（2017）苏03民终597号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-07
案件名称
597王燕与ＸＸ、刘琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,刘琴,王燕,何继茹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终597号上诉人（原审被告）：ＸＸ。上诉人（原审被告）：刘琴。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴霜霜，江苏晋陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王燕。委托诉讼代理人：张宏圣，睢宁县群星法律服务所法律工作者。原审第三人：何继茹。上诉人ＸＸ、刘琴因与被上诉人王燕、原审第三人何继茹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ、刘琴及其委托的诉讼代理人吴霜霜，被上诉人王燕及其委托的诉讼代理人张宏圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2016年3月15日，刘琴、ＸＸ（卖方）与王燕（买方）签订《房屋买卖合同》，约定将位于睢宁县睢城镇八一西路400号成侯花园B区3号楼1-112号房屋（国房权证睢宁字第××号）出售给王燕，价款采取全额付款形式，由王燕支付购房定金65万元，尚欠75万元由王燕采取按揭等措施存入房管局存量房交易资金监管账户上。待房产证、土地证过户完毕时，由房产局指定银行将该笔款项划拨到卖方名下。双方约定于2016年3月25日前履行房屋所有权及土地使用权过户手续，如一方违约，需向对方承担房屋总售价的20%违约金。关于房屋所有权及土地使用权交易的全部税费由买方承担（包含过户产生的营业税、契税、个税等全部税费）。当日，王燕向ＸＸ支付65万元，ＸＸ向其出具收条，载明“今收到所售房屋所有权为SY0260899，土地使用权证号为睢宁县睢城镇八一西路400号成侯花园B区3号楼1-112，建筑面积为230.76平方米门面房购房定金陆拾伍万元整。”另查明，涉案车库位于睢宁县睢城镇八一西路400号成侯花园B区3号楼1-17号（国房权证睢宁字第××号），该车库房屋所有权人登记为第三人何继茹，因车库与涉案房屋相连，ＸＸ、刘琴遂与何继茹协商，约定将ＸＸ、刘琴购买的成侯花园2期6号楼东起第二车库直接用何继茹姓名登记，手续办齐后转让于何继茹。何继茹将其所有的涉案车库转让给ＸＸ、刘琴。双方交换车库后，ＸＸ、刘琴将车库与房屋打通，原南墙南移约2米，并与二楼形成约6平方米的夹层储物空间。打通后的车库用于储物、厨房等。2016年3月18日，ＸＸ、刘琴将涉案房屋及车库交付给王燕使用。王燕起诉后，ＸＸ、刘琴将门面房过户给王燕，现双方因车库的产权办理问题产生纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点在于ＸＸ、刘琴是否应当协助王燕办理车库的产权变更登记。王燕主张在协商、签订合同时均包含车库，只是因为没有带车库的产权证书，所以没有写到合同中，双方在签订合同后也多次协商车库的过户问题，而ＸＸ、刘琴的反悔属于违约。ＸＸ、刘琴则认为，既然签订了合同，双方应当严格按照合同来履行，ＸＸ、刘琴已经协助王燕办理了成侯花园B区3号楼1-112号房屋（国房权证睢宁字第××号）过户登记，车库并不包含在合同内，不应过户给王燕。法院认为，依据双方提供的短信记录及对话录音，刘琴与ＸＸ的陈述均表示因车库过户出现的问题是由于ＸＸ、刘琴未协商好造成的，即至少至2016年4月15日，ＸＸ、刘琴并未否认双方在协商买卖房屋时是包含车库的；合同签订后，ＸＸ、刘琴将房屋及车库一并交付于王燕，其交付行为应当视为对转让车库的认可。ＸＸ、刘琴主张并未将车库钥匙交于王燕，但其在庭审中亦表明车库钥匙在签订房屋买卖合同之前已经丢失，而车库与门面房经过改造后是相通的，交付门面房即等于交付了车库；根据王燕提供的照片及双方庭审陈述，改造后的门面房与车库相通，并形成一个无法分割的整体，双方对于房屋的情况均是明知，ＸＸ、刘琴主张双方在签订房屋买卖合同时并不包含车库，显然不符合常理。故应当认定涉案车库与门面房一并转让，王燕已经支付购房款，ＸＸ、刘琴应当协助王燕办理车库的产权变更登记。关于违约金问题，ＸＸ、刘琴未及时协助王燕办理车库的产权变更手续应属违约，依据双方签订的《房屋买卖合同》第二条第2项“甲乙双方任何一方如拒绝履行过户手续，拒绝一方需向对方承担房屋总售价的20%违约金……”但合同签订后，被告即将房屋及车库交付于原告，并由原告占有使用至今，其行为并未造成原告的实际损失。且在门面房具备过户条件时，ＸＸ、刘琴即协助王燕办理了产权变更手续。现因车库产权变更问题发生纠纷，王燕要求ＸＸ、刘琴仍然按照房屋总价的20%支付违约金过高，法院依法酌定为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、ＸＸ、刘琴、第三人何继茹于本判决生效后十日内协助王燕办理房屋（位于睢宁县睢城镇八一西路400号成侯花园B区3号楼1-112号房屋（国房权证睢宁字第××号））产权变更登记；二、ＸＸ、刘琴于本判决生效后十日内支付王燕违约金1万元；三、驳回王燕其余诉讼请求。江苏省睢宁县人民法院于2016年11月14日对原审判决作出补正裁定：判决书主文第四页倒数第四、五行“1-112号房屋（国房权证睢宁字第××号）”应为1-17号房屋（国房权证睢宁字第××号）。上诉人ＸＸ、刘琴不服上述判决，上诉称：1、一审认定买卖合同包含1-17号车库是错误的，买卖合同约定的标的物是1-112号房屋，签订合同当天上诉人向被上诉人出具65万元收据，表明也是1-112号房屋价款，上诉人已经协助被上诉人办理了产权变更登记，双方合同已经履行完毕；2、1-112号房屋和1-17号车库是两个独立的产权，不存在无法分割的问题；3、一审程序违法，在作出对王燕不利的判决后，又以补正裁定的方式将判决书主文内容改变，将1-17号车库判给王燕。综上，请求二审法院撤销原判决，驳回王燕一审诉请。被上诉人王燕辩称：1、双方之间签订的买卖合同没有对车库明确约定，但事实上被上诉人买房屋时包含1-17号车库，房屋和车库是不可分割的整体，被上诉人交付65万元房款后，上诉人将房屋和门面房钥匙交给被上诉人。2、一审中被上诉人提供的录音和短信也反映上诉人将房屋和车库一起转让的；3、一审以补正裁定方式将车库判给被上诉人程序合法。二审争议焦点：一、王燕与ＸＸ、刘琴之间的房屋买卖是否包括涉案车库；二、一审法院程序是否违法。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。关于争议焦点一：本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘琴、ＸＸ与王燕签订的《房屋买卖合同》仅标明成侯花园B区3-1-17号房屋一套，没有标明案涉车库，而刘琴主张在协商、签订房屋买卖合同时包含车库，刘琴对其该项主张应提供证据证明。一审期间，刘琴提供的其与刘燕的短信往来记录及刘琴、ＸＸ、王燕、张海峰谈话录音表明，至2016年4月15日时，ＸＸ、刘琴不否认双方在协商买卖房屋时包含车库，没有办理车库过户手续是因为ＸＸ、刘琴未协商好造成的。该证据结合王燕提供的证人孙某、吴某的证言，以及《房屋买卖合同》签订后，ＸＸ、刘琴将房屋及车库一并交付王燕的事实，可以证明王燕与ＸＸ、刘琴的房屋买卖包括涉案车库。故本院认定王燕与ＸＸ、刘琴的房屋买卖合同包括涉案车库。关于争议焦点二：本院认为，根据民事诉讼法的规定和立法本意，人民法院的裁定仅适用于解决程序上的事项，判决书主文属于法院的实体处理内容，不属于程序上的事项，法院不应对判决书主文进行补正。故原审法院用（2016）苏0324民初2989号裁定书对（2016）苏0324民初2989号民事判决书主文进行补正不当。综上，上诉人ＸＸ、刘琴的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初2989号民事判决书及民事裁定书；二、ＸＸ、刘琴、何继茹于本判决生效后十日内协助王燕办理位于睢宁县睢城镇八一西路400号成侯花园B区3号楼1-17号房屋（国房权证睢宁字第××号）产权变更登记；三、ＸＸ、刘琴于本判决生效后十日内支付王燕违约金1万元；四、驳回王燕其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5700元、保全费1920元，合计7620元，由王燕负担7220元，ＸＸ、刘琴负担400元。二审案件受理费130元，由ＸＸ、刘琴负担（ＸＸ、刘琴应负担部分随案款一并给付）。本判决为终审判决。审 判 长 祝 杰审 判 员 陈 颖审 判 员 崔金城二〇一七年七月十四日法官助理 葛文伟书 记 员 王倩倩 来源：