（2017）川3401民初940号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-27
案件名称
四川省凉山州五交化有限责任公司与彭先玲、西昌市银合泰商贸有限责任公司、西昌市宏德企业管理策划有限公司占有物排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
西昌市人民法院
所属地区
西昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省凉山州五交化有限责任公司,彭先玲,西昌市银合泰商贸有限责任公司,西昌市宏德企业管理策划有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款，第十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）川3401民初940号原告：四川省凉山州五交化有限责任公司。法定代表人：马秀珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋攀华、毛廷龙，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。被告：彭先玲，女，汉族。被告：西昌市银合泰商贸有限责任公司。法定代表人：林川，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯梦、洪峰，四川省鼎仁律师事务所律师（特别授权）。被告：西昌市宏德企业管理策划有限公司。法定代表人：邹仲宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯梦、洪峰，四川省鼎仁律师事务所律师（特别授权）。原告四川省凉山州五交化有限责任公司（以下简称：五交化公司）与被告彭先玲、西昌市银合泰商贸有限责任公司（以下简称：银合泰公司）、西昌市宏德企业管理策划有限公司（以下简称：宏德公司）占有物排除妨害纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由审判长刘云川、审判员毛琳、审判员叶志凯组成合议庭，书记员王宇航担任记录，于2017年6月8日、2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告五交化公司的委托诉讼代理人与被告彭先玲、被告银合泰公司的委托诉讼代理人、被告宏德公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五交化公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告彭先玲立即腾退占用原告所有的银河民贸大厦场地，并恢复原状；2.判令被告彭先玲支付原告自2015年7月13日起至实际腾退之日止的房屋使用费（18130.00元/月）、物管费、水电费；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系西昌市东城区滨河路XXX号房屋（银河民贸大厦）所有权人。2013年2月5日，原告将房屋整体出租给宏德公司，租赁期限二十年，宏德公司成立银合泰公司具体负责大厦的经营管理。2014年3月5日，被告彭先玲与银合泰公司签订《专柜合同》，合同约定经营期限自2014年5月1日至2015年4月30日。2015年5月31日，原告与宏德公司协商一致解除双方签订的《租赁合同》，并签订《解除合同协议书》。随后原告接管了银河民贸大厦，对到期专柜商户进行了清理。被告彭先玲以与银合泰公司存在争议为由拒绝腾退场地，并继续占用了商场一层49㎡的场地。原告多次与彭先玲协商，要求其按照商场管理交纳销售款及相关费用，但被告一直不交纳费用，并占用场地至今。原告依法向人民法院起诉，请求支持原告诉讼请求。被告彭先玲辩称：1.答辩人与原告没有合同关系，要求腾房无法律依据。银合泰公司与五交化公司的关系答辩人不知道，他们之间是否解除合同答辩人也不知道，不撤出商场是为自己维权，不是无因占有，而是有因占有。2.答辩人于2014年4月通过银合泰管理团队招商入驻商场并签订《联营合同》，合同虽为一年，实是约束扣点提成及其他费用，而在2015年3月，银合泰的管理团队还在与答辩人商议下一年的合作，但由于答辩人在等待管理方扣点下调的答复未及时续签合同，期间没有任何通知告知答辩人商场一年到期后将不再经营。然而早在2015年4月银合泰公司与五交化公司就在秘密安排交接事宜，但一直隐瞒答辩人，导致答辩人按原计划上货并预定大量货品，支付了预付款，且答辩人入驻商场按要求定制了长期使用的道具及装修，2015年6月后商场无法正常经营，导致答辩人无收入，损失惨重。答辩人与银合泰公司之间是联营方式，因此没有租金。综上所述，要求原告对答辩人的亏损给予足额的赔偿，否则依法驳回原告的诉讼请求。被告银合泰公司、宏德公司辩称：原告与宏德公司的租赁合同已经协议解除且已经办理完交接手续，租赁物原告享有占有使用的权利，本案纠纷与宏德公司、银合泰公司无关。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《营业执照》、《房产证》、《规划许可证》、《建设用地证》、《商贸大楼整体租赁合同》一份、《备忘录》一份、《关于及履行情况确认书》一份、银合泰公司工商信息登记、《协议书》一份、《民事调解书》一份、《商函》、《律师函》、《回复函》、《西昌银合泰天地百货专柜合同》，被告彭先玲对关联性有异议，被告银合泰公司、宏德公司无异议，以上证据能够证明本案事实，与本案具有关联性，本案予以确认；2.原告提交的照片、占用图，系原告对被告彭先玲经营场地现场所的照片，占用图系根据照片得出，能够证明本案事实，本院予以确认；3.原告提交的损失起算时间明细，系原告自行计算得出，本院不予采信；4.原告提交的其与南充市商业银行签订的《房屋租赁合同》、凉山州原建筑公司离退休管理处与邓泽强签订的《房屋租赁合同》、凉山州原建筑公司离退休管理处出具的《说明》，该租赁物与被告彭先玲经营场地不具有参照的情况，本院不予采信；5.原告提交的《联营结算单》、电费明细表、抄表明细、欠费明细、电表照片，能够证明彭先玲拖欠水电费情况，本院予以确认；6.原告提交的其与攀枝花吉隆商贸有限公司（美的）及与金阁玉指签订的《补充协议》、收据，能够反映与彭先玲经营场地相同情况的场地使用费情况，本院予以确认；7.被告彭先玲提交的《专卖合同》、柜台装修费收据、预付款收据、品牌加盟费及保证金收据、笔记，与本案无关联性，本院不予认定；8.被告彭先玲提交的向银合泰公司交纳的保证金收据，被告银合泰公司在庭审中认可收取了彭先玲该笔费用，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告五交化公司系西昌市东城区滨河路XXX号房屋（银河民贸大厦）的所有权人。2013年2月5日，原告与被告宏德公司签订《商贸大楼整体租赁合同》，约定将银河民贸大厦租赁给宏德公司，租赁期限自2013年10月1日至2033年9月30日。2013年6月7日，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司签订《备忘录》，约定由宏德公司作为控股股东设立西昌市银泰仁和商贸有限责任公司，并由该公司负责商贸大楼的经营。2014年6月16日，原告与宏德公司签订《关于及履行情况确认书》，约定在《备忘录》中设立的西昌市银泰仁和商贸有限责任公司更改为银合泰公司。2014年3月18日，被告银合泰公司与被告彭先玲签订《西昌银合泰天地百货专柜合同》，约定将银合泰天地百货店三层，建筑面积为70平方米的场地交给被告经营，经营范围为山水雨稞品牌服饰等商品，经营期间自2014年5月20日至2015年5月19日，被告彭先玲按每月销售额的16％向银合泰公司交纳销售毛利。合同签订后，彭先玲向银合泰公司交纳了保证金5000.00元。2015年5月31日，原告与被告宏德公司、银合泰公司签订《解除合同协议书》，约定双方2013年2月5日所签订的《商贸大楼整体租赁合同》于2015年5月31日解除，《商贸大楼整体租赁合同》解除前，宏德公司所交原告5000万元定金，原告承诺在两年内归还，并对具体还款时间及金额进行了约定。因原告未按《解除合同协议书》约定履行退还定金义务，2016年4月20日，宏德公司、银合泰公司对五交化公司向凉山彝族自治州中级人民法院提起诉讼，凉山彝族自治州中级人民法院就该案于2016年9月30日作出（2016）川34民初17号《民事调解书》，该调解书明确了五交化公司对宏德公司、银合泰公司的欠款支付期限。2015年5月31日原告与宏德公司、银合泰公司签订《解除合同协议书》后，宏德公司、银合泰公司将银河民贸大厦及收取的客户保证金交予了原告。原告于2016年3月28日向被告彭先玲发出《律师函》，要求被告彭先玲于收函后三日内撤出商场，并支付欠缴的费用，被告彭先玲于2016年3月31日向原告出具《回复函》，拒绝撤柜。被告彭先玲在银河民贸大厦一楼经营至2016年6月，其在银河民贸大厦三楼的货柜、货品至今拒绝搬走，彭先玲在经营期间拖欠水电费共计1612.52元未付。另查明：原告于2016年10月21日就银河民贸大厦的场地与其他商家签订的协议中约定场地占用费为700.00元或1000.00元，管理费为800.00元或1500.00元。本院认为，原告五交化公司与被告银合泰公司、宏德公司就银河民贸大厦的租赁关系已经双方协商解除并已实际履行，原告享有银河民贸大厦的所有权及使用权，被告彭先玲与被告银合泰公司就银河民贸大厦三楼场地签订的《专柜合同》也于2015年5月19日期限届满，原告作为该场地的所有权人，有权要求被告搬离并归还自己所有的场地，原告要求被告彭先玲腾退其占用原告的银河民贸大厦场地，本院予以支持。原告要求被告彭先玲恢复该场地原状，因原告未提供证据证明该场地的原状状态以及确实能够恢复原状的依据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告彭先玲支付自2015年7月13日起至腾退之日止的房屋使用费，按18130.00元/月计算，因原告于2016年3月28日向被告彭先玲发出的《律师函》中要求被告彭先玲在收到函件后三日内撤出场地，被告彭先玲于2016年3月31日向原告递交了《回复函》，应视为原告同意被告彭先玲在2016年4月1日前对该场地的占用，在此之后，被告彭先玲仍然占有原告的场地拒不搬走其留置于该场地上的货柜、货品等，应向原告交纳场地占用费用，原告要求的场地占用费用过高，该费用应参照原告于2016年与其他商家签订的协议约定，其约定包含物管费为1500.00元或2500.00元不等，本院酌定按1500.00元/月予以支付，对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持，被告彭先玲向银合泰公司交纳的保证金5000.00元，已由银合泰公司转交给了原告，该款至今未退还被告彭先玲，被告彭先玲在支付原告场地占用费时应扣减该款。原告要求被告彭先玲支付水电费，被告彭先玲在原告的场地上经营时拖欠水电费1612.52元至今未付，该款被告彭先玲应支付原告，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告彭先玲主张原告应对其经营期间的亏损承担赔偿责任，该主张无法律及事实依据，对被告彭先玲的该项主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条（一）、（四）、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告彭先玲于本判决生效后五日内腾退其占用的位于西昌市东城区滨河路XXX号银河民贸大厦三楼场地（建筑面积70㎡），将该场地交还原告四川省凉山州五交化有限责任公司；被告彭先玲在腾退上述场地时按1500.00元/月的标准支付原告四川省凉山州五交化有限责任公司自2016年4月1日至腾退之日止的场地占用费（在此款中扣减5000.00元后支付）；被告彭先玲于本判决生效后五日内支付原告四川省凉山州五交化有限责任公司水电费1612.52元；驳回原告四川省凉山州五交化有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3857.00元，由被告彭先玲负担（此款已由原告垫付，由被告彭先玲径付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判长 刘云川审判员 叶志凯审判员 毛 琳二〇一七年七月十四日书记员 王宇航附1：本案证据目录原告提交证据和证明目的如下：第一组：《营业执照》、《房产证》、《规划许可证》、《建设用地证》、《商贸大楼整体租赁合同》一份、《备忘录》一份、《关于及履行情况确认书》一份、银合泰公司工商信息登记、《协议书》一份、《民事调解书》一份。证明目的：2013年2月5日，原告与宏德公司存在租赁关系，宏德公司成立银合泰公司对商场进行管理，现三方已经解除原租赁合同，自2015年5月31日后，商场的管理由原告负责；原告对民贸大厦享有完全的所有权。第二组：《商函》、《律师函》、《回复函》、《专柜合同》。证明目的：原告与宏德公司、银合泰公司解除租赁合同后，通知了被告彭先玲；彭先玲与银合泰公司签订的合同已经到期，未与原告签订新的合同。第三组：照片、占用图、损失起算时间表。证明目的：被告无正当理由占用原告所有的场地，给原告造成的相应损失。第四组：原告与南充市商业银行签订的《房屋租赁合同》。证明内容：原告租金标准参照依据。第五组：联营结算单、电费明细表、抄表明细、欠费明细、电表照片。证明目的：被告拖欠原告水电费情况。第六组：凉山州原建筑公司离退休管理处与邓泽强签订的《房屋租赁合同》、《情况说明》、原告与攀枝花吉隆商贸有限公司（美的）及与金阁玉指签订的《补充协议》、收据。证明目的：目前原告同等位置房屋的租金标准。被告彭先玲提交证据和证明目的如下：第一组：《专柜合同》。证明目的：证明与是联营方式，是与银合泰公司签订的合同，与原告无关。第二组：《专卖合同》。证明目的：被告对经营投入了资金，现对其造成了损失。第三组：柜台装修收据。证明目的：被告按银合泰公司规定对柜面进行了装修。第四组：预付款收据。证明目的：被告已支付了货物的预付款。第五组：品牌加盟费、保证金收据。证明目的：被告交纳了保证金及加盟费。第六组：笔记一份。证明目的：银合泰公司管理人员在2015年就计划与原告签订合同却没有通知被告，导致被告受到损失。第七组：保证金收据。证明被告向银合泰公司签订专柜合同时交纳了5000.00元保证金，现未退还。三、被告银合泰公司、宏德公司未向本院提交证据。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（四）返还财产；第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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