（2016）苏1302民初8668号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-22
案件名称
吕晶晶与宿迁市苏兴房地产开发有限公司定金合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕晶晶,宿迁市苏兴房地产开发有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1302民初8668号原告：吕晶晶，女，1989年11月8日生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：倪宿宁、牟宗英，江苏剑辉律师事务所律师。被告：宿迁市苏兴房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区苏豪银座小区B幢1401室。法定代表人：孙敦荣，该公司董事长。管理人：江苏义扬律师事务所。诉讼代表人：张倩、张进，江苏义扬律师事务所律师。原告吕晶晶诉被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司（下述简称苏兴公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法由代理审判员张啸适用简易诉讼程序于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告吕晶晶及其委托诉讼代理人倪宿宁、被告苏兴公司管理人的诉讼代表人张进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕晶晶诉称：2014年3月26日，原告与被告就苏豪银座A幢A层1904室住宅签订订购协议。协议约定此前已付款168020元为定金。后原告数十次催促被告签订购房合同，被告均以种种理由推脱。原告后期得知该房屋被售于他人，被告拒不返还定金。现诉至法院，请求依法判令：1、解除2014年3月26日原被告签订的《苏豪银座住宅订购协议书》；2、被告双倍返还原告定金219208元、购房款58416元及利息（以58416元为基数自2014年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至实际给付之日止）；3、诉讼费由被告承担。被告苏兴公司管理人辩称：1、原被告之间于2014年3月26日签订订购协议，约定于2014年4月10日购买房屋，原告现超出了诉讼时效。2、定金合同是实践性合同，原告未举证证明其已经交付了定金，被告公司账目也未查到。3、2014年4月10日未能签订商品房买卖合同的过错不在被告公司。经审理查明：2014年3月26日，原被告签订《苏豪银座住宅定购协议》。协议第一条约定原告向被告订购苏豪银座A幢A层1904室房屋，该房屋单价为5300元/㎡，总价为548020元。协议第二条约定原告于2014年3月26日向被告支付首付款168020元作为定金，在签订商品房买卖合同时抵作购房首付款；原告须于2014年4月10日前到苏豪银座销售部签订商品房买卖合同。协议第三条约定由于原告原因未能在约定期限内签订商品房买卖合同，并付清购房首付款，被告对原告所定的住宅不再保留，被告扣除原告已付的全部定金作为违约金；如果被告在约定期限内未保留原告预定的住宅，将返还原告已付定金，并支付原告已付定金等金额的赔偿金作为违约金。2014年3月26日，被告向原告开具168020元销售不动产统一发票。涉案房屋于2015年登记在案外人胡甲某、朱乙某名下。以上事实有定购协议、销售不动产统一发票、不动产产权情况表、证人证言及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原被告为签订商品房买卖合同，双方约定原告向被告交付168020作为定金。本院认为，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原被告约定的主合同标的为548020元，故原被告关于超出109604元部分定金的约定无效，鉴于原被告同时约定168020元为房屋首付款，本院认定定金无效部分58416元为预付的购房款。关于被告主张原告未实际交付定金，本院认为，原告持有被告出具的销售不动产统一发票足以证实其已交付168020元，被告无其他证据证实该主张，对被告该主张本院不予支持。关于被告主张原被告未签订商品房买卖合同系原告过错且原告诉讼已超诉讼时效，原告予以否认，并提供证人张某、王某、樊某出庭作证。证人张某称其系原告舅妈，其和原告一起去被告处缴纳100000元现金，被告开具了发票给原告，后原告多次联系被告公司程堂军索要房屋，程堂军均拖延，2016年11月左右，其和原告至涉案房屋发现该房已被装潢。证人王某、樊某称其与原告丈夫李某于2015年冬季到普玛特超市旁十字路口的被告的售楼处索要购房款，当时现场索款的人很多，具体李某如何和被告交涉不清楚。本院认为，三证人证言较客观真实，可以证明原告曾多次向被告主张签订合同，并于2015年冬季曾向被告索款。被告主张本案诉讼超出诉讼时效，本院不予支持。本院认为，签署合同系双务行为。被告无证据证明其愿意签订商品房买卖合同而原告拒绝或原告怠于履行义务拖延签订，且原告作为普通购房者已交付168020元情形下，未向被告主张签订合同亦未向被告索要款项，不符常理。结合证人证言，本院推定原告已按约定向被告主张签订合同，被告未与原告签订合同应双倍返还原告定金219208元。关于原告主张与被告解除合同，本院认为，涉案房屋已登记在案外人名下，本案订购协议的合同目的已无法实现，对原告该主张本院予以支持。涉案订购协议解除后，被告应返还原告预付的首付款58416元。对于原告的利息主张，本院认为原告主张的利息实际为原告因被告违约产生的资金被占用的损失，其性质为违约金，原被告已约定定金方式赔付原告损失，对原告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告吕晶晶与被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司于2014年3月26日签订的《苏豪银座住宅订购协议》；二、被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告定金219208元及购房款58416元;三、驳回原告吕晶晶其他诉讼请求。案件受理费5944元，减半收取2972元，由被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5944元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。代理审判员 张啸二〇一七年七月十四日书 记 员 张琳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 微信公众号“”