（2017）粤01民终6103号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-07-14
案件名称
王冬青、广东珠江纺织博览中心有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王冬青,广东珠江纺织博览中心有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6103号上诉人（原审原告）:王冬青，女，1977年11月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人:刘德华，湖北晋梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人:张官杰，职务:总经理。委托代理人:李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人:肖守华，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人王冬青因与被上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3508民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王冬青上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王冬青的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由珠江纺织公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.珠江纺织公司2015年8月强制封铺，同时将广州市海珠区逸景路466号501房自编50019、50020、50021、50023、50025号商铺（以下简称涉案商铺）转租他人，一审不查清本案事实，导致继续履行双方租赁合同悬而不决。2.根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议，可知该合同名下商铺应属于珠江国际纺织城，但实际上，涉案商铺不属于珠江国际纺织城，珠江纺织公司隐瞒事实情况，租赁物业不适租，一审没有查清。3.双方签署租赁合同日期是2013年11月26日，而（2013）珠纺租合第1961号租赁合同第6条第1款约定“甲方应不迟于2011年10月10日向乙方交付商铺”，以及双方（2013）珠纺租合补第1961号第十七条第1款“租赁期限为陆年，自物业交付日起算，暂定为2011年10月10日起至2017年10月9日止”，第2款“免租期为183天，自物业交付日起算，暂定为2011年10月10日起至2012年4月9日止，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等费用”，这是珠江纺织公司恶意添加，更改了合同内容，因2011年当时王冬青并不是承租人，王冬青只在合同最后1页签字，无法对最后1页之外的内容予以真实确认。签订日期与合同内容不符，事实不清。4.根据《建设工程消防监督管理规定》和《广州市国土资源和房屋管理局印发关于规范用房分割登记意见的通知》（穗国房字[2013]1380号）规定，间隔、分割商场属于改建行为，应当办理消防设计审核和消防验收，珠江纺织公司擅自将第五层分割为若干独立单元，改变了原来消防设计，造成商铺不适租。（二）一审认定适用法律错误。1.租赁合同是诺成合同，不以交付租赁物为合同成立要件。王冬青接收商铺不代表涉案商铺适租，商铺是特别租赁，应当符合《中华人民共和国合同法》第二百一十六条以及房地产管理法的相关规定，也必须符合租赁用途。2.《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。（三）一审法院程序违法，影响案件判决。1.王冬青向一审法院申请向广州市公安局消防海珠大队调取珠江国际纺织城五层工程扩建、改建的建设工程消防设计、审核、验收资料，据此提交调查取证申请书。但一审法院没有准许，也没有通知王冬青，导致王冬青丧失了申请复议的诉讼权利，程序违法。因为商铺租赁的特殊性，调查取证的结果与本案有密切关联性，可证实争议商铺是否适租，客观上王冬青也没有办法调查取证，也是本案焦点之一。2.一审判决围绕双方合同陈述，却遗漏了珠江纺织公司列举的相关证据记录，且没有王冬青的庭审质证意见以及法院评判内容，程序违法。珠江纺织公司辩称，同意一审判决，不同意王冬青的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：王冬青所提出的上诉事实及理由与一审所提及的事实和理由一致，一审法院经过详细查明已就王冬青所提出的事实及理由予以驳回，一审判决合理合法的，应予支持。且王冬青与珠江纺织公司之间的租赁纠纷已经由一审法院的（2016）粵0105民初7439号民事判决书判决其尚欠珠江纺织公司自2012年5月10日至今的租金，因此，其根本违反合同使得珠江纺织公司的合同目的无法实现，故珠江纺织公司解除双方所签订的租赁合同及补充协议是符合合同法以及双方签订的合同约定，依法应当予以支持。王冬青在没有新的证据以及新的事实的情况下不应获得法律改判的支持，一审审理符合法律程序，查明事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。王冬青向一审起诉请求：1.珠江纺织公司继续履行双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；2.珠江纺织公司向王冬青提供有房屋权属证明、五楼的中央空调可以使用、消防验收合格的广州市海珠区逸景路466号501房自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号商铺；3.珠江纺织公司承担案件受理费。一审法院认定事实：海珠区逸景路466号501房的房地产权属人是珠江纺织公司，建筑层数为27，所在层次为5，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7427.78㎡，登记时间为2012年12月10日。2013年11月26日，王冬青（承租人、乙方）与珠江纺织公司（出租人、甲方）签订（2013）珠纺租合第1961号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路466号501房自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约831.83平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2011年10月10日至2012年4月9日月租金为0元，2012年4月10日至2013年10月9日月租金为39928元，2013年10月10日至2014年10月9日月租金为43921元，2014年10月10日至2015年10月9日月租金为48313元，2015年10月10日至2016年10月9日月租金为53144元，2016年10月10日至2017年10月9日月租金为58458元；乙方向甲方交纳119784元保证金；甲方应不迟于2011年10月10日向乙方交付商铺，乙方应当按照甲方交付的时间接收该商铺；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；“租赁年度”定义：指商铺租赁期限第一日开始经过12个月为第一个租赁年度（即第一年），从第一个租赁年度期满后的第一天开始经过12个月为第二个租赁年度（即第二年），以此类推；租金标准：（一）第1、2个租赁年度的月租金标准为48元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为39928元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增10%；租期内暂定租金总额合计为3164736元；（二）乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金39928元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，王冬青（乙方）与珠江纺织公司（甲方）签订（2012）珠纺租合补第1961号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方应不迟于2011年10月10日向乙方交付该物业；乙方应当按照甲方交付的时间及附件2交付标准接收该物业，甲乙双方交接该物业时，应当签署收铺确认书；若乙方无合理理由未能在前述约定日期接收该物业并签署收铺确认书的，视为该物业从当日已交付给乙方使用，约定交付日为物业交付日；从该日起，乙方同意本补充协议规定的租赁期限、免租期、租金及其他各项费用开始计算；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方有下列情形之一的，乙方应以本补充协议约定的全部租赁期限的租金总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、项目造成的损失，甲方有权单方解除本补充协议及相关合同文件：（4）未按本补充协议约定时间交纳租金、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的；甲方按本款约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本补充协议即告解除;甲方无须另行通知乙方即有权将该物业另行出租、出售或以其他方式处置，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金；乙方保证在本补充协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址可以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路466号501房自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号物业出租给乙方，建筑面积约831.83平方米；租赁期限租赁期限为6年，自物业交付日起算，暂定为2011年10月10日起至2017年10月9日止；免租期为183天，自物业交付日起算，暂定为2011年10月10日起至2012年4月9日止，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为48元/平方米/月,月租金暂定为39928元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增10%；具体如下：2011年10月10日至2012年4月9日月租金为0元，2012年4月10日至2013年10月9日月租金为39928元，2013年10月10日至2014年10月9日月租金为43921元，2014年10月10日至2015年10月9日月租金为48313元，2015年10月10日至2016年10月9日月租金为53144元，2016年10月10日至2017年10月9日月租金为58458元；租赁期限内的暂定总租金为3164736元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金39928元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；乙方签署本补充协议的当日，应支付履约保证金119784元，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议的各项条款的保证；等。2014年11月7日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的王冬青的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给王冬青，通知王冬青承租商铺的租赁期限从2011年10月10日起算，王冬青于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2012年5月10日至2014年11月9日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实他人收。2015年5月22日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的王冬青的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给王冬青。《EMS妥投证明》证实本人收。2015年8月25日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的王冬青的通讯地址邮寄《解约通知书》给王冬青，主要内容为：王冬青截至2015年5月15日止，尚拖欠珠江纺织公司租金1592332元，现通知王冬青：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请王冬青于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。《EMS妥投证明》证实他人收。2015年9月23日，珠江纺织公司邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给王冬青。《EMS妥投证明》证实他人收。王冬青表示涉案商铺位于5楼，在王冬青所提交的产权证所载明的五层楼宇范围内，但因为五、六层涉及有违法建筑，故无法确认涉案商铺是否包含在该产权证内。王冬青为证明涉案商铺不符合适租条件，存在规划、消防、经营范围等诸多问题，还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、珠江纺织公司的注册号/统一社会信用代码和企业机读档案登记资料；4、珠江国际纺织城的商品交易市场登记证；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（穗公消安检许字［2011］第0152号）；6、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2012］第0150号）。珠江纺织公司质证认为：对证据1由于没有原件，无法确认真实性，并且租赁合同中没有关于中央空调的约定；对证据2由于没有原件，无法确认真实性，不予质证，并且双方签订的租赁合同及补充协议中没有关于中央空调的约定；对证据3由于没有原件，无法确认真实性，并且查询时间是在2015年9月18日，其反映的情况与现在的客观情况是否相符需要王冬青进一步提供证据证实；对于证据3中统一社会信用代码证没有原件不予确认，但其中变更后内容已经包括首层至6层的范围，并且是否超出经营范围不影响合同的效力，因为不属于法律禁止性的行为；对证据4由于没有原件，真实性不予确认，但通过参与的其他案情得知，工商部门已经不需要再办理这种商品交易登记证；对证据5由于没有原件，无法确认真实性，但涉案商铺已取得房产证，说明已经通过了消防验收。对证据6由于没有原件，无法确认真实性，而且从该意见书可以看出，该群楼五、六层消防验收合格，该意见书所提到的内部装修属于王冬青承租后进行的二次装修，二次装修的义务由王冬青承担，与珠江纺织公司无关。王冬青表示：1、已经接收涉案商铺，但具体时间忘记了；因为王冬青接收时认为涉案商铺不适租，所以不同意在珠江纺织公司的接收确认书上签名；涉案商铺原是由卢启松承租的，已经进行了装修，后来王冬青于2013年12月初接手涉案商铺，并且在接手后往涉案商铺内添加了高档茶具、有名字画和办公设施、柜式空调；后于2015年8月25日珠江纺织公司强行封铺，王冬青所添加的物品还在里面；据王冬青了解，涉案商铺所在商场的中央空调在2015年12月后已经可以正常使用了，但在王冬青使用涉案商铺期间，中央空调是无法使用；2、王冬青接手后，没有缴纳过租金；3、明确第一项诉讼请求是指要求珠江纺织公司继续将涉案商铺交由王冬青承租。另外，王冬青向一审法院提交了《申请法院调查取证申请书》，申请一审法院调取《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗公消安检许字［2011］第0152号）和《建设工程消防验收意见书》（穗公消验［2012］第0150号）。一审法院认为，王冬青与珠江纺织公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。本案中，珠江纺织公司提交了涉案商铺所在房产的产权证，王冬青表示涉案商铺在王冬青所提交的产权证所载明的五层楼宇范围内，但又认为该楼宇五、六层存在违建却没有提交证据予以证明，故王冬青以广州珠江国际纺织城第五层房屋在改建、分割前未办理消防设计和消防验收，同时未办理公众聚集场所在投入使用、营业前消防安全检查，存在严重火灾隐患；第五层中央空调无法开通，消防不能通过，四周封闭又没有空调的租赁物业使人窒息，无法正常营业等为由，主张本案租赁物业出租不合法，缺乏依据，一审法院不予采纳。合同约定王冬青应当按照珠江纺织公司交付的时间交付标准接收该物业，王冬青与珠江纺织公司双方交接该物业时，应当签署收铺确认书；若王冬青无合理理由未能在前述约定日期接收该物业并签署收铺确认书的，视为该物业从当日已交付给王冬青使用，约定交付日为物业交付日；从该日起，王冬青同意本补充协议规定的租赁期限、免租期、租金及其他各项费用开始计算。涉案商铺已由王冬青实际使用，故珠江纺织公司已履行了交付租赁物的义务。王冬青亦无举证证明其在接收涉案商铺装修、使用至提起本案诉讼前，曾就商铺是否能够正常租赁使用向珠江纺织公司提出过异议。故王冬青关于接收时认为涉案商铺不适租故不同意在珠江纺织公司的接收确认书上签名的主张，无理，一审法院不予采纳。对王冬青要求珠江纺织公司向王冬青提供有房屋权属证明、五楼的中央空调可以使用、消防验收合格的广州市海珠区逸景路466号501房自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号商铺的诉请，一审法院予以驳回。根据上述补充协议约定，王冬青未按补充协议约定时间交纳租金的，珠江纺织公司有权单方解除补充协议及相关合同文件。王冬青已经接收了涉案商铺，且珠江纺织公司于2015年5月22日按合同所记载的王冬青的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给王冬青并由王冬青本人收，故其已知珠江纺织公司向其催收租金，亦可推算知道租赁期的起算日。王冬青在收到上述催缴通知后不交纳租金而继续占用涉案商铺，珠江纺织公司有权解除合同，珠江纺织公司其后发出的《解约通知书》发生解除合同的效力。故王冬青要求珠江纺织公司继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议，无理，一审法院不予支持。调查取证问题。如前所述，王冬青表示涉案商铺在王冬青所提交的产权证所载明的五层楼宇范围内，故王冬青申请调查收集的证据无调查收集的必要，故对王冬青该申请一审法院不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，于2016年10月27日作出如下判决：驳回王冬青的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由王冬青负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，珠江纺织公司于2017年6月2日向本院提供书面说明，表示其已于2016年2月26日与周世明签订了租赁合同，将涉案商铺交付给周世明实际使用。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王冬青的上诉请求和理由以及珠江纺织公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案商铺是否适租；2.王冬青主张继续履行双方签订租赁合同、补充协议应否支持。现评析如下：关于涉案商铺是否适租问题。首先，根据本案查明的事实可知涉案房屋的规划用途为商业，王冬青在签订补充协议之前，已知涉案物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因珠江纺织公司证照等情况追究珠江纺织公司任何责任。王冬青主张珠江纺织公司隐瞒事实情况，与上述查明事实不符，本院不予采信。本案中，并无证据证明王冬青在接收使用涉案商铺至本案起诉之前因该商铺不属于珠江国际纺织城而无法经营或者向珠江纺织公司主张权利，故王冬青上诉认为租赁物业不符合租赁用途以及不适租，依据不足，本院不予采纳；其次，王冬青上诉认为珠江纺织公司擅自将第五层分割为若干独立单元，改变了原来消防设计，对此并未提供证据予以证实，且没有证据证明其在接收使用涉案商铺至本案起诉前就消防设计问题向珠江纺织公司提出过异议，也无因此及时主张解除合同，故王冬青主张珠江纺织公司改变消防设计造成商铺不适租，依据不充分，本院不予采纳。至于王冬青认为涉案租赁合同及补充协议的部分内容是珠江纺织公司擅自添加问题。由于上述合同及协议均有王冬青的签名确认，且王冬青就该主张并无提供相反证据予以证实，故其上诉认为珠江纺织公司擅自添加更改部分合同及协议内容，本院不予采信。关于王冬青主张继续履行双方签订租赁合同、补充协议应否支持的问题。首先，根据补充协议约定，王冬青未按补充协议约定时间交纳租金的，珠江纺织公司有权单方解除补充协议及相关合同文件。王冬青自接收涉案商铺至今仍未向珠江纺织公司支付租金，因此，珠江纺织公司依约有权抗辩解除合同。其次，双方当事人均确认涉案商铺已由珠江纺织公司出租给案外人使用，因此，实质上双方签订的合同也丧失了继续履行的可能，故王冬青主张继续履行双方签订的租赁合同、补充协议，本院不予支持。同理，由于本院不支持王冬青继续履行合同的诉请，因此，王冬青主张珠江纺织公司提供有房屋权属证明、五楼的中央空调可以使用、消防验收合格的涉案商铺，本院亦不予支持。此外，在一审审理过程中，双方当事人均充分陈述了自己的意见，并就对方提供的证据进行了质证，一审判决书也已将本案审理有影响的部分证据予以查明，是否在判决书中全部引用并就每一份证据作出评判属于法院有权决定的范畴，王冬青上诉认为一审判决未载明珠江纺织公司证据程序违法，缺乏法律依据，本院不予采纳。王冬青上诉提及的调查取证问题，由于法院已不支持王冬青主张继续履行合同的诉请，王冬青的该申请对本案的实体处理不发生实质性影响，故一审法院不准许王冬青的调查取证申请，并无不当，本院予以确认。王冬青上诉认为一审判决程序违法，本院不予支持。综上所述，上诉人王冬青的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王冬青负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年七月十四日书记员 邓安达游瑞娜 更多数据：