（2017）津01民终4962号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-28
案件名称
宗长红、葛宏韬确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宗长红,葛宏韬,汪祖庆,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4962号上诉人（原审原告）：宗长红，女，1962年5月9日出生，汉族，温州市面粉厂退休职工，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：葛宏韬，男，1979年6月17日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪祖庆，男，1959年8月11日出生，汉族，温州市黄龙商贸城个体工商户，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：天津链家宝业房地��经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街悦府广场1号楼13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人:李霞，天津朗通律师事务所律师。上诉人宗长红因与被上诉人葛宏韬、汪祖庆、天津链家宝业房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗长红上诉请求：1.依法撤销原审判决，判令三被上诉人三方签订的《房产交易合同》无效；判令被上诉人无权处理上诉人房产50%的所有权；判令三被上诉人承担擅自签订合同的责任。2.本案诉讼费及上诉费由三位被上诉人承担。事实和理由：1.三被上诉人签订的《房产交易合同》效力是待定的，未得到宗长红的认可。2.被上诉人汪祖庆处分房产系无权处分，该合同应为无效。3.葛宏韬不符合善意取得的构成要件。原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条是错误的，三方根本没有缔约的事实。4.原审法院对公示公信原则的理解错误，葛宏韬知道上诉人宗长红系房产所有权人。5.被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司提供的格式条款，即汪祖庆“承诺其所售房产已得到该房产共有人、继承权人同意”与买卖双方待宗长红在《共有人同意出售声明》上签字合同方有效的约定矛盾，应为无效条款。葛宏韬辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宗长红的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：房屋登记在汪祖庆名下，且在合同签订之后，汪祖庆从没提到过上诉人不同意出售房屋的问题，所以合同是有效的��汪祖庆辩称，一审判决是错误的，请法院依法纠正。事实和理由：签订合同时候汪祖庆就讲明是代理合同，只有等其妻子签名之后才是有效的。故汪祖庆认为合同是无效的。天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宗长红的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：1.三被上诉人签订的《房产交易合同》是各方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效；2.汪祖庆作为房屋产权证明上登记的权利人，有权处分房屋；3.《房产交易合同》上明确载明出售房屋征得了共有人同意；4.宗长红、汪祖庆不同意出售房屋的真正原因是三被上诉人签订合同后2个月，房屋价值不断上涨；5.上诉人关于房屋买卖价格低于市场价的主张没有证据支持；6.上诉人认为其权益受到损害，应向汪祖庆另案主张。宗长红向一审法院起诉请求：1.判令被告葛宏韬与被告汪祖庆及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》无效；2.判令被告汪祖庆无权处分原告房产50%的所有权；3.判令三被告均承担擅自签订合同的责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：原告与被告汪祖庆系夫妻关系，双方于1985年12月17日登记结婚。被告汪祖庆在婚姻存续期间于2003年12月4日购买坐落于天津市××岛家园××室房屋。2008年3月4日，被告汪祖庆取得上述房屋的天津市房地产权证，权利人登记在被告汪祖庆一人名下。2016年8月3日，被告葛宏韬与被告汪祖庆经被告天津链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍，三方签订《房产交易合同》。该合同约定，被告汪祖庆将其名下所有的坐落于天津市××岛家园××室房屋出售予被告葛宏韬；产权性质为私产，产权人为被告汪祖庆；该房屋成交价为1170000元；被告葛宏韬与被告汪祖庆双方须于2016年11月10日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》……；被告汪祖庆保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分；被告汪祖庆承诺其所售房产已得到该房产共有人、继承权人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用于第八条第二款违约责任……。同日，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司将《共有人同意出售声明》交给被告汪祖庆转交原告。后被告汪祖庆将该声明交予原告，但原告表示不同意出售上述房屋，未在该声明上签字。2016年11月8日，本案被告葛宏韬作为原告向一审法院起诉被告汪祖庆及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司,该案尚在审理中。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉诉房屋系原告与被告汪祖庆于婚姻存续期间购置的，属于夫妻共同财产，登记在被告汪祖庆一人名下，被告汪祖庆将涉诉房屋出卖予被告葛宏韬具备无权处分的表征。根据上述法律规定，即使被告汪祖庆在《房产交易合同》签订时对涉诉房屋没有处分权，也未事先征得原告的同意，但基于不动产的公示公信原则，被告葛宏韬有理由相信被告汪祖庆系涉诉房屋的完全权利人，故被告葛宏韬其与另二被告签订的上述合同有效。同时，被告葛宏韬与被告汪祖庆及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司就涉诉房屋签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，本案中没有证据证明上述合同具有《中华人民共和国合同法》第五���二条规定的合同无效的情形。综上，原告以被告汪祖庆对涉诉房屋无处分权为由主张合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。对于被告葛宏韬是否构成善意取得涉诉房屋的问题不是本案审理范围，原告可另行解决。关于原告主张的三被告承担擅自签订合同的责任问题。一审法院认为，案涉交易合同中所约定的内容均系各方协商一致达成的，系各方的真实意思表示，且原告也未提供证据证明案涉交易合同系三被告擅自签订，故原告的该项请求，一审法院不予支持。综上所述，原告主张被告葛宏韬与被告汪祖庆及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》无效没有法律依据，一审法院不予以支持。另原告主张三被告承担擅自签订合同的责任，没有证据证实，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷���件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告宗长红的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告宗长红负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：是否存在房产交易合同无效的事实。上诉人主张，三被上诉人约定宗长红在《共有人同意出售声明》上签字时《房产交易合同》方生效，对此未能提供证据加以证明，本院不予采信。汪祖庆作为房屋产权证的登记所有权人，有权利处分属于其共有部分的房产份额。对于汪祖庆之妻宗长红所有的房产份额部分，虽然系无权处分，但基于如下理由仍应认定出售房屋合同有效：第一，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。汪祖庆就其处分的房屋中属于宗长红部分虽系无权处分，但不妨碍双方之间签订的买卖合同的效力。第二，上诉人未能举证证明三被上诉人签订的合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，上诉人关于确认合同无效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。另，关于判令被上诉人汪祖庆无权处理上诉人房产50%所有权的诉讼请求并非是确认法律关系的存否，不属于确认之诉的审理范围，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。民事主体依法享有订立合同的自由，上诉人未能举证证明三被上诉人签订合同存在相互串通，以损害上诉人利益为目的的情形，关于上诉人请求判令三被告承担擅自签订合同责任的上诉请求本院亦不予支持。综上所述，宗长红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宗长红负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鸿云审 判 员 王润生代理审判员 尹春海二〇一七年七月十四日书 记 员 姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：