（2017）京03民终6995号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-09-11

案件名称

赵燕、陈阳与北京中原房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈阳,赵燕,北京中原房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终6995号上诉人（原审原告）：陈阳，男，1971年7月11日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：赵燕，女，1978年11月8日出生，住北京市朝阳区。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：卢晓燕，北京市大瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢宇浩，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人陈阳、赵燕与上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）因居间合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初25704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈阳、赵燕及共同委托诉讼代理人李双双、卢晓燕，上诉人中原公司之委托诉讼代理人高尉泷、卢宇浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈阳、赵燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中原公司赔偿陈阳、赵燕购房款损失490万元；2.中原公司承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院对中原公司过错的认定不足、不完全，除一审法院认定的过错外，中原公司还存在以下过错：1.在交易过程中，中原公司在向陈阳、赵燕收取中介费并出具收据时，故意隐瞒出卖人路璐要求不填写真实房屋地址的事实，编造虚假情况，欺骗陈阳、赵燕，严重违反职业道德和行业基本操守，客观上起到了协助诈骗犯隐瞒罪证，助其行骗成功的直接效果，犯有极大过错。2.中原公司为促成居间合同签订，赚取居间费，故意编造虚假情况，把“听说的”房屋过户交易信息，编造成了自家公司的真实居间经历，大大增加了虚假房源的可信度，使陈阳、赵燕消除了原有的风险顾虑，客观上取得了协助诈骗犯行骗的直接效果，甚至是诈骗犯自身根本无法取得的诈骗效果，其性质恶劣，影响严重，理应承担更大责任。3.中原公司为获得巨额居间费，明知二手房“改底单”行为违法，仍进行内购房居间。明知故犯，过错更加恶劣。4.中原公司作为居间方，未能在签订居间合同时向委托人提示风险，将交易资金进行资金监管，使诈骗犯的诈骗行为得以顺利进行。5.中原公司以欺骗的手段将陈阳、赵燕手中的合同原件骗取，且中原公司当时就知道交易的风险，不但不予告知，反而骗取《买卖居间合同》试图控制证据，为维权设置障碍。另，陈阳、赵燕向其索要《买卖居间合同》原件时，中原公司更是主观恶意欺骗，编造合同仅保存2年，阻止陈阳、赵燕找到合同，拒不提交不利于自身证据。中原公司恶意主观欺骗，违背诚实信用原则，应予认定其重大过错责任。二、陈阳、赵燕不认可一审法院关于陈阳、赵燕自身存在过错的认定，具体包含3点：1.中原公司一直告知陈阳、赵燕，出卖人路璐是涉案房屋的产权人，因此一审认定陈阳知晓路璐非房屋的产权人是错误的。2.陈阳、赵燕不认可一审法院的“未进行进一步核实房源真实性“的认定。陈阳、赵燕在签订买卖居间合同前，曾就中原公司所告知的挂名产权人及挂靠房源一事，多方打听，反复确认。3.陈阳、赵燕对一审法院认定的“未正式签订书面房屋买卖合同”不予认可。陈阳、赵燕支付房款前与中原公司及卖方签署的三方买卖居间合同既是居间合同，又是买卖合同，合同中对房屋的数量，坐落、房价款、房款支付方式、付款期限、交房、过户、违约责任等内容都做了约定，已具备房屋买卖合同的所有基本要件，双方之间的房屋买卖关系已经成立。因此，陈阳、赵燕认为在支付房款前，已经与卖方签订了一份和正式房屋买卖合同一样具有完全法律约束效力的房屋买卖居间合同，只是此合同也包含了居间服务的内容。总结以上3点所述，陈阳、赵燕认为一审法院认定事实缺乏依据，与事实不符。综上，一审法院判决未能正确反映双方的过错以及所对应的责任，有失法律公平。中原公司答辩称，一、中原公司也是受害人，不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情形，中原公司并无主观恶意，陈阳、赵燕无权要求中原公司赔偿全部损失；二、本案应由犯罪分子路璐承担全部赔偿责任，中原公司仅应在居间服务费范围内承担有限补偿责任，其责任范围不应等同于路璐的责任范围；三、陈阳、赵燕的陈述与事实不符，其急于购买所谓便宜的内购房源，与路璐私下、多��、大量交易，未尽到一般购买人的审慎注意义务，具有明显过错。中原公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回陈阳、赵燕的诉讼请求；二、由陈阳、赵燕承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案陈阳、赵燕与中原公司居间服务合同并未实际履行，居间服务合同约定楼号可以调换的举证责任应由陈阳、赵燕承担，陈阳、赵燕与路璐实际交易房屋不在居间服务合同范围内，其因此遭受的损失与中原公司无关；二、应当由路璐承担本案全部赔偿责任，中原公司并未参与陈阳、赵燕与路璐的交易过程，不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情形，陈阳、赵燕对自身损失亦有明显过错，中原公司仅应在居间服务费范围内承担有限的补偿责任；三、不能确认陈阳、赵燕已经全额支付了490万元购房款，路璐已经返还的285.15万元应从陈阳、赵燕主张的损失金额中优先予以扣除。陈阳、赵燕答辩称，一、陈阳、赵燕认可一审法院对于居间服务合同成立与履行情况的认定，不认可中原公司关于居间服务合同未实际履行的意见；二、陈阳、赵燕不认可中原公司仅在居间服务费范围内承担有限补偿责任，应由中原公司承担全部赔偿责任；三、陈阳、赵燕已经实际支付了490万元房款，认可一审法院对于该部分事实的认定。陈阳、赵燕向一审法院起诉请求：1.中原公司赔偿陈阳、赵燕购房款损失500万元；2.中原公司返还居间费132300元；3.中原公司支付公证费3010元。一审法院认定事实：陈阳、赵燕系夫妻关系，主张通过中原公司工作人员刘颖居间介绍认识卖房人路璐，就购买北京市朝阳区东湖湾房子事宜签订居间服务合同。中原公司认可刘颖是其在北京朝阳望京季景沁园分店经理。陈阳、赵燕称其二人均在《房屋买卖居间合同》上签字了，中原公司称其仅与陈阳、路璐签订过上述合同。双方均认可居间服务合同已经被中原公司收回，中原公司称合同已经被销毁，但对此未举证，陈阳、赵燕不认可。陈阳、赵燕与中原公司均认可居间合同约定的房屋坐落为北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼15到20层的175平米的房屋一套。陈阳、赵燕称当时合同又约定具体房屋可以调整，中原公司称所谓的任选一套是指在×号楼3单元15到20层中选一套。双方均认可最终路璐实际交付的房屋为北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼1单元×号房屋。双方均认可就购买北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼×号房屋未另行签订房屋买卖合同。中原公司称其在居间合同中的义务为提供房源信息，包括房屋坐落、价格、出卖人，但不保证这些信息的真��性，本案中提供的房源信息为北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼15到20层的175平米的房屋一套，房屋出卖人是路璐，价格490万元，刘颖代表中原公司与路璐接触，只是听他人说路璐是出售该房屋的代理人，签订合同时知道路璐非×号楼房屋的产权人，只是有房源。而路璐实际交付的房屋与居间合同约定的房屋不一致，应视为终止了居间合同的履行。陈阳、赵燕称刘颖向他们介绍说是城建集团新楼盘售罄后将部分房屋挂在内部员工路璐名下让路璐出售，如果买房了就可以通过二手房改底单的方式将产权登记在陈阳、赵燕名下，签订居间合同时均知道要购买的房屋没有产权，需要一两年才能办下来。就路璐犯诈骗罪一案，2015年12月28日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中刑初字第00836号刑事判决书，认为被告人路璐以非法占有为目的，虚构事实，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，依法应予惩处。北京市人民检察院第三分院指控路璐犯诈骗罪的事实清楚，证据确实充分，指控的罪名成立。故依法判决：一、被告人路璐犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；二、继续追缴被告人路璐的违法所得，发还本案各被害人；三、在案扣押的款物、冻结的银行账户中的存款分别予以没收、变卖发还本案各被害人（附清单）；四、对张利嘉从被告人路璐处无偿取得的人民币四百万元予以追缴，已追缴并冻结在案的张利嘉招商银行股份有限公司×××账户中的存款按比例发还本案被害人。其中经审理查明部分载明：“（七）诈骗陈阳、赵燕1754.85万元的证据：被告人路璐的供述：2011年11月左右，其通过望京中原地产刘颖认识了陈阳、赵燕夫妇。当时望京地区很多中介都知道其手里有东湖湾小区的内购房源，陈阳想买望京的房子，刘颖就把陈阳介绍给其，其、刘颖和陈阳签了购买一套东湖湾175平米房子的三方协议，全款490万元，陈阳交了13.8万元的中介费。但陈阳私下与其联系上了，和中介刘颖签订的合同就没有用了，其把中介费13.8万元转给陈阳。陈阳和其私下联系后，其把东湖湾三期的4号楼×室卖给陈阳了，当时只收了陈阳首付款150多万元，是通过工商银行或者招商银行转到其账户上的。2012年12月左右其给陈阳办理了入住，其实东湖湾三期4号楼×室是其租的彭娟的房子。陈阳还想通过其买7套东湖湾的房子，其建议陈阳买东湖湾一期和二期的房子，可以按2002年开盘价9500元一平米卖给陈阳，陈阳说特别着急，能不能先买一套办理入住。2012年4月左右，其把12号楼1单元2602的房子卖给陈阳，陈阳通过招商银行给其转账200多万元，包括2602��全款167.2万元和另外6套的定金，每套10万元。被害人陈阳的陈述证明：2012年10月29日，其和路璐、刘颖签订了买房的三方协议，买的是东湖湾三期×号楼3单元175平方米的15层到20层任选一套，说好房款是490万元，当时还给刘颖中介费13.23万元。签完后刘颖说按照公司规定，三方协议要收回去，其将三方协议给了刘颖，刘颖开了一张收据，但收据写的成交地址是朝阳区望京上层建筑果岭里25号楼1单元，其问刘颖成交地址为什么不写东湖湾，刘颖说是为了帮助手下员工完成业绩。后来路璐让其看了好多套房源，最后其选了×号楼1单元×。到2012年12月26日，其一共给路璐的卡汇款500万元。当时第一套房款是490万元，其为了感谢路璐帮忙买便宜房，多给了路璐10万元。买完这套房屋以后，路璐让其别通过中介了，私下和她买房，还能省中介费。其私下和路璐联系后，��璐说她有开发商剩下的东湖湾一期和二期的房子，是内部房……到2013年11月8日为止，其共给路璐汇了2013万元的购房款。其从路璐那里刚开始买的7套东湖湾住宅，到现在为止其只是住了三期×号楼1单元×和二期12号楼1单元2602两套房，后来买的20套住宅和10套底商都没有见着。被害人赵燕的陈述证明：2012年10月，路璐说卖给其东湖湾小区三期175平方米的一套房，价格490万元。其和陈阳给了路璐500万元，其中10万元是装修的钱。陈阳提供的路璐退款记录证明：路璐通过本人、第三人账户转账、现金退还给陈阳共计258.15万元。陈阳提供的中原地产代理费收据证明：陈阳于2013年4月2日向中原地产季景沁园点通过POS机缴纳买卖代理费13.23万元；被害人刘颖陈述证明：2012年10月底，其介绍陈阳和路璐买东湖湾的房子，陈阳说要买东湖湾175��米的房子，大概是490万元成交的，当时在望京的上岛咖啡厅签的购房居间合同，合同里只写了楼号和面积，别的没写。签完购房的居间合同，陈阳和路璐一起到中原地产季景沁园点内交的佣金13.2万多元，钱交给中原地产公司，公司给其提成1万多元。签完居间合同，交了佣金以后，其的服务结束了，按公司规定其把居间合同收回来，居间合同就作废了。按照规定陈阳不能提供通过中原地产买房的房本或者和开发商签的购房合同，公司是要让购房人交回购房居间协议的，如果不交回，其不能从中介费中提成，居间合同已经交给中原地产总部销毁了。”2016年4月11日，北京市高级人民法院作出（2016）京刑终43号刑事裁定书，维持（2015）三中刑初字第00836号刑事判决书的判决结果。陈阳、赵燕提供陈阳名下×××中国工商银行账户明细，证明其于2013年4月2日向北京中原房地产经纪有限公司第二十三分公司支付132300元。中原公司认可收到该笔费用，但系针对朝阳区望京上层建筑果岭里25号楼1单元的房屋，就该笔钱认为是中原公司的不当得利，同意返还陈阳、赵燕，并认为路璐在（2015）三中刑初字第00836号刑事案件中所述的13.8万元系本案三方居间合同的服务费，路璐已经补给陈阳了。经询，双方均认可陈阳、赵燕并未购买朝阳区望京上层建筑果岭里25号楼1单元的房屋。陈阳、赵燕提交2015年2月2日刘颖出具的《声明》，其上记载：“2012年10月底与陈阳、路璐签订中原的买卖居间合同时，约定了×号楼和175平米的490万元房源，并未确定具体门牌号，同时也约定了如果路璐没有×号楼房源了，路璐可以调换该小区其他楼号相似的房源，陈阳也要接受。在2013年4月陈阳来中原店交132300元中介费，对应的是东湖湾×号楼��他按照上述合同从路璐处购买的那套房子（已交房），但我给他开收据时写的是上层建筑果岭里（原因：路璐不让写东湖实际房号和此小区，当时路璐说她有保密协议不可透露房号。）”中原公司不认可真实性，并称根据刑事判决书中刘颖的陈述，合同中只写了楼号和面积。陈阳、赵燕提交赵燕名下×××招商银行账户明细，证明其于2012年10月29日向路璐转账10万元、2012年11月6日向路璐转账56万元、2012年11月8日向路璐转账43万元、2012年11月13日向路璐转账100万元、2012年11月26日向路璐转账150万元、2012年12月26日向路璐转账111万元，共计470万元。陈阳、赵燕提交陈阳名下×××中国建设银行账户明细，证明其于2012年11月5日向路璐转账20万元，并现金支取99700元，系陈阳、赵燕向路璐支付的现金10万元。陈阳、赵燕称以上均系针对北京市朝阳区望京东湖湾��期×号楼1单元×号房屋向路璐支付的购房款。中原公司认可上述银行明细的真实性，但称不能证明系陈阳、赵燕支付的哪套房屋的购房款。陈阳、赵燕称路璐退款258.15万元，系路璐退还东湖湾10套底商的诈骗款及借款还款，其中200万元路璐直接支付给陈阳、赵燕的亲戚，13.8万元是陈阳、赵燕向路璐的借款，44.35万元是路璐返还陈阳、赵燕亲友的购房款。中原公司称路璐已经返还的款项应从陈阳、赵燕主张的损失金额中予以扣除。经查，刑事判决中，陈阳、赵燕被骗金额为1754.85万元，于2016年12月5日发还陈阳、赵燕209615.06元，未区分二人各自的份额，未针对具体房产。案件仍在继续执行中。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就订立��同的相关事项向委托人如实报告。房地产经纪机构就房屋出售提供居间服务的，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料，并编制房屋状况说明书，经委托人同意后方可对外发布相应的房源信息。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。根据刑事判决书及双方当事人陈述，陈阳、中原公司与路璐之间确实于2012年签订过居间合同，存在居间合同关系，而赵燕主张其为居间合同当事人的依据不足。就居间合同约定的房屋，双方均认可为北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼15到20层的175平米的房屋一套，法院不持异议。房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。现双方均认可三方签字的居间合同已经被中原公司收回，中原公司称该合同已经被销毁无法提交，但就此无证据，而作为专业中介服务机构，中原公司应按照相关规定保存居间服务合同不少于5年。现中原公司无正当理由不提供居间合同，如果陈阳主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故法院对于陈阳主张的居间合同中约定具体房屋交付时可以调换的主张予以采信。因此，就北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼1单元×号房屋买卖，陈阳与中原公司之间成立居间服务合同关系。就居间费，陈阳现有证据证明其向中原公司支付居间费132300元，中原公司认可收到该笔费用，因双方均认可陈阳并未通过中原公司居间购买北京市朝阳区望京上层建筑果岭里25号楼1单元的房屋，故法院认定该笔费用系陈阳支付本案诉争居间合同的居间服务费。就北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼1单元×号房屋购房款，在刑事判决书中，路璐、陈阳、刘颖均认可购房款为490万元。陈阳虽主张其支付给路璐的房款共计500万元，但其在刑事判决书中，又认可其中的10万元系为了感谢路璐多给的。故结合双方当事人的陈述及刑事判决书内容，认定该房屋的购房款为490万元。中原公司作为专业的中介服务机构及居间服务方，对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人订约能力负有积极调查并据实报告的义务。但本案中，中原公司称其居间服务的内��仅是提供房源信息，而对于房源信息的核实仅仅是其工作人员刘颖“听他人说路璐是出售该房屋的代理人”，未按照规定对房源真实性进行核实，在明知路璐非房屋产权人仅是能够提供房源的代理人、又未核实房源真实性的情况下，就向陈阳报告订立合同的机会并与陈阳、路璐签订居间合同、收取居间费，未尽到居间服务方应尽的积极调查和据实报告义务，故陈阳要求中原公司退还居间服务费的请求，法院予以支持。但陈阳作为买受人，认可签订合同时刘颖已经告知交易房屋无产权、路璐是所谓城建集团内部职员、有城建集团挂靠房源的事实。即交易时陈阳已经明知路璐非房屋产权人、仍旧在未进一步核实房源真实性、未正式签订书面房屋买卖合同的情况下就将全部购房款支付给路璐，对自身损失的发生也存在过错。陈阳、赵燕被诈骗金额2013万元，现无证据证明��璐所退还部分的款项及刑事案件执行款项均系针对本案诉争房款。故在陈阳的损失未全部被追回的情况下，不影响中原公司在其责任范围内承担赔偿责任。故法院根据双方的专业能力、过错程度等因素确定中原公司应该赔偿陈阳的损失金额。陈阳、赵燕系夫妻关系，陈阳同意赵燕与其共同作为原告获得赔偿，未违反法律规定。但陈阳、赵燕要求中原公司支付公证费没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决：一、中原公司退还陈阳、赵燕居间服务费132300元；二、中原公司赔偿陈阳、赵燕损失245万元；三、驳回陈阳、赵燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47747.17元，由陈阳、赵燕负担20289元（已交纳），由中原公司负担27458元（于判决生效后7日内交纳）。二审中，陈阳、赵燕提交收据一份，证明中原公司向陈阳、赵燕出具虚假收据，隐瞒事实。中原公司认可证据的真实性，亦认可交款事实，但不认可该证据的证明目的。中原公司没有提交新证据。本院认定事实：依据收据以及其他事实，中原公司在向陈阳出具的居间服务费收据上填写与合同约定不一致的房屋地址；陈阳、赵燕主张中原公司编造虚假的居间交易经历，一审中提交新闻媒体采访的视听资料予以证明，结合本案具体情况，本院对该证据予以采信，认定中原公司编造虚假的居间交易经历。本院认定的其他事实与一审法院查明的事��一致。本院认为：本案为居间合同纠纷。综合双方当事人诉辩主张，本案上诉争议焦点有三个，第一，陈阳、赵燕与中原公司之间是否成立居间服务合同关系；第二，陈阳、赵燕是否支付了购房款及支付购房款的数额；第三，中原公司是否应当就陈阳、赵燕所受损失承担赔偿责任及赔偿责任的范围。关于第一个争议焦点。根据双方当事人陈述、刑事判决书确定的内容及支付居间服务费的事实，可以认定陈阳与中原公司、路璐之间存在居间合同关系。现双方皆不能提交合同文本，对于不能提交合同文本的原因，双方均认可居间合同在签字后已经被中原公司收回，中原公司称该合同已被销毁无法提交。本院认为，首先，依据一般交易习惯，合同文本应当在全部合同当事人签字或盖章后分别交由各方当事人保存，中原公司在将陈阳的合同文本收回后��退还，且未就其收回合同文本的行为作出合理解释。其次，根据《房地产经纪管理办法》第二十六条第二款的规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。从各方签署居间合同至本案诉讼发生尚未超过5年期间，中原公司未按照上述规定保存合同文本，亦无合理解释。依据上述两点，对于因双方未能提交合同文本导致合同内容无法查清，中原公司负有直接责任。在此情况下，对于陈阳关于居间合同中约定内容的陈述，中原公司亦不能提供反证予以推翻，本院予以采信。据此，一审法院采信陈阳关于居间合同中约定具体房屋可以调换的主张并认定就北京市朝阳区望京东湖湾三期×号楼1单元×号房屋，陈阳与中原公司成立居间服务合同关系，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。根据（2015）三中刑初字第00836号刑事判决��，路璐、陈阳及中原公司的工作人员刘颖均认可购房款数额为490万元，同时结合刑事判决书及银行转账记录等证据可以认定陈阳已实际支付490万元购房款。中原公司上诉主张不能确认陈阳、赵燕已经全额支付了490万元购房款，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，根据《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条的相关规定，房地产经纪机构就房屋出售提供居间服务的，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关材料，并编制房屋状况说明书，经委托人同意后方可对外发布相应的房源信息。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。作为不动产交易居间服务的提供者，在向委托人提供服务过程中，提供准确、真实的房源信息以保证交易安全是居间人应当履行的最重要的合同义务。中原公司系专业从事房地产中介服务的机构，其与陈阳、路璐签订了居间服务合同，收取了居间服务费，即应严格履行自己的居间义务，为委托人提供全面充分、合法合规的居间服务。本案中，根据所查事实，中原公司明知路璐并非涉案房屋的实际产权人，但并未就涉案房屋的房源真实性进行核实，并对所谓的二手房“改底单”提供内购房居间服务，且中原公司在向陈阳出具的居间服务费收据上填写与合同约定不一致的房屋地址，编造虚假的居间交易经历。中原公司的上述行为属于违约行为，应当就陈阳、赵燕遭受的损失承担相应的赔偿责任。依据刑事判决书，陈阳、赵燕作为被害人遭受的实际损失，由实施诈骗罪的路璐予以赔偿。但在陈阳、赵燕的损失未得到全部清偿之前，不影响陈阳依据居间服务合同要求中原公司承担违��的赔偿责任。关于赔偿责任的范围问题。中原公司承担责任的范围应当依据其与陈阳在居间服务合同履行过程中的过错比例进行分配。中原公司辩称陈阳、赵燕的房款损失应当由路璐承担，且陈阳、赵燕对于自身损失的发生亦存在明显过错，中原公司仅在居间服务费的范围内承担有限补偿责任。陈阳、赵燕不予认可。对此本院将从以下两方面进行分析。第一，陈阳、赵燕是否存在过错。本院认为，居间合同是以报告订约机会为内容或者以充当订约媒介为内容的合同。从合同性质上看，居间人只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，不是委托人的代理人，居间人的服务范围有限制，其主要作用在于报告订约机会或者充当订约媒介。本案中，陈阳作为完全民事行为能力人，在房屋买卖交易的签订过程中对出卖人的身份情况、房屋��属等房屋基本信息亦负有必要的注意义务。虽中原公司向陈阳报告的房源信息不符合相关规定，但也明确向其告知了出卖人对于交易房屋无产权等与交易相关的重要事实。陈阳在明知路璐没有房屋产权的情况下，继续与其进行交易，并直接向其支付全部购房款，应为未尽合理的谨慎注意义务，明显过于轻信出卖人，存在过失。该过失对于损失的发生具有原因力，故陈阳对于损失的发生具有过错，对其自身损失的产生亦负有责任。第二，陈阳的过错是否足以减轻中原公司的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对于其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损��的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，本案为居间合同纠纷，双方当事人违约责任的约定内容没有举证证明的情况下，可以参照适用买卖合同的有关规定。而根据上述司法解释的规定，在受害方对于损失的发生亦存在过错的情况下，应扣减违约方的赔偿额。本案中，陈阳、赵燕对于损失的发生具有过错，应减轻中原公司的赔偿责任。对于赔偿的数额，综合考虑居间合同的性质，双方在房屋交易过程中的作用，双方的缔约能力和过错程度等因素，一审法院确定的中原公司应当赔偿陈阳、赵燕的数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈阳、赵燕和中原公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47747元，由陈阳、赵燕负担20289元（已交纳），由北京中原房地产经纪有限公司负担27458元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　杨　路审判员　赵　霞审判员　贾　旭二〇一七年七月十四日书记员　王永基书记员　陆九阳搜索“”