（2017）黔0203民初1442号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-01
案件名称
六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会与刘远海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
六盘水市六枝特区人民法院
所属地区
六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会,刘远海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十六条第一款，第七十八条第一款，第八十一条第一款，第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
-5-贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0203民初1442号原告：六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会，住所地六枝特区东城惠民综合住宅小区，组织机构代码32246685-8。代表人：刘刚，该业主委员会主任。被告：刘远海，男，1972年8月15日生，苗族，六枝特区国有土地房屋征收管理办公室职工，住六枝特区，原告六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会（以下简称“惠民小区业委会”）与被告刘远海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠民小区业委会向本院提出诉讼请求：判令被告刘远海支付拖欠900天（2014年11月1日至2017年5月1日）的物业管理费1662.50元及滞纳金2244.375元（1662.50元×3‰×900天÷2），共计3906.875元。事实和理由：由于六枝特区东城惠民综合住宅小区没有固定物管公司，经小区业主倡议成立六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会，用以代替物业管理公司的工作，物业费的收费标准按业主入住小区时签订的“东城惠民小区廉租房入住须知”执行，由原告统一收取和支付。被告刘远海作为小区业主，多次欠交物业费。考虑到原告与被告的关系，原告没有采取过激行为向被告催要物业费，希望被告能自觉履行交纳物业费。但被告拒不交纳物业费，至今已拖欠了两年半的物业费，在多次沟通无果的情况下，原告只好诉至法院，请求法院作出公正判决。被告刘远海辩称，根据国务院《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。原告至今未取得合法资质，不具备合法的资质。原告不能代表物业管理服务企业，其代替物业管理公司进行物业管理是违法行为。原告对物业费的收取既无约定，也无收费标准和收费依据。因此，原告不是适格主体，原告的收费行为违法，请求驳回原告的诉讼请求本院经审理认定事实如下：2014年7月13日，六枝特区东城惠民综合住宅小区全体业主召开大会，决定成立六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会，对小区的环境卫生、公共安全、公共设施等进行管理，大会选举了刘刚、蒋飞等人为小区业主为委员会委员。经相关部门备案登记，核准了原告的机构设立；2016年7月10日，惠民小区业委会进行了改选。惠民小区业委会成立后，物业费按原业主入住小区时的收费标准进行收费，即按住房面积每月每平方米0.5元收取。被告刘远海系六枝特区东城惠民综合住宅小区业主，其住房建筑面积为107.53平方米。自2014年11月1日起被告就未再交纳物业费，至2017年4月30日，被告已经拖欠30个月物业费。认定上述事实的证据有原告提交的证据：1、业主委员会备案表、组织机构代码各1份、业主签名册2份；2、欠费清单、业主公约、廉租房入住须知各1份；以及原告和被告刘远海的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告争议焦点是：1、原告在本案中是否具备诉讼主体资格；2、原告是否有权管理六枝特区东城惠民综合住宅小区；3、原告收取物业费是否合法。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”。原告是经过小区业主大会选举产生，在当地居委会及房屋管理部门备案，并经六枝特区质量技术监督局核准登记，因此，原告具备诉讼主体资格。《物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，故原告有权对六枝特区东城惠民综合住宅小区进行管理。《物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。被告刘远海系六枝特区东城惠民综合住宅小区业主，理应遵守原告惠民小区业委会制定的管理规约。被告刘远海在拒付小区物业费时，原告惠民小区业委会有权依照法律、法规以及管理规约，要求被告支付物业费。因此，对被告辩称原告收取物业费既无约定，也无收费标准和收费依据，原告的诉请不应当得到支持的主张，本院不予采纳。被告应支付2014年11月1日至2017年5月1日物业费为：107.53平方米×0.5元/平方米×30个月＝1612.95元。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。故对原告请求判令被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告刘远海于本判决生效之日起十日内支付原告六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会物业管理费1612.95元；二、驳回原告六枝特区东城惠民综合住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告刘远海负担（于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 吴 剑二〇一七年七月十四日书记员 尚源龄 来自