（2017）闽06民终424号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-12-23
案件名称
蔡炳森、南靖县南盛家具有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡炳森,南靖县南盛家具有限公司,黄达辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终424号上诉人（原审原告）：蔡炳森，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，住南靖县。委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南靖县南盛家具有限公司，住所地南靖县山城镇翠眉村军营，组织机构代码：58313921-4。法定代表人：朱增文，总经理。委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽明，福建兴南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄达辉，男，1973年12月20日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。上诉人蔡炳森因与上诉人南靖县南盛家具有限公司（下称南盛公司）、被上诉人黄达辉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2016）闽0627民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人蔡炳森及其委托诉讼代理人蔡鸿明、冯卢亮、上诉人南靖县南盛家具有限公司及被上诉人黄达辉的委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡炳森上诉请求：一、请求二审法院撤销福建省南靖县人民法院（2016）闽0627民初2457号民事判决主文第一项、第三项；二、请求二审法院改判南盛公司、黄达辉支付占用费及租金人民币360000元；事实和理由：一、一审法院判决被上诉人支付占用费及租金人民币180000元没有事实依据和法律依据。一审法院判决明显与合同约定不符，因此应当参照原租赁合同约定的租金标准来确定占用使用费，这样才能使出租人的损失与租赁合同约定的租金标准基本相当。一审法院认定从2015年10月15日计至2016年10月14日止的占用费及租金为180000元，这是没有任何证据和法律依据作为支撑的，且按判决每月15000元计算占用费和租金明显低于市场行行情价值，判决结束明显公平。二、本案一审法院委托漳州龙信资产评估有限公司作出的评估报告书不能作为本案认定的事实依据。该评估报告书在程序上不合法，因此该评估报告书依法不能作为认定的事实的依据。漳州龙信资产评估有限公司所作的评估对象的所有权尚未确定，被上诉人为举证证明符合装饰修物品所有权归属，一审法院以该评估报告书的结论作为本案认定事实的依据，明显依据不足。三、上诉人认为被上诉人黄达辉应当是本案承担责任的主体。南盛公司、黄达辉辩称：一、上诉人诉求撤销原审第一、三项，改判答辩人支付占用费及租金360000元，依法应不予支持。理由如下；1、原审第一项判决答辩人南盛公司支付占有费及租金18000元，上诉人请求改判360000元，缺乏事实依据。2、答辩人原审被告黄达辉未占用租赁物，是客观事实。原审判决第三项，驳回上诉人对黄达辉的诉讼请求，依法正确。综上所诉，上诉人蔡炳森的上诉请求，依法不成立。答辩人请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人蔡炳森的上诉请求，改判支持答辩人的上诉请求。南盛公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回蔡炳森的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决南盛公司支付2015年10月15日至2016年10月14日止占用费及租金人民币180000元，与事实不符，于法无据。因为，1、一审认定南盛公司占用租赁房屋，与事实不符。2、法院依法查封占用房屋费用不应由南盛公司承担，一审判决每月15000元，显失公平。二、一审判决南盛公司返还租赁房屋，与事实不符。蔡炳森辩称：答辩人申请财产保全并不影响南盛公司经营，经营场所仍有家具可以经营出售，该租赁房屋至一审宣判，南盛公司均未交付给答辩人，其应当参照双方合同约定的标准每月30000元支付租金及占用费。蔡炳森向一审法院提出的诉讼请求：1、判令二被告支付给原告租金共计360000元（第五年租金，即2015年10月15日至2016年10月14日）；2、原告不予退还被告80000履约保证金。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令二被告向原告支付租金或占有使用费360000元；2、依法判令被告立即返还租赁物。一审法院认定事实：2011年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告黄达辉（承租方、乙方）就甲方将位于南靖县北侧（原水泥砖厂）的场地用简易钢结构搭盖租赁给乙方经营家具签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“一、租赁面积：搭建面积约2200平方米（第一层平面投影面积约1200平方米，阁层面积约1000平方米），屋高应在7.5米－8米，阁层高3.2米，底层地板采用彩色水磨地板，店面按乙方要求预留一副大门电动卷帘门由甲方支付（5.8米宽），阁层地板采用建筑模板铺设，保证一般红木家具展示的重量，满足每平方米为（350公斤），屋面采用夹心隔热彩板，内墙必须找平后，再抹一遍灰，整体纲结构必须结实耐用，必须符合一般房屋使用标准，水电、总开关必须到位。甲方应在二个月内（履约保证金转至出租人账户之日起）按照上述要求完成场地建设，如果甲方未在约定时间内完成或未按照上述要求完成场地建设，甲方应当向乙方支付每日人民币伍佰元违约金，作为乙方每天经营之损失。甲方搭建完成后应随即通知乙方，乙方按照上述标准进行验收。验收合格后，甲乙双方应当签订补充协议，确定具体的租赁面积及实际租赁时间。二、租赁期限：租赁期限为五年，即自甲方搭建完成交付乙方装修之日起五年后的相应之日止。三、租金计算方法：经双方同意，五年平均单价为底层租金每月每平方米15元，阁层每月每平方米10元。四、租金及履约保证金的交付办法:租金每年交付一次，承租方在甲方搭建完成交付乙方装修之日须向出租方支付第一年租金，第二、三、四、五年的租金以各年相应之日之前一次性支付给出租方。承租方在签订本合同时须一次性交给出租方履约保证金人民币捌万元，该履约保证金当中的伍万元在第五年可抵扣房屋租金，另外叁万元履约保证金在本合同履行完毕双方办理移交手续后一次性返还。五、承租方有下列情势之一者，出租方可以解除合同，取消履约保证金，收回房屋、场地，乙方投入的设施及水电无偿归甲方所有：1、……；3、承租方未依约交付租金达两个月者；……。六、出租方有下列情势之一者，……。七、租赁期间，承租方须对房屋设施的修缮并承担费用（主体结构除外）。八、本合同期限届满或解除本合同之日租赁房屋承租方投入改造的设施（水管、水表、电线路、开关、灯具包括对房屋的装修、装潢不动产，除乙方红木家具外），无偿归出租方所有，承租方不得拆除或故意损坏。否则，出租方有权取消履约保证金归甲方所有”等内容。2011年10月1日，原告（出租方、甲方）与被告黄达辉（承租方、乙方）又签订一份《补充协议书》，协议约定：一、租赁面积：经双方共同确认新建房第一层平面投影面积为1200平方米，阁层面积加上旧平房（在新建房右后方增加租赁一座平房），面积以1200平方米计算。二、租金计算办法：底层租金每月每平方米15元，1200平方米每月租金18000元；阁层与平房的租金为每月每平方米10元，1200平方米每月租金12000元；两项租金共计每月人民币叁万元，每年租金共计人民币叁拾陆成万元。三、租赁期限与租金的交付办法：租期从2011年10月15日起至2016年10月14日止。租金每年支付一次，第一年租金于补充协议签订时一次性支付，第二、三、四、五年的租金于每年的9月30日之前一次性支付。事后，被告南盛公司在该合同及补充协议上加盖了公司的公章。《房屋租赁合同书》中搭建的钢结构部分建设在原告于2006年4月7日取得的靖国用（2006）第00119号国有土地使用权证的范围内。诉讼中，原告提出该钢结构的用地是原告合法取得的土地及地上建筑物后进行部分改建的，是在所有权的范围内进行改建，无须经过建设规划的行政许可，并提供了航拍图作为证据。根据被告的申请，本院向南靖县城乡规划建设局调取出租物的建设许可证等相关审批手续，但该单位没有相关的审批手续。至一审辩论终结前，原告未提供该纲结构部分的建设经有关主管部门批准的相关手续。平房属原告与韩双娥共有，面积145.41平方米，房产证号为：房权证山城字第××号。合同签订后，被告南盛公司向原告支付了第一年、第二年的租金，第三年（2013年10月15日至2014年10月14日）的租金已支付210000元。2015年1月22日，原告向本院提起诉讼，要求：1、二被告支付租金共计510000元（第三年（即2013年10月15日至2014年10月14日）尚欠租金150000元，第四年（即2014年10月15日至2015年10月14日）尚欠租金360000元）；2、原告不予退还被告80000履约保证金。本院亦作出（2015）靖民初字第399号民事判决。一审法院认为：被告黄达辉为经营家具与原告签订了《房屋租赁合同书》及《补充协议书》。事后，被告南盛公司注册成立并在该合同书及协议书上盖章确认，被告南盛公司亦承接了合同及协议书上的权利义务，因此，合同及协议书的相对方应为原告与被告南盛公司。原告租赁给被告南盛公司的钢结构部分因至今未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第二条的规定，应认定该部分的租赁合同无效。原告租赁给被告南盛公司的一座平房因该房屋原告已取得了房屋所有权证，应认定该部分的租赁合同有效。因钢结构部分的租赁合同无效，现原告要求参照合同约定的租金标准要求被告南盛公司支付房屋占有使用费，可以予以支持。但因平房部分属有效合同，现原告要求被告支付租金，理由正当，应予支持。根据（2015）靖民初字第399号民事判决认定该占用费及租金的计算按每月15000元计算比较合理。至开庭时，本案的租赁期限已届满，现原告要求被告南盛公司归还租赁物，理由正当，应予支持。被告南盛公司提出不存在租金及占用费和返还租赁物，因在（2015）靖民初字第399号案件中，被告虽然提起反诉，但并未提出将租赁物归还给原告，且至今被告尚有部分财产存放在租赁物，现租赁期限已届满，被告理应归还租赁物，故被告南盛公司的该理由，与事实不符，依法不予采纳。综上所述，被告南盛公司尚欠原告的占用费及租金为人民币180000元。现原告要求被告支付尚欠的占用费及租金，理由正当，应予支持，但数额应以180000元为准。原告要求被告南盛公司归还租赁物，理由正当，应予支持。因合同的相对方为原告与被告南盛公司，现原告要求被告黄达辉与被告南盛公司共同承担责任的请求，没有事实和法律依据，依法不支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告南靖县南盛家具有限公司应于本判决生效后10日内支付给原告蔡炳森占用费及租金人民币180000元。二、被告南靖县南盛家具有限公司应于本判决生效后10日内将位于南靖县山城镇翠眉村军营路段北侧约2200平方米的房屋归还给原告蔡炳森。三、驳回原告蔡炳森对被告黄达辉的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，南盛公司因蔡炳森的申请于2014年12月16日被法院查封所有的家具，导致其无法继续经营，一审法院按双方约定的租金计算占用费至2015年4月7日，南盛公司表示同意。至于2015年10月15日之后占有费问题，一审法院考虑到因财产被法院查封，南盛公司无法实际经营但也实际占有场所等因素，酌情按双方约定的租金的一半计算占用费亦合理公平，蔡炳森上诉认为一审法院判决明显与合同约定不符、应当参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有费的理由不符公平原则，不予采纳；南盛公司上诉主张一审判决南盛公司支付2015年10月15日至2016年10月14日止占用费及租金人民币180000元，与事实不符，于法无据，该理由与客观事实不符，不能成立，不予采纳；因至2016年10月14日，双方约定的租赁期限到期，一审判决南盛公司限期返还租赁房屋给蔡炳森并无不当，南盛公司上诉主张租赁房屋被蔡炳森上锁控制，至今不能运出剩余零星物品，该主张缺乏证据证明，不予采信。鉴定部门于2016年3月10日致函给法院要求预收评估费至2016年5月9日作出评估报告，并未超过规定的时间，蔡炳森上诉认为评估报告程序不合法的理由缺乏事实依据，不予采纳，其认为评估报告书评估方法错误等理由但又没有于一审庭审质证时申请鉴定人出庭作证，因此，蔡炳森上诉认为该评估报告书不能作为认定事实的依据的上诉主张缺乏法律依据，不予采纳；黄达辉为经营家具与蔡炳森签订了《房屋租赁合同书》及《补充协议书》后，南盛公司注册成立并在该合同书及协议书上盖章确认，南盛公司亦承接了合同及协议书上的权利义务，嗣后，黄达辉也未参与任何经营活动，因此，本案双方签订的合同及协议书的相对方应系蔡炳森与南盛公司，故蔡炳森认为黄达辉是本案承担责任的主体的理由不能成立，不予采纳。综上所述，蔡炳森、南靖县南盛家具有限公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百七十条(?javascript:SLC(98761,153)?)第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10600元，由蔡炳森负担6700元，南靖县南盛家具有限公司负担3900元。本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 陈天明代理审判员 杨国栋二〇一七年七月十四日书 记 员 蒋舒红附本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”