（2017）川01民终1995号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-10-27
案件名称
成都市汇金置业有限公司、徐松林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都市汇金置业有限公司,徐松林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终1995号上诉人（原审原告）：成都市汇金置业有限公司。住所地：成都市武侯区鞋都南路*号*栋*楼。法定代表人：胡文亮，总经理。委托诉讼代理人：周瑜，北京中银（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭语，北京中银（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐松林，男，苗族，1982年1月10日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：杜正武，四川法银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春雨，四川法银律师事务所律师。上诉人成都市汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）与被上诉人徐松林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：撤销一审判决第三至八项，改判支持汇金公司在一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由徐松林负担。事实和理由：双方签订的合同合法有效，各方应及时履行义务，对方长期拖欠租金，其行为构成违约，徐松林关于因房屋和土地性质无法办理相关登记手续的主张无事实和法律依据，汇金公司不存在任何违约行为。同时，徐松林实际占用了房屋并开展经营活动，故其应按约定支付租金和占用费，一审判决其支付30%的租金缺乏法律和事实依据，合同中关于免租期的约定，其履行前提在于徐松林依约履行了整个租赁合同的义务，现其违约导致合同解除，故不应当适用免租期的条款。因徐松林存在违约行为，故其应承担汇金公司支出的律师费。徐松林辩称，汇金公司隐瞒了土地和房屋的性质，造成徐松林无法办理相关证照进而导致合同履行不能，其应就徐松林的实际损失进行赔偿，徐松林不存在违约行为。按照责任比例确定损失是恰当的，如果要支付租金和占用费，应按约定扣除免租期的部分，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇金公司向一审法院起诉请求：1.请求确认汇金公司、徐松林之间的租赁合同于2014年12月10日解除；2.请求判令徐松林将承租房屋返还汇金公司；3.请求判令徐松林支付拖欠的2014年8月10日至12月10日的租金96893.1元和滞纳金（从2014年12月23日起以96893.1元为基数，每日按0.5‰的标准计算至实际支付之日止，截止2014年12月22日已产生滞纳金218.01元）；4.判令徐松林支付拖欠2014年8月10日至12月10日的物管费50559.73元和滞纳金（从2014年12月23日起以50559.73元为基数，每日按0.5‰的标准计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生滞纳金355.93元）；5.判令徐松林支付拖欠的水费3557.7元和电费13491元共计17048.7元，滞纳金（从2014年12月23日起以17048.7元为基数，每日按0.5‰的标准支付违约金及按2‰的标准支付滞纳金计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生违约金396.73元，滞纳金158.7元）;5.判令徐松林自2014年12月11日起至实际腾退之日止产生的租金损失，按32297.7元/月，并按1614.89元/日支付逾期返还房屋产生的违约金；6.判令徐松林自2014年12月11日起至实际腾退之日止产生的物管费，按6459.54元/月计算；7.判令徐松林支付2014年12月9日起至实际腾退之日止产生的水电费{（归还日水表读数-2014年12月9日的读数830）*7.49元/吨；（归还日电表读数-2014年12月9日的读数649.6）*1.33元/度}；8.判令徐松林支付汇金公司为实现债务而发生的律师代理费4万元。一审法院认定事实：2012年6月10日，案外人成都市古奇鞋业有限公司向徐松林出具《汇金广场授权书》，载明：“成都市古奇鞋业有限公司全权委托成都市汇金置业有限公司为本公司开发项目‘汇金广场’一期、二期的招商及运营机构，且在招商过程直接以成都市汇金置业有限公司名义与商户签订租赁合同。”2013年10月23日，汇金公司、徐松林签订《租赁意向协议》，约定汇金公司、徐松林初步达成关于汇金公司承租位于成都市××鞋都××路×ד××”广场××楼××面积为1076.59平方米的房屋的意向。并对租赁期限、租金、房屋用途等进行了约定。2013年11月1日，汇金公司、徐松林正式签订《租赁合同》，将《租赁意向协议》中达成的租赁事项作正式约定。汇金公司承租案涉房屋用作茶楼、保健足浴、简餐、办公经营之用。租赁期限从2013年12月24日至2023年12月23日，计租日从2014年3月16日起。租金第一年为每平方米30元/月，自第四年起每年递增3%。承租方自行承担租赁期间的物业水电等费用。物业费为6459.54元/月。并自行办理案涉房屋用途所需的全部有关证照。《租赁合同》第9.4.2条约定，徐松林如逾期交还物业，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月租金的1.5倍向汇金公司支付违约金，直至徐松林交还该物业或汇金公司依约收回该物业。《租赁合同》第9.2.1条约定：“本合同终止（不论基于何种原因）后，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还物业：9.2.1.1乙方自费将该物业内的所有乙方动产（附属设施/设备除外）搬离该物业，该物业交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方任何补偿，如果乙方原因导致物业的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。9.2.1.2乙方自费将该物业内的所有乙方物品搬离该物业，并将物业恢复至该物业交付时的状态（正常使用导致的折旧、磨损除外）。”合同第14.1条和14.2条约定，徐松林逾期未交水、电等其他费用，每逾期一天，应按上述费用的2‰向汇金公司支付滞纳金。合同第14.4条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业并追究乙方的违约责任，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……14.4.5拖欠支付租金或物业管理费或其他费用达到30日。”2013年11月14日，汇金公司、徐松林双方交接房屋后，汇金公司对该商铺进行了装修。另查明，2014年8月起，徐松林开始不支付租金及物管费等费用。2014年12月8日，徐松林向汇金公司发出《通知》载明介于徐松林拒付租金、物业等费用，按合同行使单方面解除权，解除双方的房屋租赁法律关系。现房屋仍为徐松林占有并使用。案涉房屋工程消防验收合格，所在土地性质工业用地。《租赁合同》第14.7条约定：“甲方因乙方的违约行为而引起的所有费用和开支（包括诉讼费、律师费等）由乙方承担……”汇金公司因本案支付律师费4万元。徐松林举示《工程款收据》、《收据》、《装修合同及报价表》、《（麻将机）买卖合同》等拟证明装修、货物等损失。汇金公司不予认可，认为徐松林举示的相应证据不能证明徐松林存在损失及损失的物品及数额。一审法院认为，汇金公司、徐松林之间形成的租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。汇金公司、徐松林签订的《租赁意向协议》为意向性协议，汇金公司、徐松林的关于租赁的权利义务应以最终签订的租赁合同为准。汇金公司、徐松林于2013年11月1日签订的《租赁合同》约定，徐松林应向汇金公司提供位于成都市××鞋都××路×ד××”广场××楼××号房屋。该协议签订后，徐松林如约将该商铺交给汇金公司使用。徐松林拒绝支付租金。属于违约行为。根据《租赁合同》第14.4条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业并追究乙方的违约责任，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……14.4.5拖欠支付租金或物业管理费或其他费用达到30日。”徐松林未按合同约定支付租金等费用，汇金公司按约行使单方面解除权，汇金公司、徐松林之间形成的房屋租赁法律关系于2014年12月10日业已解除。故汇金公司要求确认双方签订的《租赁合同》于2014年12月10日已经解除的诉讼请求，符合合同的约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”汇金公司、徐松林双方在履行《租赁合同》的过程中均存在违约行为。鉴于一审法院已查明事实，汇金公司、徐松林双方互相存在的违约行为，且双方均知晓案涉房屋所在土地性质为工业用地的因素，故汇金公司、徐松林双方应对违约产生的责任进行分担。一审法院综合合同的履行情况，汇金公司、徐松林双方的过错程度，酌情将责任按照汇金公司承担70%，徐松林承担30%进行划分。按照该责任划分比例，汇金公司要求徐松林支付拖欠的2014年8月10日至12月10日的租金96893.1元和滞纳金（从2014年12月23日起以96893.1元为基数，每日按0.5‰的标准计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生滞纳金218.01元），支付拖欠的2014年8月10日至12月10日期间的物管费50559.73元和滞纳金（从2014年12月23日起以50559.73元为基数，每日按0.5‰的标准计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生滞纳金355.93元），水费3557.7元和电费13491元共计17048.7元，滞纳金（从2014年12月23日起以17048.7元为基数，每日按0.5‰的标准支付违约金及按2‰的标准支付滞纳金计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生违约金396.73元，滞纳金158.7元），自2014年12月11日起至实际腾退之日止产生的物管费，按6459.54元/月计算，2014年12月9日起至实际腾退之日止产生的水电费{（归还日水表读数-2014年12月9日的读数830）*7.49元/吨；（归还日电表读数-2014年12月9日的读数649.6）*1.33元/度}，支付2014年12月11日起至实际腾退之日止产生的租金损失，按32297.7元/月计算，支付律师费4万元的诉讼请求，一审法院在30%的范围内予以支持，超出部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、确认汇金公司与徐松林于2013年11月1日签订的《租赁合同》已于2014年12月8日解除；二、徐松林于本判决生效之日起五日内向汇金公司腾退位于成都市××鞋都××路×ד××”广场××楼××号房屋；三、徐松林于本判决生效之日起五日内向汇金公司支付拖欠的2014年8月10日至12月10日的租金29067.93和滞纳金（从2014年12月23日起以29067.93元为基数，每日按0.5‰的标准计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生滞纳金65.403元）；四、徐松林于本判决生效之日起五日内向汇金公司支付拖欠2014年8月10日至12月10日的物管费15167.919元和滞纳金（从2014年12月23日起以50559.73元为基数，每日按0.5‰的标准计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生滞纳金106.779元）；五、徐松林于本判决生效之日起五日内向汇金公司支付水费1067.31元和电费4047.3元共计5114.61，滞纳金（从2014年12月23日起以5114.61元为基数，每日按0.5‰的标准支付违约金及按2‰的标准支付滞纳金计算至之际支付之日止，截止2014年12月22日已产生违约金119.019元，滞纳金47.61元）；六、徐松林于本判决生效之日起五日内向汇金公司支付自2014年12月11日起至实际腾退之日止产生的物管费，按1937.862元/月计算，2014年12月9日起至实际腾退之日止产生的水电费{（归还日水表读数-2014年12月9日的读数830）*7.49元/吨*30%；（归还日电表读数-2014年12月9日的读数649.6）*1.33元/度*30%}；七、徐松林于本判决生效之日起五日内向汇金公司支付2014年12月11日起至实际腾退之日止产生的租金损失，按9689.31元/月计算；八、驳回汇金公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14405元，由徐松林负担4321.5元，汇金公司负担10083.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：汇金公司提交的其与案外人四川乡村基餐饮有限公司、成都乐微服饰有限公司等公司签订的租赁合同及前述案外人支付租金、水电费等凭证及经营现状的照片，拟证明涉案的出租房屋可以正常办理相关证照，合同能够正常履行。本院认证认为，该组证据与本院查明的其他事实不符，不能证明徐松林可以办理所需营业证照，上述证据不具有证明力，本院不予采信。二审审理期间，徐松林申请本院对成都市武侯区相关职能部门调查了解涉案房屋能否办理茶楼的相关营业证照。本院于2017年4月20日到相关机构进行了调查了解。在武侯区政务中心，一区34号公安消防窗口工作人员介绍，由于房屋规划用途为办公，故原则上不接受茶楼的审批，若有特殊情况需要政府专门批文；22号卫生审批窗口工作人员介绍，2016年6月前，卫生审批为工商审批的前置程序，当时原则上也不接受规划用途为办公的房屋作为茶楼经营用；44号环保审批窗口工作人员介绍，茶楼属于餐饮类，原则上也不接受办公性质的房屋。武侯区新城管理委员会介绍，成都市武侯区政府2016年60号文的通知上来看，能够批准工业园区内在一定面积比例内设立包括茶楼在内的餐饮商业，但经营者须为法人，同时该文件出具时间为2016年10月，在此之前是不允许的。武侯区金花工商所介绍，茶楼使用办公性质的房屋，可以为其办理工商登记，但目前该所已经不再直接受理工业园区内的登记，而是需先由武侯区新城管理委员会审批。二审另查明，涉案出租房屋的房屋产权证所载房屋用途为办公。汇金公司、徐松林于2013年11月1日签订的《租赁合同》约定，汇金公司给予徐松林6个月免租期，自装修期结束次日起计，按照每季度免一个月计算。2013年12月5日汇金公司与徐松林签订的补充协议约定，汇金公司为扶持徐松林，增加一个月的营运免租期，装修免租期顺延15天。“汇金招商部”向“公司领导”出具的《情况说明》载明，与徐松林原合同约定的起租日为2014年3月16日，顺延后为2014年7月22日，因补充协议约定增加一个月营运免租期，装修免租期顺延15天，故计租日为2014年8月10日。2016年6月6日，徐松林向汇金公司合同所载地址成都市武侯区鞋都南路8号6栋邮寄了《函告》一份，函告内容为其拟于2016年6月6日至7日办理，并将房屋退还，请汇金公司予以配合。二审中，经本院多次询问，汇金公司均答复要求徐松林在付清全部租金等款项后才能允许搬离。二审中，汇金公司表示徐松林一直营业到2017年春节前，徐松林表示其实际营业至2016年11、12月。截止2014年12月10日，徐松林承租商铺产生的水费为3557.7元，电费为13491元，共计17048.7元。本院认为，徐松林与汇金公司签订的《租赁意向协议》、《租赁合同》、《成都汇金广场足浴茶楼租赁合同之补充协议》系签订双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点在于：徐松林是否应按照责任比例向汇金公司支付租金、占用费、物管费及水电费及应支付占用费的期间；汇金公司的律师费是否应当由徐松林支付。本院认为，从相关本案查明的事实来看，虽然因出租房屋的用途及土地性质造成徐松林无法办理相关营业证照，导致其经营目的不能实现，汇金公司应就徐松林的实际损失按相应比例承担责任。但是在双方的合同合法有效，且徐松林占用出租房屋并实际开展了经营活动的情况下，其仍应按照合同约定的义务，及时足额的向汇金公司支付租金及占用费、物管费、水电费。徐松林未及时、足额支付前述费用，亦应承担相应违约责任。一审判决徐松林承担实际占用期间30%的租金、物管费、占用费、水电费，缺乏法律和事实依据，本院依法予以纠正。双方的租赁合同中明确约定了汇金公司给与徐松林7个月的免租期，该免租期的设立目的在于降低徐松林运营初期的成本，促成合同目的的实现。而本案中因出租房屋的性质导致了徐松林无法按照合同约定目的使用房屋，汇金公司应就合同的解除承担相应责任。故虽双方未能按照原约定履行完毕租赁合同，但汇金公司亦有义务依约降低徐松林在实际营业期内的营运成本，因此，本案在计算徐松林应付租金及占用费时，应扣除相应的免租期租赁费用。同时，从汇金公司的起诉来看，其诉讼请求为2014年8月10日至2014年12月10日四个月的租金，但金额为三个月租金，应当理解为其诉讼请求亦按照合同约定的每季度免租金一个月进行计算。故徐松林应向汇金公司支付2014年8月10日至2014年12月10日期间的租金96893.1元、2014年4月16日至2014年12月10日期间的物管费50599.73元，并以上述款项为基数，从2014年12月11日起按每日0.5‰的标准支付滞纳金至实际付清之日止。同时徐松林亦应支付期间拖欠的水电费共计17048.7元，但汇金公司同时主张徐松林应按每日5‰和每日2‰标准支付水电费的滞纳金及违约金，该滞纳金及违约金主张明显过高且重复计算，本院酌情调整水电费滞纳金标准为日0.5‰，从2014年12月11日支付至付清之日止。关于实际占用期间的计算及费用。徐松林在2016年6月6日即已书面函件形式告知汇金公司其希望搬离，在二审过程中，汇金公司仍要求徐松林在支付完毕全部欠付款项后才能搬离。汇金公司作为出租人在徐松林欠付租金的情况下，可以通过正常诉讼途径主张权利，其拒绝徐松林搬离的行为缺乏法律和合同依据，在徐松林未实际营业后，所产生的占用费用应由汇金公司自行承担。故徐松林支付的占用费、物管费应截止至其未实际营业时止。二审中，汇金公司陈诉徐松林实际营业期间截止至2017年春节前，但其作为主张该事实存在的一方，并未举证予以证明，故本院以徐松林陈诉确定其实际营业时间截止至2016年12月31日。故徐松林应支付从2014年12月11日至2016年12月31日的占用费，并扣除六个月的免租期费用。因汇金公司在合同解除后，存在拒绝徐松林搬离的情形，且其提供的出租房屋导致徐松林无法办理营业证照，故本院对汇金公司要求徐松林按照合同期内租金1.5倍支付占用费的主张不予支持，徐松林应支付的占用费应参照双方合同约定的租金确定，即602998.06元（32297.7元×18.67月），应支付的物管费为159356.85元（6459.54元×24.67月），并应支付至实际腾退之日止产生的水电费。关于律师费用。本院认为，因徐松林延期支付租金等费用，导致汇金公司提起诉讼，但汇金公司亦存在其提供的房屋无法办理营业证照，不符合合同约定的使用目的的情形。故酌情按照徐松林、汇金公司3:7的责任比例，徐松林应向汇金公司支付律师费12000元。综上所述，上诉人汇金公司的上诉理由部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第726号民事判决第一项、第二项；二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第726号民事判决第三、四、五、六、七、八项；三、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付拖欠的2014年8月10日至12月10日的租金96893.1及其滞纳金（从2014年12月11日起以96893.1元为基数，按每日0.5‰的标准计算至付清之日止）；四、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付拖欠2014年8月10日至12月10日的物管费50599.73元及其滞纳金（从2014年12月11日起以50599.73元为基数，按每日0.5‰的标准计算至付清之日止）；五、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付水电费共计17048.7元及其滞纳金（从2014年12月11日起以17048.7元为基数，按每日0.5‰的标准计算至付清之日止）；六、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付自2014年12月11日起至2016年12月31日止产生的房屋占用费602998.06元；七、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付自2014年12月11日起至2016年12月31日止产生的物管费159356.85元；八、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付自2014年12月10日起至实际腾退之日止产生的水电费{（归还日水表读数-2014年12月9日的读数830）*7.49元/吨；（归还日电表读数-2014年12月9日的读数649.6）*1.33元/度}；九、徐松林于本判决生效之日起十五日内向成都市汇金置业有限公司支付律师费用12000元；十、驳回成都市汇金置业有限公司的其他诉讼请求。如果徐松林生未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向成都市汇金置业有限公司支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14405元，由徐松林负担10000元，成都市汇金置业有限公司负担4405元，二审案件受理费14405元，由徐松林负担10000元，成都市汇金置业有限公司负担4405元。本判决为终审判决。审判长 李俊审判员 王果审判员 赵韬二〇一七年七月十四日书记员 黄迪 微信公众号“”