（2017）辽0804民初560号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
营口市鲅鱼圈区熊岳保杰物业服务中心与张丽物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
营口市鲅鱼圈区人民法院
所属地区
营口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
营口市鲅鱼圈区熊岳保杰物业服务中心,张洪祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0804民初560号原告营口市鲅鱼圈区熊岳保杰物业服务中心（个人独资企业），住所地：营口市鲅鱼圈区熊岳镇丽华村。投资人周保杰，经理。被告张洪祥，男，汉族，现住营口市。原告营口市鲅鱼圈区熊岳保杰物业服务中心诉被告张洪祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王宇明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的投资人周保杰、被告张洪祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告业主，从2015年9月1日至今未向物业单位交纳物业费。因此，原告诉至法院，请求判令被告给付自2015年9月2日起至2017年2月9日原告起诉之日止的物业费1258元（629元/年×2年，物业费采用按年费预收方式）、滞纳金689元；案件受理费由被告承担。被告辩称，1、被告与原告没有签订服务性劳务合同，原告向被告收费无法律依据。2、原告与疗养院院长签订的合同未经业主大会批准，是无效合同。3、小区服务质量极差，卫生管理不好，只讲收费不讲效果，没有把物业大会放在眼里，正是因为被告不满原告的服务，才不交物业费。根据法律规定服务企业未经批准擅自采用所谓协议方式采用强行服务，地方政府要限期整改，给予警告并处10万元罚款，请法院执行国家法律，严惩不法者，以维护国家法律的尊严。经审理查明，2015年9月2日，原告与仁和家园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对仁和家园进行物业管理，委托管理期限为5年。《合同》中约定物业管理服务费的收费标准为按建筑面积每月0.6元/平方米向业主或物业使用人收取，每年9月2日起一次性收取下一年度物业费，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。另查明，被告张洪祥的女儿张丽系仁和家园3-2-302业主，该房屋由被告张洪祥实际使用，其房屋建筑面积为131.11平方米。被告自2015年9月至今未交物业管理费。2017年4月24日，原告向本院出具欠缴物业费用明细表一份，载明：被告欠缴2015年以来费用1258元（629元×2年）；滞纳金689元。上述事实，有原告提供的营业执照、资质证书、物业管理委托合同书、发改委文件、欠缴物业费明细表等证实材料及当事人陈述等在卷为凭，且已经本院组织当事人开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与仁和家园业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，本院予以确认。原告依据《物业管理委托合同》的约定向业主提供物业管理服务后，有权按照合同约定向业主收取物业管理费。被告张洪祥作为物业使用人应及时交纳物业管理费。原告要求被告支付2015年以来费用1258元（629元×2年），于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告给付逾期付款滞纳金的诉讼请求，虽有合同约定，但标准明显过高，应依法进行调整为不超过欠缴费用的30%为宜，即377元（1258元×30%）。被告张洪祥主张的物业管理合同未经物业大会批准及物业管理质量问题，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张洪祥于本判决生效之日起十日内给付原告营口市鲅鱼圈区熊岳保杰物业服务中心自2015年9月2日起至2017年2月9日止的物业费用1258元、滞纳金377元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告营口市鲅鱼圈区熊岳保杰物业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告张洪祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 王宇明二〇一七年七月十四日书记员 张 瑜附：本判决所适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”