/平方米。本院认为，虽原告该笔款项系向案外人个人账户支付，但根据原告持有原件并盖有“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社”公章的《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联记载内容，结合被告陈述的该回执联盖章及交接情况，应认定原告有理由相信该笔付款的目标账户系被告指定，向该目标账户付款即向被告付款；至于被告是否从案外人处收到相应款项，系另一法律关系，与原告无关。需要指出的是，虽本院认定该笔款项系原告向被告支付，但因《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联记载内容并未涉及房屋单价，原告主张当时双方约定房屋单价7300元/平方米缺乏依据。根据《安置房买卖合同》记载，涉案房屋单价为3370元/平方米，远低于原告所称的7300元/平方米，总价324025.5元，并未包括原告已向被告支付的377869元，按常理分析，原告应对此提出异议或双方存在阴阳合同等其它原因，但原告并未作出合理解释或提供证据证明，故原告在《安置房买卖合同》之前已向被告支付的377869元，本院无法认定为《安置房买卖合同》项下的款项，不能作为依据《安置房买卖合同》计算违约金的基数。因此，应以《安置房买卖合同》项下的已付款即210617元作为违约金的计算基数。第三，关于违约金的计算标准与期限。原告主张按合同约定的每日千分之五的标准（庭审中调低为参照民间借贷月利率1.5%标准），从逾期交房的2014年1月1日起，计算至实际交房之日止；被告则认为即使需要支付违约金，合同约定标准明显过高，应按银行基准利率，期限也应考虑部分购房户未按合同约定支付房款的因素。本院认为，关于逾期交房违约金的计算标准，合同约定每日千分之五明显过高，虽原告庭审中调低为月利率1.5％标准，但综合考虑本案实际情况，仍然过高，被告主张调低为中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，基本合理。关于违约金的计算期限，根据前述分析，部分购房户未按合同约定支付房款的事实确实存在，安置房建设进度确实在一定程度上受到影响，虽本院认定被告构成逾期交房，但在违约金计算期限上，也应考虑上述影响；综合本案实际情况，本院酌情确定从2015年6月2日起，暂算至本案法庭辩论终结之日，逾期交房的违约金计18352元。至于此后逾期交房的违约金，本应继续计算至交房之日止，但因交房条件目前尚不具备，能否交房存在不确定性，本院在本案中暂不予处理，可待交房条件具备后，双方办理房屋交接手续时再行解决。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告金取捷、刘秀丽逾期交房违约金18352元。二、驳回原告金取捷、刘秀丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4460元，由原告金取捷、刘秀丽负担4202元，被告温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社负担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 金 丛人民陪审员 黄爱月人民陪审员 魏丽华二〇一七年七月十四日书 记 员 王赛娜 来源：