（2016）湘0102民初5760号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-10-25
案件名称
李某诉陈某某、周某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,陈某某,周某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初5760号原告：李某，女，汉族。委托诉讼代理人：康红珍，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被告：陈某某，女，汉族。委托诉讼代理人：周某某，男，汉族，陈某某的丈夫。被告：周某某，男，汉族。原告李某诉被告陈某某、周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人康红珍，被告陈某某的委托诉讼代理人及被告周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、被告按照2016年9月8日签署的《房屋买卖协议》，支付剩余房款228000元；2、被告按照日利率0.2%支付违约利息至付清为止，暂计至起诉之日止为3648元(从违约之日2016年10月11日起算)；3、被告支付律师费5万元；4、本案受理费、财产保全费等所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月8日，李某与陈某某签署了《房屋买卖协议》，约定：李某按照总价为538000元的价格(单价5534.98元/平方米)将自己名下位于长沙市芙蓉区韶山北路84号某大厦13楼1302房(权证号为长权证芙蓉字第000002**号)卖给陈某某。538000元购房款分两笔付清，第一笔于房产交易中心缴交税费当日支付260000元，剩余278000万元于产权交割完毕当日支付。2016年9月13日，双方在房产交易中心办理税费缴纳后，陈某某在芙蓉区中国建设银行杨家山支行等三个银行支付了第一笔260000元房款，李某按照协议约定办理了房屋过户手续，清空房屋交付于被告。之后，被告仅支付了50000元，剩余228000元房款至今未付，一拖再拖，李某多次找被告协商，被告以各种理由推脱，一直未果。被告的行为已经严重损害李某的合法权益。被告陈某某、周某某辩称：一、李某在起诉状所附证据中没有提供《房屋买卖协议》，李某起诉状阐述不存在法律事实。李某在起诉状阐述和所附证据中承认了被告支付其420000元房款，还承认了退还160000元，这些事实证明了李某自己承认了其房屋不值538000元。二、李某、被告和长沙市不动产登记中心已经执行了《不动产买卖合同》，被告支付了合同约定的全部房款、全面履行了责任。李某与被告于2016年9月13日在长沙市不动产登记中心长沙德政园点签署了《不动产买卖合同》，根据本合同约定在办理不动产转移登记手续时交登记中心备案。李某、被告、长沙市不动产登记中心三方都执行了本合同，并已办理了不动产转移登记手续。该备案的《不动产买卖合同》是李某准备的，要求陈某某签署的，在签署合同前陈某某没有与李某串通、没有损坏国家利益的想法。李某和陈某某是完全具备行为能力的人，李某非常清楚对自己民事权利的处分。李某在《不动产买卖合同》明确以300000元出让房子给陈某某，被告已经全部支付合同约定的300000元房款，是符合相关法律规定的。在合同没有明确约定缴纳税费责任人的前提下，被告已经全部支付税务局按其交税软件计算出来的全部待缴税费。三、李某与被告达成《不动产买卖合同》所述房款是基于以下原因。1、李某为避免国家将来对个人房产清查而急于抛售涉案房产。2、被告购房的支付方式为登记机构受理不动产转移登记资料后全额现金付清，对李某极具吸引力。3、经双方多次现场考察房屋，存在多处缺陷，严重影响房屋成交价格。4、随着调查加深，在2016年9月13日签署《不动产买卖合同》前一段时间被告嫌房价太贵，李某做被告的工作同意降低购房价格到300000元，到交易中心见面直接签署购房合同，当场办理过户手续。四、李某没有在约定时间内交付不动产转移有关权利辅助凭证，如煤气、有线电视、水电登记证明、钥匙等。综上，被告已履行了合同约定包括付款在内的全部义务，而李某尚有部分义务没有履行。请求法院判决驳回李某的诉讼请求，并由李某承担被告律师费12000元，李某没有在约定时间内交付被告不动产转移有关权利凭证，被告补办而产生的费用30000元。经审理查明：陈某某与周某某系夫妻关系。2016年9月8日，李某(甲方)与陈某某(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定：一、乙方同意购买甲方拥有的座落在长沙市芙蓉区某大厦(住宅)[13楼F座(简称13F房)]房产，建筑面积97.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.28平方米，房屋所有权证号：长房权证芙蓉字第00000x**号，土地使用权证号：长国用2003字第00xxx号。二、上述房产的交易价格：单价5534.98元/平方米，总价538000元。三、甲乙同意以一次性付款方式付款，房地产交易中心缴交税费当日支付首付款贰拾陆万元整给甲方，剩余房款贰拾柒万捌仟元整于产权交割完毕当日付给甲方。四、甲方应于收乙方全额房款之日起五天内将房产全部交付给乙方使用，并应在产权交割日前将物业管理、水、电、煤气、电话、宽带等一切与乙方无关的费用结清，提供最后一个月的缴费证明。五、经双方协商，交易税费由乙方承担，含营业税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等，乙方承担甲方二手房买卖所得税(所得税税额在伍仟元之内)的缴纳，甲方需缴纳的所得税若超过伍仟元，甲乙双方再协商解决，产权过户手续也由乙方承担。七、乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第三天起至实际付款之日止，日利息按0.2%计算。违约方要在规定时间内履约，否则承担守约方诉讼费、律师费等各种花费。2016年9月13日，李某与陈某某到长沙市不动产交易中心办理了房屋变更登记手续，陈某某付给李某400000元。因周某某要求按双方签订的《房屋买卖协议》约定的“房地产交易中心缴交税费当日支付首付款贰拾陆万元整给甲方”付款，李某于2016年9月14日将160000元通过银行转账给李某。之后，陈某某、周某某又付给李某70000元。2016年10月21日，长沙市芙蓉区韶山北路084号(某大厦)1302号房屋变更登记至陈某某名下，权证号20160000249。另查明：2016年9月13日，李某、陈某某到长沙市不动产交易中心办理产权变更登记时，为让陈某某少交契税，两人另行签订一份《不动产买卖合同》用于备案登记，该份合同约定争议房屋的成交总价为300000元。在办理变更登记过程中，长沙市地方税务局对李某、陈某某交易的韶山北路084号(某大厦)1302号房屋估价522571.43元，陈某某实际按该价格缴纳契税。在房屋买卖过程中，李某与周某某用手机多次短信聊天沟通房屋交易事宜，在短信往来中双方谈到的房屋交易价格为538000元。2016年1月19日，李某与湖南嘉士迪律师事务所签订《委托代理人合同》，约定由湖南嘉士迪律师事务所指派律师代理李某诉陈某某、周某某房屋买卖合同一案的诉讼事宜。合同签订后，李某支付代理费50000元。以上事实，有当事人的身份户籍资料、《房屋买卖协议》、《不动产买卖合同》、《委托诉讼合同》、发票、房屋所有权证、短信聊天记录、邮件往来记录、银行交易记录等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。本院认为：一、根据查明的事实可以确认《不动产买卖合同》是李某、陈某某为在办理产权变更登记手续时陈某某可以少缴纳契税而签订的，并非两人的真实意思表示。该份《不动产买卖合同》仅是向产权管理部门办理登记备案使用，其效力仅及于登记备案；其次《不动产买卖合同》没有约定变更或取代《房屋买卖协议》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系，《房屋买卖协议》才是双方实际履行的合同。因此，《房屋买卖协议》是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。陈某某、周某某关于应以《不动产买卖合同》中的价格作为本案房屋转让价格的意见，没有依据，本院不予支持。根据双方《房屋买卖协议》约定，陈某某应于产权交割完毕当日将余款支付李某，现涉案房屋已变更登记在陈某某名下，故李某要求陈某某支付剩余房款22.8万元的诉讼请求合法，本院予以支持。双方合同约定了逾期付款违约金的标准，但约定过高，本院酌情调整至按年利率24%的标准计算至实际付清之日止。二、根据法律规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造就成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。双方《房屋买卖协议》约定了违约方应承担诉讼费、律师费，故李某要求陈某某担本案诉讼费和律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持，但其主张的律师费过高，本院酌情按本案合同标的5%的金额支持26900元(238000元×5%)，超出部分，本院不予支持。周某某与陈某某系夫妻，应共同承担上述义务。陈某某、周某某提出的前述抗辩意见缺乏事实依据，理由不成立，本院不予采信。陈某某、周某某主张李某赔偿律师费12000元和办证发生的费用30000元，因其未提出反诉，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、陈某某、周某某在本判决生效之日起三日内支付李某房屋款228000元；二、陈某某、周某某在本判决生效之日起三日内支付李某逾期付款违约金(以228000元为基数按年利率24%的标准自2016年10月21日起计算至实际付清之日止)；三、陈某某、周某某在本判决生效之日起三日内支付李某律师代理费26900元；四、驳回李某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5525元，其他诉讼费(财产保全费)2020元，共计7545元，由陈某某、周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 宜人民陪审员 余晓琴人民陪审员 柳满希二〇一七年七月十四日书 记 员 黄子钰 搜索“”