（2017）闽0304民初638号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-10-30

案件名称

翁建成与新日发展（莆田）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

莆田市荔城区人民法院

所属地区

莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

翁建成,新日发展（莆田）有限公司,黄茜萍

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省莆田市荔城区人民法院民事判决书(2017)闽0304民初638号原告：翁建成，男，1976年1月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：黄志伟，福建倍拓律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：黄宗镇，福建倍拓律师事务所实习律师，委托权限特别代理。被告：新日发展（莆田）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxxxx。统一社会信用代码xxxxxxxxxx。法定代表人：郑庆德，董事长。委托诉讼代理人：刘立华，福建厦信律师事务所执业律师，委托权限特别代理。第三人：黄茜萍，女，1973年5月12日出生，汉族，居民，住所广东省深圳市宝安区。原告翁建成与被告新日发展（莆田）有限公司（以下简称新日公司）、第三人黄茜萍因商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程度，公开开庭进行了审理，原告翁建成的委托诉讼代理人黄志伟，被告新日公司的委托代理人刘立华，第三人黄茜萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁建成向本院提出诉讼请求：1、确认翁建成与新日公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、解除新日公司与黄茜萍签订的《商品房买卖合同》的备案登记；3、新日公司将xx幢xx层xxx号不动产所有权登记至翁建成名下。事实与理由：新日公司系位于荔××××交叉口西北侧“新日财富广场”的房地产开发商。翁建成与新日公司于2014年10月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定翁建成向新日公司购买其开发的xx幢xx层xxx号商品房，面积xx平方米，每平米xxx元。翁建成于2014年10月13日一次性支付给新日公司购房款3146380元，同时翁建成一次性向新日公司交清了维修基金，预交了办理房屋权属证书的相关税费；新日公司于当日出具了一次性付购房款、维修基金、预收税费收据给翁建成收执。2015年6月1日，按新日公司交房《通知书》要求，翁建成交清了各类应缴款项，案外人福建永安物业管理有限公司（物业服务企业）于2015年6月1日向翁建成出具了物业管理费，水电周转金、垃圾清运费、装修保证金等收据。当日，新日公司即将xxx房交付翁建成；物业公司于2015年6月1日给翁建成出具了“装修许可证”，同意翁建成装修。2015年6月，翁建成与案外人郭xx签订了《房屋租赁合同》，将本案讼争房屋及翁建成购买的xxx房一并出租给案外人郭xxx用于经营，同意由案外人郭xx自行对xxx、xxx房进行装修。案外人郭xx对诉讼房屋进行简单装修后投入使用,郭xx租赁至2016年上半年后搬出。2016年8月15日，福建省莆仙建设有限公司与翁建成签订了为期5年的《房屋租赁合同》，并投入巨资对xx、xx号房屋进行了重新装修，并已投入办公使用至今。2015年下半年，翁建成在催促新日公司办理备案登记时发现讼争房屋已经被网签给了黄茜萍。后经了解，系新日公司急需用款而向黄茜萍借款，新日公司应黄茜萍要求，将包括翁建成已经购买的xx房在内的数十套商品房以网签的方式“卖”给了黄茜萍，事实上，这些被网签的商品房是作为新日公司归还第三人借款的一种“担保”，买卖商品房并非新日公司与黄茜萍之间的真实意思表示。新日公司辩称，其不同意翁建成的诉求，翁建成在2013年曾经向新日公司购买两套商品房分别是新日财富xxx和xxx号房，翁建成购买后，没有按照约定支付购房款，故新日公司认为翁建成违约在先，新日公司有行使抗辩权和抵消权，故不同意办理权属证书和过户手续，请求驳回翁建成的诉求。黄茜萍辩称，1、翁建成的商品房买卖合同不具有对抗其所签订的商品房买卖合同的效力。2、翁建成的商品房买卖合同是翁建成与新日公司恶意串通的结果，应当认定该商品房买卖合同是无效的。3、当时新日公司将房屋抵押给黄茜萍，才有新日公司向黄茜萍借款。4、翁建成与新日公司之间的借贷关系应当提供相关证据来证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：翁建成提供的市场主体信息表一份、《商品房买卖合同》一份、一次性付款同意书、收款收据七份、网上银行电子回单一份、跨行转账交易（个人）回单一份、福建增值税普通发票两份、收款收据一份、物业费表格一份、借款合同一份、《商品房买卖合同（现售）》一份、民事起诉状复印件一份等证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案对争议的证据和事实，本院认定如下：1、对翁建成提供的通知书一份、证明一份，因翁建成未提供上述证据原件，故对上述证据的真实性本院不予确认。2、对翁建成提供的房屋租赁合同二份、照片八张及银行卡客户交易查询单一份，欲证明诉争的房屋由其对外出租的事实，但其提供的银行卡客户查询单仅体现出陈艳青向其转账的事实，翁建成未提供其他证据佐证，房屋租赁合同二份、照片八张的真实性无法确定，故对本院不予认定。3、新日公司提供的商品房买卖合同二份，欲证明翁建成于2013年4月6日向其购买了新日财富广场xx、xxx号两套房，但至今未支付购房款6005499元。对该证据的真实性本院予以确认，可以证实翁建成向新日公司购买新日财富广场xxx、xxx号两套房的事实，但该合同与本案不存在关联性，故本院对该证据不予认定。4、对于黄茜萍提供的收款收据一份、商品房买卖合同（现售）一份、中国农业银行回单补制三份，欲证明涉案房屋的权利是其的。对该证据的真实性本院不予认定，但通过庭审，新日公司和黄茜萍均表示双方签订上述商品房买卖合同（现售）的原因是新日公司向黄茜萍借款，而涉案房屋作为借款的担保，故而签订该合同。5、对于翁建成提供的DCC历史流水复印件三份，欲证明翁建成与新日公司存在借贷关系。上述证据仅可体现转账汇入阮雪梅银行账户的情况，无法证实翁建成欲证明的事实，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日翁建成与新日公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：新日公司以出让方式取得位于荔××××交叉口西北侧、编号为莆国用（xx）第xxx号]的地块的土地使用权。经批准，新日公司在该地块上建设商品房，现定名新日财富广场，建设工程规划许可证号为建字第xxx，施工许可证号为xxx。翁建成购买的商品房为[预售商品房]，批准机关为莆田市xxx，商品房预售许可证号为（xx）xx字第xx号。翁建成购买的商品房为第xx幢xx层xxx房。该商品房的用途为办公，建筑面积共xx平方米，商品房单价为xx元，总金额xx元，翁建成于2014年10月13日一次性支付房款3146380元。新日公司应当在2014年10月31日前，将符合约定条件的上述商品房交付翁建成使用。新日公司保证销售的商品房在向翁建人交付时没有新日公司设定的抵押权、产权纠纷和债权债务纠纷。因新日公司原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由新日公司承担全部责任。新日公司应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权利登记需由新日公司提供的资料交付翁建成。如因新日公司原因，翁建成不能在商品房交付使用后120日内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理：翁建成不退房，新日公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向翁建成支付违约金。经买受人书面委托，新日公司可向向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用由翁建成承担。2014年10月15日新日公司向翁建成出具收款收据三份，注明收到xx、xxx购房款6394483元、代收办理房屋权属证书相关税费207346元、维修基金53182元（上述款项均直接用翁建成借款抵扣）。2015年6月新日公司将诉争的商品房交付翁建成使用，2015年6月1日福建永安物业管理有限公司出具收款收据四份，注明收取讼争商品房的垃圾清运费1399元、装修保证金5000元、水电周转金1500元、物业管理费14685元。2016年8月24日翁建成向莆田市百德物业管理有限公司支付了新日财富广场xx幢xx号、xx号自2016年6月1日至2016年12月31日的物业费分别为8566.2元和8845.7元。另查，2015年2月17日黄茜萍与新日公司签订《借款合同》一份，约定黄茜萍向新日公司提供600万元的借款，借款期限3个月，从2015年2月17日起至2015年5月16日止，借款月利率2%，新日公司应当每月17日支付当月利息，郑庆德作为债务连带担保人，新日公司自愿将荔城区xx号xx号楼xxx室、xxx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室、xx室共16套，总建筑面积是xx平方米，抵押给黄茜萍作为此次借款的抵押物。双方签订房屋买卖合同作为依据。以上抵押物在新日公司未还清借款之前不能另行质押或转让买卖给第三方。如新日公司未能按照约定日期和金额及时付清利息及借款本金，则双方同意将上述借款600万元抵作上述16套房产买卖合同的转让价款600万元，并视为黄茜萍已履行完该房产买卖合同总价的全部支付款项的义务。同时以上16套套房的产权归黄茜萍所有，新日公司承诺在借款期内不能还清本金及利息，应在十日之内无条件配合协助黄茜萍把以上房产办到黄茜萍名下。因本合同所产生的争议，双方当事人应友好协商解决，协商不成，双方可以向本合同签订地深圳市宝安区人民法院或深圳市中级人民法院提请诉讼解决。同日，黄茜萍通过网上银行转账上述借款600万元。2015年2月16日，黄茜萍与新日公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：xx），合同约定黄茜萍向新日公司购买新日财富广场xx号商品房。该商品房的用途为办公，建筑面积共xx平方米，商品房单价为每平方米xx元，总金额1398560元，黄茜萍应当于2015年2月16日前一次性支付全部价款。上述合同于当日办理商品房买卖合同备案。新日公司于2015年2月17日出具收款收据一份，注明收到新日财富广场16套房产共1560.14平方米购房款600万元。2016年4月25日，黄茜萍以新日公司、郑xx、郑xx、郑xx、郑xx为被告向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求判令：1.新日公司、郑xx、郑xx、郑xx、郑xx连带向黄茜萍偿还借款1400万元，支付拖欠的按2%利率计算的2个月利息560000元，以借款本金600万元从2015年7月17日起和以借款本金800万元从2015年8月3日起按2%月利率计算到还清借款之日止的违约金；2.新日公司、郑xx、郑xx、郑xx、郑xx连带向黄茜萍支付其支出的律师费43万元。本院认为：翁建成与新日公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，翁建成按约以原出借给新日公司的款项抵作购房款并交纳了其他费用，新日公司亦按约交付了讼争商品房，翁建成接收了商品房，并支付了讼争商品房的物业费，事实清楚，证据充分，应予认定。黄茜萍与新日公司签订的《商品房买卖合同》，但从新日公司、黄茜萍的陈述及翁建成、黄茜萍提供的证据足以证实，上述合同实为借款担保合同，且黄茜萍现已就借款提起诉讼，故上述合同虽形式真实，但内容虚假，并不是黄茜萍与新日公司买卖的真实意思表示；新日公司明知其与翁建成签订商品房买卖合同，且亦将商品房交付翁建成使用，但仍与黄茜萍又签订商品房买卖合同并进行网签，损害了翁建成的利益，该合同是无效的。因黄茜萍与新日公司签订的《商品房买卖合同》于2015年2月16日办理了合同备案登记，现翁建成请求解除新日公司与黄茜萍签订的商品房买卖合同的备案登记具有事实和法律依据，本院予以准许。翁建成已通过借款抵扣的方式支付了全部购房款，且新日公司于2015年6月已将讼争的商品房交付给翁建成使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，新日公司应于讼争商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理讼争房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后120日内为翁建成取得讼争房屋权属证书。现翁建成请求新日公司将讼争商品房的不动产所有权登记至其名下，因新日公司没有办证职能，根据本案的实际情况，新日公司仅能代翁建成向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因新日公司已经收取翁建成支付的办证费用，可视为新日公司已接受翁建成的委托代办相关权属证书，新日公司辩称翁建成尚未书面委托的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。新日公司抗辩翁建成未支付其购房的另外两套商品房的购房款，其有权行使抗辩权和抵消权，故不同意办理权属证书的过户手续，但新日公司主张的另外两套商品房未在本案诉争商品房买卖合同中有相关规定，故与本案不存在关联性，且不属于同一合同法律关系，对于新日公司的上述辩称，本院不予采纳。黄茜萍主张翁建成的商品房买卖合同是翁建成与新日公司恶意串通的结果，是无效合同，但其未提供证据予以证实，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、翁建成与新日发展（莆田）有限公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、新日发展（莆田）有限公司、黄茜萍应当于本判决生效之日起十日内办理双方于2015年2月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）的合同备案登记的注销手续；三、新日发展（莆田）有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为翁建成申请办理坐落于福建省莆田市荔城区xx号xx号楼xx室的商品房的权利类型为房屋所有权的《不动产权证书》的登记手续；翁建成应当予以必要的配合；案件受理费31971元，由新日发展（莆田）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审　判　长　　何志强审　判　员　　蔡琳琦人民陪审员　　杨靖靖二〇一七年七月十四日书　记　员　　陈赛芬附本案相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度搜索“”