（2017）晋0781民初144号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-03-20
案件名称
闫海燕诉被告新锦江公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
灵石县人民法院
所属地区
灵石县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫海燕,介休市新锦江置业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十八条第一款
全文
山西省介休市人民法院民 事 判 决 书(2017)晋0781民初144号原告：闫海燕，女。委托代理人：朱媛媛，山西抱阳律师事务所律师。被告：介休市新锦江置业有限公司（以下简称新锦江公司）。法定代表人：吕仁朝，系该公司执行董事。住所地：介休市裕华路与北河沿街交汇处唯品汇地下步行街Ｂ32－Ｂ35。委托代理人：常建奎，北京华朝律师事务所律师。原告闫海燕诉被告新锦江公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫海燕及其委托代理人朱媛媛、被告新锦江公司的委托代理人常建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫海燕诉称：2014年11月10日，原被告签订了《唯品汇内部认购协议》约定，原告以480600元整购买被告开发的30平米商品房，协议签订后原告于当日向被告支付了首付款290600元。2015年10月19日，原被告签订了《介休市商品房买卖合同》，合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定：原告以按揭方式购买被告开发的介休市唯品汇地下商业街B-24号商品房1套，建筑面积为30.32平方米，首付290600元；被告应当在2015年5月1日，将商品房交付原告使用，被告应当在商品房交付使用之日起90日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则原告有权退房，并口头约定待办理房屋产权证后以该房产证抵押向银行贷款支付被告剩余款项，同日，原告向被告支付了房屋契税、测量费、公共维修基金、工本费等29216元。原告认为，虽然双方对商品房转移登记的方式和时间没有约定，但依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当自买卖合同签订之日起90日内保证原告取得房屋权属证书，且原告已经向被告支付产权代办费。原告多次向被告提出依法为原告办理产权证的合理请求都遭到拒绝，后被告干脆故意躲避原告的询问。至今，距离法律规定办理权属证明的期限已届满1年，被告仍未向原告交付该商品房产权证，被告的行为已构成严重违约。无奈之下，原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告新锦江公司辩称：1、被告不同意原告的诉求要求原告继续履行合同，原告只是交付了首付，剩余的房款至今未交；2、关于商品房权属证书责任不在被告而是在原告，关于办理房屋产权登记证，由于测量部门至今未出示测量结果，导致不能办理；3、原告所述的多次要求办理产权转移与现实不符，故不应支持原告的诉讼请求；4、对原告所述的其交纳首付交费时间数额及其交纳的公共测量费用无异议。原告闫海燕为支持自己的主张向本院提交以下证据，经被告新锦江公司质证后，本院做出以下认定：1、双方于2015年10月19日签订的《介休市商品房买卖合同》一份，证明原告购买被告建筑面积为30.32平方米，支付首付290600元，及双方的其他权利义务和合同解除的条件。2、收据4份，房屋契税、测量费、公共维修基金、工本费等金额总计29216元。经质证，被告对购房合同的真实性客观性无异议，但认为关于交房的日期是交房以后才签订的合同，2015年5月1日双方已经交房，这是双方已经认可的；对登记的问题，不动产登记中心曾出过一个说明，证明初始登记日期是2015年8月27日已经完成；对证据2没有异议，证明原告履行合同的一个行为。经合议庭评议后认为，原被告对该2组证据的真实性均无异议，故本院对该2组证据的真实性均予以采信；被告新锦江公司为支持自己的主张向本院提交以下证据，经原告闫海燕质证后，本院做出以下认定：2016年12月27日被告交纳的测绘发票，证明至今房屋测绘结果未出来，导致无法实施后面的行为。经质证，原告认为此证据无法证明是对原告购买的房屋交纳测绘费，被告交纳费用的时间是双方约定交房时间已达一年半之久，所以说是被告的原因至今未办理产权证。经合议庭评议后认为，该证据不能证明与本案的关联性，故本院不予采信；经审理查明，2014年11月10日，原、被告签订《唯品汇内部认购协议》，约定原告以480600元购买被告开发的商品房。协议签订后，原告于当日向被告支付首付款290600元。2015年10月19日，原、被告签订了《介休市商品房买卖合同》（合同备案号：900001221）。该合同约定，原告以按揭方式付款，购买被告开发的介休市唯品汇地下商业街Ｂ－24号商品房1套，建筑面积为30.32平方米，首付金额为290600元。2014年，原被告曾签订《商铺委托租赁协议》1份，原告将该商铺委托被告向外出租，被告新锦江公司已向原告交付过租金。2017年1月12日，原告闫海燕将被告新锦江公司诉至本院，请求依法判令1、解除原、被告签订的《介休市商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款290600元及处2014年11月10日起至判决生效之日的利息；3、判令被告返还原告契税、测量费、公共维修基金、工本费等29216元及自2015年10月19日至判决生效之日的利息；4、判令被告向原告支付违约金2906元；5、本案诉讼费由被告负担。以上为本案事实。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原被告签订的关于介休市唯品汇地下商业街Ｂ－24号商品房1套的买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定向本院主张解除该房屋买卖合同。本院认为，根据该条规定，由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日（商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的，出卖人应当承担违约责任。那么即便是因被告的原因导致原告在合同订立之日起90日内仍未取得房屋权属证书的，被告新锦江公司应当承担的也应是违约责任，而解除合同并不属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的违约责任范畴，该条并未赋予买受人对房屋买卖合同的解除权，并且庭审中原告也未提交证据证明原被告在该购房合同中约定的合同解除条件已达成或者原被告之间已存在《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除情形，原告应承担举证不能的不利后果，故原告主张解除与被告新锦江公司签订的房屋买卖合同的诉请，证据不足，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的第二、三项诉请，该两项诉请是以原被告之间的房屋买卖合同的解除为基础的，故本院亦不予支持；对于原告主张被告应支付其已付房款1%共计2906元违约金的诉请。本院认为，原被告在该房屋买卖合同中仅约定买受人退房的，出卖人应向买受人支付已付款1%的违约金；若继续履行的，则出卖人应自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本院认为，因本院对原告主张解除该房屋买卖合同的诉请未予支持，且根据原被告陈述，被告已于2015年8月27日取得了该房屋所在楼栋的权属证明，原被告在该买卖合同中约定的出卖人向买受人支付违约金的情形均未发生，故对原告的该项诉请，本院不予支持；经调解无效，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告闫海燕的全部诉讼请求。案件受理费5703元，由原告闫海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长 贾建文人民陪审员 吴年庭人民陪审员 孟繁盛二〇一七年七月十四日书 记 员 宋琳霞 来自：