（2017）津0112民初3727号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-14
案件名称
李峰平与赵孝军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李峰平,赵孝军,天津华郡房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初3727号原告（反诉被告）：李峰平，男，1986年10月28日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张倩，天津福臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文艳，天津福臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵孝军,男,1978年9月4日出生,汉族,住天津市津南区。委托诉讼代理人：赵孝生（系赵孝军之兄），男，1974年3月16日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王立军，天津瀚洋律师事务所律师。第三人：天津华郡房地产经纪有限公司,住所地：天津市津南区咸水沽镇永安里7-1-101。法定代表人：王庆冬,总经理。委托诉讼代理人：闫欢欢,女,该公司职员。原告（反诉被告）李峰平与被告（反诉原告）赵孝军、第三人天津华郡房地产经纪有限公司（以下简称“华郡公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李峰平及其委托诉讼代理人张倩、张文艳，被告赵孝军的委托诉讼代理人赵孝生、王立军，第三人华郡公司的委托诉讼代理人闫欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李峰平向本院提出诉讼请求如下：1、请求法院依法判令原、被告继续履行双方签订的关于天津市津南区咸水沽镇体育场东侧惠安花园27-1-2402房屋的《天津市房产买卖协议》，由被告配合原告办理上述房屋的产权过户手续，并将房屋交付给原告。2.请求判令被告退回定金45000元。3.案件受理费及保全费由被告负担。事实和理由如下：原、被告于2016年10月3日通过中介签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于天津市津南区咸水沽镇体育场东侧惠安花园27-1-2402房屋卖给原告，房屋总价款535000元。合同约定原告交付给被告定金45000元应在原告交付首付款的时候退还给原告。原告依约交付了定金。双方于2016年11月9日通过网上签订了《天津市房产买卖协议》，但被告一直拒绝退还定金用于交付首付款。经多次沟通未果后，原告于2017年2月24日自己筹集资金将260000元首付款打入天津市存量房屋交易监管账户，并向中国建设银行递交贷款申请相关文件，并且贷款已于2017年3月22日已经审批通过。被告始终不配合原告办理后续手续，故原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，望判如诉请。被告赵孝军辩称，请求驳回原告全部诉请，2016年11月9日双方签订网签合同后，在2017年2月前原告从未找被告要求将定金交回首付款，双方没有交流沟通，而在2017年2月24日才将首付款打入监管账户，已经构成根本性违约，故要求驳回原告全部诉请。第三人华郡公司述称，同意原告诉请，他们的过程我都知道，所以对于原告提出来的要求我方是同意的。反诉原告赵孝军提出反诉请求如下：1.解除反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同；2.被反诉人已付定金反诉人不退还；3.诉讼费、律师费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2016年11月9日通过网上签订《天津市房产买卖协议》，协议第四条第一款明确约定：“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或者首付款合计260000元，（大写）贰拾陆万元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。”但2017年2月24日被反诉人才将260000元首付款打入天津市存量房屋交易监管账户。明显违反了《天津市房产买卖协议》第四条第一款的明确约定。《房屋买卖居间合同》第七条第5项关于违约责任双方约定如下：买方或卖方未按本合同第四条相关约定付款，则每逾期一日违约方向守约方支付该房屋售价的千分之一作为违约金。付款逾期超过7天视为单方解除合同，违约方按第七条1、2、3款承担违约责任。第七条第1项约定如下：如买方未能履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不退还，而卖方有权将房屋继续出售，卖方不再为此向买方、居间方进一步追究责任或要求赔偿。2016年10月3日签订的房屋买卖居间合同第四条第一款约定：“45000元定金，产权转移时转为第一部分房款。”由此可以看出，只是约定产权转移时转为第一部分房款，而不是在被反诉人交付首付款时退还给被反诉人。45000元在260000元首付中占的比例很小，被反诉人若想5个工作日内积极履行合同，完全可以，而以45000元未退还为理由，是站不住脚的。双方也没有被反诉人说的约定。综上，望判如诉请。反诉被告李峰平辩称，1、双方事先约定定金45000元在交首付时应还给买方李峰平，赵孝军的反诉理由与客观事实不符；2、交首付款的时间推迟是由于赵孝军一方违约造成的；3、反诉原告赵孝军对居间合同中第四条第一款的解释属于恶意曲解合同约定。综上请法院依法驳回反诉原告诉请。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵孝军系天津市津南区咸水沽镇体育场东侧惠安花园27-1-2042号房屋的所有权人。被告赵孝军作为卖方、赵孝骥作为卖方的委托代理人、原告作为买方、第三人华郡公司作为居间方签订了《房屋买卖居间合同》，约定由原告以535000元的价格购买被告赵孝军名下坐落于天津市津南区咸水沽镇体育场路东侧惠安花园27-1-2402房屋。该居间合同第四条对定金、房款支付及相关事项进行了约定：“1、签订合同时买方（原告）交付人民币45000元给卖方（被告）作为定金，产权转移时转为第一部分房款。2、第二部分房款人民币490000元付款方式如下：买方贷款……买方须于2017年3月15日前将首付款筹齐并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构；如果有政策要求或交易需要，卖方须将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续，定金性质不变。”因为签订该居间合同时被告赵孝军未到场，因此三方协商约定将定金暂存放于第三人处保管。当日，原告通过案外人李彩虹的支付宝将定金45000元以转账形式交付第三人，同日交付第三人公司中介服务费5000元，评估费3050元。第三人收到定金后将45000元定金转交被告赵孝军，赵孝军已收到该笔定金。原、被告双方经第三人公司协调，于2016年11月9日通过网上签订了《天津市房产买卖协议》，该协议约定诉争房屋总价款535000元，首付260000元，余款275000元为贷款，买方应于该协议签订后五日内交付房屋首付款。因原、被告双方对居间合同第四条不同的理解，导致原告未能在《天津市房产买卖协议》签订后五日内交付首付，在原、被告、第三人公司沟通无果的情况下，原告于2017年2月24日将首付款260000元存入资金监管账户内，但被告赵孝军拒绝与原告继续办理房产过户及交付房屋手续，故原告以诉称理由向本院起诉，提出如上诉请。被告不同意继续履行合同，反诉要求解除合同，定金不予退还。本院认为，《房屋买卖居间合同》虽然是原告与卖方委托人赵孝骥及第三人公司签订，但2016年11月9日，赵孝军作为卖方与原告在房屋管理部门签订了《天津市房产买卖协议》（协议编号：32376-002761），可视为对赵孝骥签订《房屋买卖居间合同》的追认，因此无论是《房屋买卖居间合同》、还是《天津市房产买卖协议》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。根据双方在居间合同中的约定，被告所收取的原告定金45000元“产权转移时转为第一部分房款”，结合第三人与原告当庭陈述以及房屋买卖合同的交易习惯，第一部分房款即为房屋首付款，因此被告在《天津房产买卖协议》签订后应及时返还原告该定金作为首付款存入资金监管账户。后经第三人为原被告双方沟通，被告赵孝军口头同意将合同总价款变更为490000元，定金不再作为首付款返还，原告亦同意此方案，但被告赵孝军迟迟未能配合原告办理变更《天津市房地产买卖协议》的手续，且被告一直未返还该笔定金。后经三方多次协商无果，原告于2017年2月24日自筹资金将首付260000元存入资金监管账户，故原告未能在《天津房产买卖协议》签订后五日内交付首付的责任非原告主观原因，因此原告不存在违约行为。庭审后原告向本院表达了可一次性交付剩余房款的意愿，并将剩余房款275000元存入法院保管款账户，因此该诉争房屋买卖合同继续履行已不存在障碍，故对于原告要求继续履行合同的主张本院予以支持。因被告已收取原告定金450000元并未在原告交付首付款时返还，因此原告交付剩余房款275000元后，被告应返还原告定金45000元。因本案中原告不存在违约行为，因此对被告的反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵孝军与原告李峰平继续履行原、被告于2016年11月9日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：32376-002761）。二、被告于本判决生效后5日内协助原告办理天津市津南区咸水沽镇体育场路东侧惠安花园27-1-2402房屋的产权过户登记手续。三、被告收到全部房款后5日内将天津市津南区咸水沽镇体育场路东侧惠安花园27-1-2402房屋并交付原告。四、被告于本判决生效后5日内返还原告定金45000元。五、驳回反诉原告赵孝军的诉讼请求。案件受理费3050元，保全费2120元，由被告赵孝军负担；反诉案件受理费40元由反诉原告赵孝军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 赵以娜二〇一七年七月十四日书 记 员 刘 璐速 录 员 郭凤然 更多数据：搜索“”来源：