（2017）浙10民终1002号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-11
案件名称
沈辉、仙居大卫物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈辉,仙居大卫物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终1002号上诉人（原审被告）：沈辉，男，1987年6月1日出生，汉族，住仙居县。委托诉讼代理人：赵文春，浙江鑫火律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯宇，男，1975年5月1日出生，汉族，住仙居县，系永安花园小区业主委员会主任。被上诉人（原审原告）：仙居大卫物业管理服务有限公司，住所地：仙居县福应街道星海苑1幢1单元501室。法定代表人：王石平，系总经理。委托诉讼代理人：陈辉，仙居县城南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：牟文珠，女，1971年4月10日出生，汉族，住台州市黄岩区，系被上诉人单位员工。上诉人沈辉因与被上诉人仙居大卫物业管理服务有限公司（以下简称大卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2017）浙1024民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沈辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳服务费或其他应付的费用，高层住宅的服务费为每月每平方米1.32元”，并认定“在业主签收的业主手册关于物业费用缴付一章中明确了设备运行费（电梯、水泵）每月每平方米0.4元。”属认定事实错误、证据不足。原因如下：1、被上诉人的企业资质为三级，应按三级企业收费标准收取物业管理服务费用。况且被上诉人违反合同约定的服务质量标准，对公用部位、公用设施设备等管理不善，也应降低物业管理服务费用。因此被上诉人按一级企业收费标准向上诉人收取高层物业管理服务费用每月每平方米1.32元，显然是没有依据。2、根据《业主临时管理规约》第九条第一项和《前期物业服务合同》第七条第一项之规定，物业管理服务费用包含了房屋设备运行费，而房屋设备又包含电梯、水泵等，因此被上诉人收取的物业管理服务费用已经包含电梯、水泵运行费。3、根据仙居县发展与改革局、仙居县住房与城乡建设规划局发布的仙发改价格【2013】81号文件规定，高层住宅的物业管理服务费中包含了电梯运行、水泵加压等费用。因此，被上诉人在向上诉人收取物业管理服务费用后，无权再向上诉人收取电梯、水泵等设备运行费。二、一审判决认定：“被告在房屋交付时按上述的收费标准缴纳了第一年的服务费和电梯、水泵运行费，对2016年的物业管理费用至今未交”，从而判决上诉人支付违约金，属认定事实错误、证据不足，原因如下：1、上诉人在房产公司交房时，根本没有多余的时间去了解所收取的费用明细，况且上诉人只有在缴纳了相应费用后，才得以顺利收取房屋。因此以此来认定被上诉人可重复向上诉人收取2016年度的电梯、水泵运行费。2、上诉人也曾多次要求按《业主临时管理规约》第九条第一项和《前期物业服务合同》第七条第一项规定向被上诉人缴付物业管理服务费用，但是被上诉人一直不予收取。3、被上诉人未收取上诉人的物业管理服务费用，主要原因是双方对收费项目存在争议。被上诉人肯定要等到与上诉人协商一致后，才会收取上诉人的物业管理服务费用，这更加印证了上诉人没有违约的事实。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。大卫物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二、关于上诉人提出的被上诉人物业服务费中另行收取电梯、水泵运行费用按0.4元每平方米是否合理的问题。根据被上诉人提交的仙发改价格【2007】41号及仙发改价格【2013】81号关于仙居县普通住宅小区前期物业管理服务分等级基准价格的通知，被上诉人收取的物业费是合法有据的。三、关于违约金的请求，上诉人的上诉事实是不存在的。根据《前期物业服务合同》第三十五条约定，上诉人拖欠物业费的行为显然违反了双方合同约定，构成违约，因此应向被上诉人支付违约金。四、上诉人称其愿意缴纳物业费，被上诉人不收取，并非事实。因为按照合同约定，物业费每年按季收取，而且是预先收取的，而上诉人至今没有缴纳任何的物业管理费，不存在其所说的愿意缴纳物业费的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。大卫物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告沈辉立即支付拖欠的物业服务费2123.19元。2、判令被告沈辉立即支付电梯水泵运行费643.39元；3、判令被告沈辉立即支付热水费用125元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，大卫物业公司增加诉讼请求，要求被告按前期物业服务合同的约定支付因拖欠物业服务费用而应承担的违约金2293.05元。一审法院认定，浙江大卫房地产开发有限公司系大卫世纪城永安花园小区的建设单位。浙江大卫房地产开发有限公司针对永安花园小区制定了《业主临时管理规约》，并于2012年1月17日与原告大卫物业公司签订了永安花园《前期物业服务合同》。被告在与建设单位签订房屋买卖合同时对同意遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》作了书面承诺，并签收了建设单位制作的永安花园业主手册。《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》中约定物业管理服务收费内容包括服务费、房屋设备运行费（主要指电梯、水泵运行费用）、公共照明电费、维修费（按实际维修项目）计算，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳服务费或其他应付的费用，高层住宅的服务费为每月每平方米1.32元，业主在办理房屋交付时应预付一年的物业管理服务费用，以后按季度缴纳，在每季的首日缴纳，业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未缴纳部分的日千分之三支付违约金，服务期限自2014年12月31日至2017年12月30日止。在业主签收的业主手册关于物业费用缴付一章中明确了设备运行费（电梯、水泵）每月每平方米0.4元。2015年1月1日，原告开始对永安花园小区实施物业管理服务工作，被告系大卫世纪城永安花园小区18幢1002室业主，其建筑面积为134.04平方米，被告在房屋交付时按上述的收费标准缴纳了第一年的服务费和电梯、水泵运行费，对2016年的物业管理费用至今未交。一审法院认为，原告大卫物业公司作为被告所在小区的建设单位选聘的物业管理服务企业，为包括被告沈辉在内的业主提供前期物业管理服务后，有权按约定向各业主收取物业费，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。对于确系物业管理公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备等管理不善造成物业环境恶化的，业主可以与原告进行协商解决，亦可要求有关行政部门对此予以处理，或可通过法律规定的形式主张相应权利，而不能以物业服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费。因为业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。因此原告要求被告沈辉支付拖欠的物业服务费2123.19元及电梯水泵运行费643.39元的诉讼请求，该院依法予以支持。对原告要求被告支付热水费的请求，因该项费用的收取在合同中没有约定，原告可另行处理。合同约定的违约金过高，该院依法调整为按月利率2%计算，并按合同约定的缴费时间计算逾期违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沈辉于本判决生效之日起十日内支付给原告仙居大卫物业管理服务有限公司物业管理费2766.58元，并支付违约金（以691.65元为基数分别从2016年的每季度的首日起按月利率2%计算至判决履行完毕之日止）二、驳回原告仙居大卫物业管理服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈辉负担。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人向上诉人收取的物业管理费是否合理，上诉人应否支付违约金。一、关于物业管理费的认定。《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》中约定，高层住宅的服务费为每月每平方米1.32元。在永安花园业主手册关于物业费用缴付一章中，明确了设备运行费（电梯、水泵）每月每平方米0.4元的收费标准。上诉人除书面承诺同意遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》外，还签收了永安花园业主手册，也实际缴纳了2015年的全年物业管理费，其中包括按每月每平米1.32元计算的物业服务费以及按约定计算的电梯、水泵运行费。据此，一审法院判决按《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》及永安花园业主手册等约定的标准收取物业管理费并无不当。二、关于违约金的问题。上诉人诉称曾多次向被上诉人缴纳物业管理费，因双方对收费项目存在争议导致尚未缴纳，但其在一、二审过程中均未提供任何证据予以证明，本院对该主张不予采信。鉴于上诉人2016年的物业管理费至今未交，已违反了《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的有关约定，一审法院判决其支付相应的违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 汤坚强代理审判员 杨晓晓二〇一七年七月十四日代书 记员 严 凌 来源：