（2017）湘11民终1149号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-10-30
案件名称
长沙华照投资有限公司与邓恩利、肖凤群房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙华照投资有限公司,邓恩利,肖凤群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1149号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙华照投资有限公司。法定代表人：陈竹红。委托诉讼代理人：杨新春。委托诉讼代理人：郑红日。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓恩利。委托诉讼代理人：周德春。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖凤群。委托诉讼代理人：周德春。上诉人长沙华照投资有限公司因与被上诉人邓恩利、肖凤群房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。长沙华照投资有限公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回邓恩利、肖凤群的诉讼请求，支持长沙华照投资有限公司的反诉请求。事实和理由：一、长沙华照投资有限公司事实上已经履行了“通知收房”义务，不存在违约行为。一审判决以邓恩利、肖凤群“提出同时履行抗辩权”为借口，无视长沙华照投资有限公司一直主张由邓恩利、肖凤群先履行支付购房款义务和邓恩利、肖凤群一直拖欠房款未交的事实，要求长沙华照投资有限公司于2014年10月30日前先交付房屋，明显违背了“一手交钱、一手交货”的原则。二、一审判决总体结果与其查明的事实和理由之间自相矛盾。一审判决认可长沙华照投资有限公司的房屋符合交房条件，但没有释明该公司专业人员不履行电话通知办理房屋交接手续的理由，无视邓恩利、肖凤群一直拖欠购房款的事实。三、一审判决适用法律错误，错误判决违约金高达33835元，逾期交房违约金应按房租损失计算。四、一审判决确认邓恩利、肖凤群第二、三期房款逾期交付未违约，既无事实依据，也无合同及法律依据。邓恩利、肖凤群辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，长沙华照投资有限公司逾期交房构成违约，应承担违约责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓恩利、肖凤群向一审法院起诉请求：1、判决长沙华照投资有限公司交付《名门世家》8幢XXX房；2、判决长沙华照投资有限公司支付邓恩利、肖凤群逾期交房违约金106419元。长沙华照投资有限公司向一审法院反诉请求：1、判决邓恩利、肖凤群赔偿长沙华照投资有限公司逾期交款违约金7678元；2、判决邓恩利、肖凤群支付长沙华照投资有限公司房屋实测面积差价款5562元。一审法院认定事实：2013年10月31日，邓恩利、肖凤群与长沙华照投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定“销售的房屋为新田县名门世家8幢XXX房，房屋总价款为291561元，付款方式为分期付款，第一期于2013年10月31日支付181561元；第二期于房屋主体封顶支付90000元；第三期于交房前支付20000元。逾期超过30日，继续履行合同的，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。房屋交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、出卖人已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。出卖人应当于2014年10月30日前交房，在该商品房达到约定条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面或者电话通知买受人收房。出卖人逾期交房超过30日，合同继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向卖受人支付全部房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向卖受人支付违约金”等内容。合同签订后，邓恩利、肖凤群依约交清了第一期款，第二期款于2014年1月28日支付，第三期款于2016年2月12日支付。邓恩利、肖凤群于2017年2月24日补交面积差价房款5562元。另查明，1、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率中，2015年3月1日调整的一至三年贷款基准利率为年利率5.75%；2、中国人民银行于2003年12月10日下发的人民币贷款利率有关问题的通知规定，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%；3、双方合同中对补交面积差异房款未约定具体交纳时间及违约责任；4、双方当事人均未向法院提供实际损失的证据。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓恩利、肖凤群与长沙华照投资有限公司签订的《房屋买卖合同》未违反法律规定，合法有效。合同约定，长沙华照投资有限公司应当于2014年10月30日前向邓恩利、肖凤群交付房屋，而长沙华照投资有限公司未在约定期间交付房屋，亦未提供免责证据，长沙华照投资有限公司逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因长沙华照投资有限公司未提供充分证据证实房屋具体交付时间，根据合同约定，最后一期房款于交房前支付，邓恩利、肖凤群于2016年2月12日支付了最后一期房款，已明知该房可以交付，且长沙华照投资有限公司已将该房钥匙交与物业公司，邓恩利、肖凤群可以向物业管理领取房屋钥匙予以收房，应视为邓恩利、肖凤群已收房，并对房屋交付条件的默认，故对逾期交房时间一审法院确认从2014年10月31日起至2016年2月11日止共468日；长沙华照投资有限公司以约定按日计算向邓恩利、肖凤群支付已付款万分之五的违约金过高为由请求减少违约金，经一审法院审查认为，因本案损失数额未能确定，双方当事人均未提供证据加以证明，酌情参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故长沙华照投资有限公司主张的违约金应当适当减少的辩解意见，予以采纳；一审法院认定长沙华照投资有限公司按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，至2016年2月12日邓恩利、肖凤群已支付的房款为271561元，即长沙华照投资有限公司应承担违约金33835元（271561×年利率9.7175%[7.475×（1＋30%）]÷365天×468日），故邓恩利、肖凤群请求法院判令长沙华照投资有限公司支付延期交房违约金106419元的诉讼请求，一审法院部分支持；邓恩利、肖凤群请求一审法院判决长沙华照投资有限公司交付房屋的诉讼请求，因一审法院已确认邓恩利、肖凤群于2016年2月12日已收房，不予支持；长沙华照投资有限公司提出已在交房时间通过电话等方式通知邓恩利、肖凤群收房的辩解意见，未提供证据佐证，不予采纳；长沙华照投资有限公司提出反诉，要求判决邓恩利、肖凤群赔偿长沙华照投资有限公司逾期交款违约金7678元的诉讼请求，因一审法院已确认邓恩利、肖凤群支付的第二、三期房款未违约，且双方的合同中未约定补交面积差价款的具体时间，对面积差异房款的交付在合同中亦未约定违约责任，不予支持；长沙华照投资有限公司要求邓恩利、肖凤群支付房屋面积差价款5562元的诉讼请求，因在诉讼过程中已支付，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、限长沙华照投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内一次性支付邓恩利、肖凤群违约金33835元；二、驳回邓恩利、肖凤群的其他诉讼请求；三、驳回长沙华照投资有限公司的反诉请求。一审案件受理费2428元，由邓恩利、肖凤群负担828元，长沙华照投资有限公司负担1600元；反诉费131元，由长沙华照投资有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。二审另查明，长沙华照投资有限公司在通知新田县名门世家小区8栋各业主收房时，通知了邓恩利、肖凤群交款收房。2016年9月7日，长沙华照投资有限公司就新田县名门世家8栋建设工程取得了新田县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证。本院认为，当事人二审争议的焦点是：一、长沙华照投资有限公司是否存在逾期交房的行为，应否承担违约责任；二、邓恩利、肖凤群是否存在逾期付款的行为，应否承担违约责任。关于焦点一，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，长沙华照投资有限公司应当在2014年10月30日前向邓恩利、肖凤群交付房屋，而该公司未在约定期限内交房。长沙华照投资有限公司主张“邓恩利、肖凤群拖欠第三期房款20000元直至2016年2月12日才支付，该公司有权在房款交清前不交付房屋”。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因《商品房买卖合同》第五条中约定邓恩利、肖凤群应当在交房前支付第三期房款20000元，邓恩利、肖凤群未在2014年10月30日前交付该20000元，故长沙华照投资有限公司未在2014年10月30日前向邓恩利、肖凤群交付房屋是行使先履行抗辩权，不构成违约。邓恩利、肖凤群于2016年2月12日支付了第三期购房款20000元，自此日起，如长沙华照投资有限公司不将房屋交付邓恩利、肖凤群使用，则构成违约，需承担违约责任。长沙华照投资有限公司提出其在交房时电话通知了邓恩利、肖凤群交款收房，本院认为，虽然该公司没有提供通知邓恩利、肖凤群收房的通话记录和录音，但从其提供的工程竣工验收备案表、工程质量监督报告、施工日志和监理日志及与邓恩利、肖凤群同一栋其他业主交房条、物业管理收房条等证据，结合日常生活经验，可综合认定长沙华照投资有限公司在交房时通知了邓恩利、肖凤群交款收房。邓恩利、肖凤群已于2016年2月12日付清第三期房款以及2017年2月24日补交房屋面积差异款，但迟至2017年3月6日一审法院第二次开庭时仍未收房，表明其主观上存在怠于收房的故意。《商品房买卖合同》第十条对交付条件进行了约定，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书是交付条件之一。因长沙华照投资有限公司一直未就本案提交涉案商品房面积实测技术报告书，应承担举证不能的不利法律后果。结合邓恩利、肖凤群在一审时主张在2016年9月7日之前不具备交房条件以及于2017年2月24日补交面积差价房款5562元的事实进行考虑，本院酌定长沙华照投资有限公司应自2016年2月13日起向邓恩利、肖凤群支付逾期交房违约金至2016年9月7日止。关于焦点二，对于付款方式及期限，双方当事人在合同中约定采取分期付款的形式，其中第二期购房款90000元应于房屋主体封顶支付，第三期购房款20000元应于交房前支付。因合同中未约定房屋封顶的具体时间，长沙华照投资有限公司也未提供有效证据证明其已于2014年1月28日前将房屋即将或已封顶的事项告知邓恩利、肖凤群，故邓恩利、肖凤群于2014年1月28日支付第二期购房款的行为并不构成违约。合同中约定长沙华照投资有限公司应当在2014年10月30日前向邓恩利、肖凤群交付房屋，故当事人在合同中约定第三期购房款交付时间的本意应为2014年10月30日前。邓恩利、肖凤群迟至2016年2月12日支付第三期购房款，其行为已构成违约。因长沙华照投资有限公司已行使先履行抗辩权，未在邓恩利、肖凤群付清房款前交付房屋，维护了自身合法权益，且《商品房买卖合同》中未约定补交房屋面积差异款的具体时间，邓恩利、肖凤群已在一审期间将房屋面积差异款5562元交清，故本院对其要求判决邓恩利、肖凤群支付逾期付款违约金以及房屋面积差异款的上诉请求不予支持。根据合同第十二条约定，长沙华照投资有限公司逾期交房超过30日后，合同继续履行的，该公司应按日计算向邓恩利、肖凤群支付全部已付款万分之五的违约金。由于双方均存在违约行为，故不宜按照该条约定计算逾期交房违约金。因双方均未向法院提供证据证明逾期交房给邓恩利、肖凤群造成的实际损失数额，本院认为一审判决的计算标准较为合理，故参照此标准认定以已付购房款为基数，按年利率9.7175%计算的利息为逾期交房违约金数额。因此，长沙华照投资有限公司应向邓恩利、肖凤群支付逾期交房违约金16145.61元（291561元×9.7175%×208日÷365日）。综上所述，长沙华照投资有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1204号民事判决第三项，即驳回长沙华照投资有限公司的反诉请求；二、撤销湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1204号民事判决第二项；三、变更湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1204号民事判决第一项，即限长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付邓恩利、肖凤群违约金16145.61元；四、驳回邓恩利、肖凤群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2428元、反诉费131元，合计2559元，由上诉人长沙华照投资有限公司负担1600元，被上诉人邓恩利、肖凤群负担959元。二审案件受理费2428元，由上诉人长沙华照投资有限公司负担1214元，被上诉人邓恩利、肖凤群负担1214元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 素审 判 员 彭卫民代理审判员 刘 爱二〇一七年七月十四日书 记 员 李 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”