（2017）粤1972民初1089号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-10-25
案件名称
广东美林电线电缆有限公司、刘笑宜等与东莞市长富广场房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东美林电线电缆有限公司,刘笑宜,温桂梅,东莞市长富广场房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初1089号原告：广东美林电线电缆有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇陈村工业区。统一社会信用代码为91441900737566965A。法定代表人：陈志辉，该公司总经理。原告：刘笑宜，女，1967年12月20日出生，汉族，住广东省东莞市。原告：温桂梅，女，1967年4月27日出生，汉族，住广东省东莞市。上述三原告的共同委托诉讼代理人：钟妍彦，广东魁峰律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：张岩，广东魁峰律师事务所律师。被告：东莞市长富广场房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇长富商业街步行街***号。法定代表人：李平。原告广东美林电线电缆有限公司（以下简称美林公司）、刘笑宜、温桂梅与被告东莞市长富广场房地产开发有限公司（以下简称长富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，先后两次公开开庭进行了审理。原告美林公司、刘笑宜、温桂梅的共同委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼，被告长富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林公司、刘笑宜、温桂梅向本院提出诉讼请求：1.长富公司支付2016年1月至2016年12月期间的租金共计480,000元；2.长富公司支付逾期支付租金的违约金（暂计至2016年12月12日为10,799.34元）；3.本案诉讼费用、律师费由长富公司承担。本案诉讼过程中，美林公司、刘笑宜、温桂梅美林公司、刘笑宜、温桂梅放弃第3项诉讼请求中律师费的主张。事实和理由：美林公司、刘笑宜、温桂梅与长富公司于2015年12月2日签订《长富商贸广场地下停车位租赁协议》，约定长富公司承租美林公司、刘笑宜、温桂梅拥有合法使用权的长富商贸广场地下停车场的所有停车位，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为40,000元。其后，美林公司、刘笑宜、温桂梅依约向长富公司交付了案涉停车位，但长富公司并未依约履行支付租金的义务。美林公司、刘笑宜、温桂梅曾多次要求长富公司支付租金，但长富公司均不予理会。被告长富公司未作答辩。原告美林公司、刘笑宜、温桂梅围绕其诉讼请求依法提交了长富商贸广场地下停车位租赁协议、地下停车位租赁合同、授权书、收据、证明、银行交易明细、合作投资协议、协议书、借款合同、借条、转账凭证等证据，长富公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，且没有提出任何答辩、质证意见，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，本院对美林公司、刘笑宜、温桂梅提供的证据予以审查并认定事实如下：长富公司系有限责任公司，投资人为广州能景投资有限公司（以下简称能景公司）及蒋某，法定代表人为李平。《长富商贸广场地下停车位租赁协议》显示：以谢某、“温佳梅”（载明的身份证号码与温桂梅一致）、刘笑宜为甲方，以长富公司为乙方，双方于2015年12月2日签订该租赁协议，约定：1.甲方将其使用权下的全部车位即长富商贸广场地下停车场所有车位出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，共12个月，每月租金为40,000元，甲方免交管理费，甲方取得车位使用权后应将专属使用权IC卡交付给乙方或物业公司。2.2016年1月1日至2016年2月29日期间，甲方先使用后付款，2016年3月1日至2016年12月31日，甲方于每月5日前将当月车位租金交付给甲方，先付款后使用。3.双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方向法院起诉所产生的律师费、担保费、调查取证费、公证、诉讼费、保全费等一切费用由违约方承担。租赁协议落款甲方有温桂梅的签名、捺印，乙方盖有长富公司公章，但没有人员签名。美林公司、刘笑宜、温桂梅主张租赁协议中所指的长富商贸广场地下停车场所有车位共300个。《地下停车位租赁合同》显示：以长富公司为甲方，以刘笑宜、温桂梅、谢某为乙方，双方签订该租赁合同，约定：1.甲方同意乙方租赁其位于东莞市××镇长××路××广场地下××层的地下停车场，该停车场系甲方投资建议，性质属人防工程，共有车位300个。2.乙方对该停车场的租赁期限为20年（自2015年4月22日起至2035年4月21日止），本合同期满后自动续租20年（自2035年4月22日起至2055年4月21日止），续租期满后再次续租17年（自2055年4月22日起至2072年4月21日止）。3.双方同意按全部300个车位打包计算租赁费用，不计算单独停车位的租赁费用，且该合同期和续租期的租金一起支付，即乙方需支付共计57年租金，租金共计12,000,000元，乙方于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付首期租赁费6,000,000元，后期租赁费6,000,000元于合同签订之日起一个月内一次性支付，上述款项汇入甲方指定接收租金的银行账户：开户名蒋某，开户行东莞市农村商业银行大朗支行，账号62×××67，甲方应在收到乙方支付的租金后2日内，将停车场所有车位的专属IC卡交予乙方使用。4.本合同签订后，乙方有权将该停车场中的单独停车位租赁给次承租人，但租赁期限不得超出本合同期限。当该停车场的车位具备产权转让条件时，乙方有权申请办理产权登记，甲方应当配合，但由此产生的税费及手续费由乙方承担。租赁合同落款甲方有蒋某的签名及加盖长富公司公章，乙方有刘笑宜、温桂梅、谢某三人的签名、捺印，落款日期为2015年4月22日。授权书由长富公司于2015年4月22日出具，载明长富公司授权其公司董事总经理蒋某收取《地下停车位租赁合同》乙方应支付的合同款项，该款项汇入蒋某的个人账户（开户名蒋某，开户行东莞市农村商业银行大朗支行，账号62×××67）。收据由长富公司出具，日期为2015年5月30日，载明收到刘笑宜、温桂梅、谢某支付的长富广场地下停车场租赁费12,000,000元。证明由长富公司于2015年6月3日出具，载明乙方（刘笑宜、温桂梅、谢某）已依合同约定支付12,000,000元租金给甲方（长富公司），甲方于2015年6月1日正式将300个停车位交付给乙方使用（租期为57年）。银行交易明细显示：温桂梅分别于2015年4月28日支付2,000,000元、于2015年5月28日支付3,000,000元给蒋某；美林公司分别于2015年4月28日支付2,619,000元、于2015年5月22日支付2,380,950元给能景公司。能景公司的法定代表人为蒋某。美林公司、刘笑宜、温桂梅主张美林公司支付给能景公司的上述款项系受刘笑宜的委托而支付的长富广场地下停车场租金。对于谢某支付的租金情况，美林公司、刘笑宜、温桂梅表示因谢某已经失联，无法提供其付款凭证。根据美林公司、刘笑宜、温桂梅提供的长富商贸广场地下停车位租赁协议、地下停车位租赁合同、授权书、收据、证明、银行交易明细等证据，足以认定长富公司将长富广场地下停车场“出租”给刘笑宜、温桂梅、谢某，刘笑宜、温桂梅、谢某“承租”后再“返租”一年给长富公司。《合作投资协议》显示：甲方刘笑宜、乙方温桂梅、丙方谢某，三方签订，约定：1.三方共同投资经营位于东莞市××镇长××路××广场地下停车场××57年使用权，由三方按投资比例享有该停车场对外转租所得利润，总出资额为12,600,000元，甲方出资5,000,000元，占39.6825%，乙方出资5,000,000元，占39.6825%，丙方出资2,600,000元，占20.6350%。2.上述出资分两期支付：第一期款项于2015年4月29日前支付，其中甲方应支付261,900元、乙方应支付2,000,000元、丙方应支付1,981,000元；第二期款项于2015年5月22日前支付，其中甲方应支付2,380,950元、乙方应支付3,000,000元、丙方应支付619,050元；上述出资均支付至蒋某的指定账户。3.合作投资期间三方的出资为共有财产，任何一方不得随意请求分割，合作投资协议终止后，按合作经营项目实际结余按出资比例返还，合作投资期限自2015年4月23日起至2072年4月23日止，共57年。4.三方一致决定，委托温桂梅为合作投资项目执行人，权限为与长富公司签订《地下停车位租赁合同》，对外开展停车位转租业务。投资协议落款由甲乙丙三方签名、捺印，落款日期为2015年4月23日。美林公司、刘笑宜、温桂梅主张《合作投资协议》约定的总出资额12,600,000元比《地下停车位租赁合同》约定的总租金12,000,000元多出的600,000元，系支付给蒋某的介绍费。《协议书》两份，第一份《协议书》显示：以美林公司为甲方，以谢某为乙方，双方约定：1.鉴于乙方于2015年8月13日因资金周转向甲方借款1,300,000元，借款期自2015年8月13日起至2016年8月12日止，借款期内按1.5%计算每月利息，前述借款甲方已于2015年8月13日分两次通过银行转账支付给乙方，然乙方未按期足额支付利息，至本协议签订之日即2016年4月27日，乙方共拖欠甲方本息合计1,378,000元。乙方与第三方温桂梅、刘笑宜于2015年4月23日签订《合作投资协议》，协议约定乙方与温桂梅、刘笑宜共同合伙购买了位于东莞市××镇长××广场地下停车场57年使用权，乙方依约可分得的车位共计59个，乙方于2015年12月22日以个人名义对前述车位进行出卖，扣减其已出卖的车位，乙方截止本协议签订之日还拥有34个车位的57年使用权。2.乙方将上述34个车位的57年使用权以30,000元/个的价格出售给甲方，价款合计1,020,000元，该出售价款直接用于抵扣乙方拖欠的借款本息，甲方无需再支付买受价款给乙方。抵扣后，乙方仍拖欠甲方本息余额358,000元，甲方同意乙方按如下方式进行还款：（1）乙方分三年付清：2016年5月1日至2017年4月30日期间支付120,000元，2017年5月1日至2018年4月30日期间支付120,000元，2018年5月1日至2019年4月30日期间支付118,000元；（2）乙方自2016年5月1日开始按未付款总额的1%按月支付利息给甲方，直至前述第（1）条款项支付完毕为止，该利息于每月30日前支付至甲方指定账户（开户名陈志辉，开户行中国农业银行虎门北栅支行，账号62×××16）。协议书落款甲方由陈志辉签名及加盖美林公司公章，乙方由谢某签名捺印，落款日期为2016年4月27日。第二份《协议书》显示：以刘笑宜为甲方、以温桂梅为乙方、以美林公司为丙方、以谢某为丁方，四方签订该协议书，约定：1.丁方声明自2016年4月27日始退出与甲、乙方的合作投资经营，甲、乙方同意丁方退出，自2016年4月27日始，丁方与甲、乙方不存在任何权利义务关系。2.自2016年4月27日始，丙方加入甲、乙方的合作投资经营，合作期间至2072年4月23日止，合作投资的车位个数为261个，其中甲方拥有56年使用权的车位为113.5个，占43.487%，乙方拥有56年使用权的车位为113.5个，占43.487%（甲方、乙方合计出让了14个车位使用权），丁方拥有56年使用权的车位为34个（原本拥有59个，已经出让了25个车位使用权，剩余34个），占13.026%。3.自2016年4月27日始，丙方与甲、乙方对前述合作投资项目共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏，具体执行及事项参照甲、乙、丁方2015年4月23日签订的《合作投资协议》。4.本协议签订之日起日内，四方共同发函给长富公司，告知主体变更事项。协议书由四方签名、捺印及盖章，落款日期为2016年5月30日。《借款合同》显示：以美林公司为甲方、以谢某为乙方，双方于2015年8月13日签订，约定乙方向甲方借款1,300,000元，借款期限自2015年8月13日起至2016年8月12日止，利息按每月1.5%计算，乙方自愿将其所有的长富广场地下停车场57年使用权的20.6350%份额抵押给甲方。转账凭证显示：美林公司的法定代表人陈志辉于2015年8月13日分两次，分别转账1,000,000元、300,000元给谢某。《借条》显示：谢某于2015年8月13日出具借条，载明谢某因资金周转需要，借到美林公司1,300,000元。美林公司、刘笑宜、温桂梅提供的合作投资协议、协议书、借款合同、借条、转账凭证等证据，显示刘笑宜、温桂梅、谢某合作投资经营长富广场地下停车场，后谢某因拖欠美林公司借款本息而将其所占投资比例转让给美林公司，刘笑宜、温桂梅确认并同意谢某退出及美林公司加入合作投资经营。对于谢某退出及美林公司加入的事实，美林公司、刘笑宜、温桂梅主张于2016年6月27日向长富公司发出了告知函，向长富公司负责案涉车位事项的负责人何某告知主体变更情况。告知函显示：以美林公司、温桂梅、刘笑宜、谢某为发函人，于2016年6月27日发出，告知长富公司谢某退出、美林公司加入的变更情况，但告知函下方的签收人处为空白，没有长富公司的人员签名或盖章。对于已经出让的39个车位使用权，美林公司、刘笑宜、温桂梅主张由于返租给长富公司，出让事宜系委托长富公司办理，其并不清楚具体的出售时间，且刘笑宜、温桂梅、谢某与长富公司口头约定返租的租金是以全部车位进行计算，租金固定按约定价格计算，并不考虑车位使用权是否出让。美林公司、刘笑宜、温桂梅同时表示其已于2017年1月1日收回案涉停车位，并自行聘请保安人员进行管理和收费。本院认为：本案系租赁合同纠纷。关于《地下停车位租赁合同》的性质。虽然该合同名称为租赁合同，但从合同约定的租赁期限（57年）、租金支付方式（一次性支付57年的租金）、产权登记情况（当具备转让条件时，乙方有权申请产权登记）等内容为看，其实质为买卖合同，即长富公司名义上是将长富广场地下停车场出租给刘笑宜、温桂梅、谢某，但实际上是将该地下停车场的占有、使用、收益和处分等相关所有权的权利转让给刘笑宜、温桂梅、谢某。对于该租赁合同的效力，因租赁合同法律关系中，并不以出租人对租赁物享有所有权为前提，故该合同的效力，并不直接影响《长富商贸广场地下停车位租赁协议》的效力，不属于本案审理的范围。案涉《长富商贸广场地下停车位租赁协议》签订时，刘笑宜、温桂梅、谢某系案涉地下停车场的占有人，该租赁协议亦系协议双方的真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，故该租赁协议合法有效。上述长富商贸广场地下停车位租赁协议、地下停车位租赁合同系以刘笑宜、温桂梅、谢某作为一方当事人与长富公司签订，之后谢某退出及美林公司加入的主体变更事项，涉及合同权利义务的转让，应通知并经合同相对方即长富公司同意。美林公司、刘笑宜、温桂梅提供告知函拟证明已经告知并经长富公司同意，但该告知函没有长富公司的人员签名或盖章，无法认定长富公司已知悉该情况并已同意，对美林公司、刘笑宜、温桂梅该项主张，本院不予认定。上述协议中，谢某的义务主要为履行出资及交付租赁物，该义务已经履行完毕，故该主体变更事项实际为权利部分的转让，故仅需通知到长富公司即可。现有证据未能显示美林公司、刘笑宜、温桂梅在本案诉讼前已经通知长富公司，故本院以长富公司签收包含上述债权转让事项的起诉状及证据副本之日即2017年2月15日为准。关于租金及违约金。案涉《长富商贸广场地下停车位租赁协议》约定的租赁范围为地下停车场的全部车位，而其中的39个车位使用权已经由刘笑宜、温桂梅、谢某出让，故美林公司、刘笑宜、温桂梅实际可出租的车位使用权为261个。作为出租人，对于租赁物的交付负有举证责任，美林公司、刘笑宜、温桂梅未能举证证明已经出让的39个车位使用权的出让时间，即不能证明该部分车位有交付给长富广场，故本院认定实际交付的车位为261个。美林公司、刘笑宜、温桂梅主张双方口头约定租金以全部车位计算，亦没有证据佐证，本院不予认定。根据交付车位与全部车位的比例，本院认定长富公司每月应支付的租金为34,800元。2016年1月至2016年12月的租金合计417,600元。长富公司未依约支付租金，应支付相应的违约金，美林公司、刘笑宜、温桂梅诉请按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十四条第一款、第二百一十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市长富广场房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付租金417,600元及违约金（其中1、2月份各以34,800元为基数从2016年3月6日起，3-12月份各以34,800元为基数从各月的6日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，分别计算至清偿之日止）给原告广东美林电线电缆有限公司、刘笑宜、温桂梅；二、驳回原告广东美林电线电缆有限公司、刘笑宜、温桂梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,662元，原告广东美林电线电缆有限公司、刘笑宜、温桂梅已预交，由原告广东美林电线电缆有限公司、刘笑宜、温桂梅负担957元，被告东莞市长富广场房地产开发有限公司负担7,705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 郑伟乐人民陪审员 马远琼人民陪审员 邝文健二〇一七年七月十四日书 记 员 黄艳勋钟淑婷 来自：