（2017）新01民终1668号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-24
案件名称
与上诉人(原审原告反诉被告)于秀兰上诉人(原审被告反诉原告)新疆呈信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于秀兰,新疆呈信房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1668号上诉人（原审原告、反诉被告）：于秀兰，女，1937年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区委托诉讼代理人：张运（于秀兰之子），男，1969年5月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市安居北路上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆呈信房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区.法定代表人：廖建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢治刚，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人于秀兰因与上诉人新疆呈信房地产开发有限公司（下称呈信房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初2933号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人于秀兰及其委托诉讼代理人张运，上诉人呈信房产公司委托诉讼代理人谢治刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于秀兰向本院提出上诉请求称：请求撤销一审判决第二项，改判驳回呈信房产公司的反诉请求。事实理由：我方与呈信房产公司签订的房屋安置补偿协议合法有效，应予履行。目前该房屋正在施工中。呈信房产公司与南方房产公司内部的问题不能对抗善意第三方。呈信房产公司完全可以履行合同。呈信房产公司要求解除合同无事实及法律依据，不应予以支持。上诉人呈信房产公司针对上诉人于秀兰的上诉答辩称，涉案房产项目由南方房产公司进行开发，当时我方是南方房产公司的股东，与其中的几户拆迁户签订了协议。只有南方房产公司顺利开发，该合同目的才能实现。但南方房产公司无相关开发手续，已时隔七年之久，涉案合同的目的已无法实现，故涉案合同应予解除。上诉人呈信房产公司向本院提出上诉请求称：请求撤销一审判决第一项，依法进行改判。事实理由：一审判决认定的违约金数额过高，应参照实际损失予以调整。于秀兰并未提供证据证明约定的违约金与其实际损失相适应。并且涉案合同已无法实际履行，故不应继续按合同约定支付违约金。上诉人于秀兰针对上诉人呈信房产公司的上诉答辩称，违约金是合同约定的，合同是公平的，对我方也有约束，合同是双方的真实意思表示。呈信房产公司违约是事实，应按合同约定支付违约金。上诉人于秀兰向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令呈信房产公司偿付2014年6月23日至2016年6月6日违约金357000元；2.诉讼费、邮寄费由呈信房产公司承担。上诉人呈信房产公司向一审法院提出反诉请求：请求依法解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。一审法院查明事实：2010年3月25日，于秀兰（乙方）与呈信房产公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定，甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲、乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：被拆迁房屋现状：乙方在拆迁蓝线范围内的房屋，砖木结构，建筑面积123平方米，其中证载面积36.73平方米，无证面积86.27平方米。被拆迁房屋的产权属于私有房屋。乙方安置到温泉西路（就地安置），甲方负责为乙方办理住房进驻手续。乙方临时自行过度，过渡费每月500元人民币，每年6000元。甲方支付乙方搬家费200元，如超过过渡期时，甲方仍向乙方支付每月500元的过渡费。甲、乙双方在签订协议十五日内将房屋腾空后，甲方在七日内向乙方一次性支付过渡费、搬家费。甲方以温泉西路框架结构，房屋面积123平方米，补偿给乙方，从协议生效之日起，两年内甲方把补偿房屋交给乙方。最晚交房日期为2012年6月30日，如逾期不能交房，每日甲方支付给乙方500元的违约金。备注：乙方所拆迁的建筑面积小于实际补偿面积的，乙方以甲方开盘价补给甲方。乙方所拆迁的建筑面积大于实际补偿面积的，甲方以甲方开盘价补给乙方。乙方应在协议约定期限内将原住房腾空，并将钥匙交给甲方拆除。乙方逾期不搬迁的，应向甲方承担每日500元违约金，甲方即单方向市房屋拆迁管理部门申请强制拆迁。协议后，于秀兰依约定将房屋腾空并交付呈信房产公司。呈信房产公司亦按约定将于秀兰的房屋拆除，但至今未能按约定给于秀兰交付房屋。于秀兰诉讼来院，要求呈信房产公司给付2012年7月1日至2014年6月22日违约金361000元。一审法院于2014年11月12日作出（2014）水民三初字第720号民事判决书，判决呈信房产公司偿付于秀兰2012年7月1日至2014年6月22日违约金360500元。判决后，呈信房产公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2015年3月17日作出（2015）乌中民四终字第125号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年9月8日于秀兰又向一审法院提起诉讼，要求呈信房产公司给付2014年6月23日至2016年6月6日期间违约金357000元。一审法院认为，2010年3月25日，于秀兰与呈信房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。在合同履行中双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。本案于秀兰与呈信房产公司争议的焦点之一是：本案是否属于一事二诉。于秀兰虽然就呈信房产公司未能按协议约定交付房屋，要求呈信房产公司偿付违约金提起过诉讼，但其主张的是2012年7月1日至2014年6月22日之间的呈信房产公司违约交房期间的违约金，而本案于秀兰主张的是2014年6月23日至2016年6月6日之间呈信房产公司未能按照约定交付房屋的违约金，其主张的期间不同，因此，本案不属于一事二诉。本案于秀兰与呈信房产公司之间的争议焦点之二是：呈信房产公司反诉要求解除与于秀兰签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的反诉请求能否成立。按于秀兰与呈信房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，于秀兰被拆迁的房屋位于乌鲁木齐市温泉西路，呈信房产公司在拆除于秀兰的房屋后，应当给于秀兰就地安置房屋，而本案呈信房产公司与于秀兰签订协议后，已从乌市水区温泉西路04-018-15-13宗地的房产项目中撤出，该项目现由新疆南方房地产开发有限公司开发，协议中约定的给于秀兰就地安置房屋已成为不能，故对呈信房产公司反诉于秀兰要求解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的反诉请求，一审法院予以支持。本案于秀兰与呈信房产公司争议焦点之三是：一.双方约定的违约金是否过高应予减少。合法的合同受法律保护，当事人应全面履行各自的权利和义务，合同双方行使权利、履行义务亦应遵循诚实信用原则。在于秀兰已按协议约定履行相关义务之情形下，呈信房产公司拒绝履行协议约定的义务，显然有违诚实信用原则，依照双方协议约定，呈信房产公司应当在2012年6月30日前向于秀兰交付安置房屋，但呈信房产公司至今未能向于秀兰履行交付房屋的义务，呈信房产公司辩称的从协议生效之日起，两年内甲方把补偿房屋交给于秀兰。再晚交房日期为2012年6月30日，如逾期不交，每日500元付于秀兰违约金计算违约过高，应按实际损失酌减的意见，本院认为，依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在原、呈信房产公司双方协议中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。而且，呈信房产公司作为房屋拆迁安置补偿协议的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现呈信房产公司认为违约金过高违反了公平原则，与事实不符。且呈信房产公司对此主张也未能提交证据予以证明。综上，对呈信房产公司上述辩称意见，一审法院不予采信。二.由于呈信房产公司反诉于秀兰要求解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，本案在审理中，已就合同被解除的后果向于秀兰释明，能否将其请求的由呈信房产公司偿付2014年6月23日至2016年6月6日期间违约金357000元违约金的诉讼请求，变更为要求呈信房产公司按现行价偿付其房屋被拆迁后的损失，但于秀兰坚持向呈信房产公司主张逾期交付房屋的违约金。综上，对于秀兰要求呈信房产公司按500元/日偿付2014年6月23日至2016年6月6日期间违约金357000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决：新疆呈信房地产开发有限公司偿付于秀兰2014年6月23日至2016年6月6日期间的违约金357000元；解除于秀兰与新疆呈信房地产开发有限公司于2010年3月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。二审审理中，当事人未提供新证据。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点有两点，一是涉案合同是否应予解除。一是双方约定的违约金是否过高，是否应予调减。对涉案合同是否应予解除的问题，双方之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，呈信房产公司的主要合同义务是为于秀兰安置房屋。但目前呈信房产公司已退出涉案项目的开发，呈信房产公司为于秀兰安置房屋的合同目的已不能实现，故双方的合同目的已无法实现，涉案合同应予解除。于秀兰要求继续履行合同的上诉主张无事实依据，本院不予支持。对于双方约定的违约金是否过高，是否应予调减的问题，因双方合同的解除是由于呈信房产公司不能履行安置房屋义务的根本违约行为造成，呈信房产公司应按照合同约定向于秀兰承担违约责任。呈信房产公司认为双方约定的日500元违约金过高，应予调减，但对违约金过分高于于秀兰的实际损失的事实未能举证证明，故呈信房产公司要求调减违约金的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于双方合同解除之前的违约金，呈信公司仍应承担。对于合同解除的法律后果，于秀兰在本案中并未主张，本院在本案中不做处理。综上所述，上诉人于秀兰与上诉人呈信房产公司的上诉主张均无事实及法律依据，本院均不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6725元（其中于秀兰预交70元，呈信房产公司预交6655元），由于秀兰负担70元（已付），呈信房产公司负担6655元（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 马述冰二〇一七年七月十四日书记员 马恒雯 搜索“”