（2017）鲁0681民初3224号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-28
案件名称
马丽娜与青岛德源泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马丽娜,青岛德源泰置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0681民初3224号原告：马丽娜，女，1957年4月18日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。被告：青岛德源泰置业有限公司，住所地青岛胶州市南外环路以北杭州路以西，统一社会信用代码91370281753765737T。法定代表人：赵元海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仪凤，女，该公司职工。原告马丽娜与被告青岛德源泰置业有限公司（下称德源泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马丽娜的委托诉讼代理人吕忠彰，被告德源泰公司的委托诉讼代理人张仪凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年4月21日至2016年5月20日的逾期交房违约金223888元（房款2985178元*万分之二/天*375天）、未按期取得房屋权属证书违约金2985元（2985178元*0.1%），共计226873元；2、诉讼费被告承担。事实与理由：2012年3月2日，原被告就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢1层125铺号房订立了《商品房预（销）售合同》。合同订立后，原告按约向被告履行了付款义务，但被告未按照约定向原告交房并为原告办理涉案房屋权属证书。按照合同约定，被告应向原告支付违约金。为此，原告诉至法院，依法判如所请。被告德源泰公司辩称，一、原告关于逾期交房违约金的诉请无事实与法律依据。1、被告已于2015年7月18日取得建设工程竣工验收备案表，已具备约定交付条件，然经被告多次催促后原告仍不前来办理交付手续，导致案涉商品房迟迟不能交付。由此可见，导致商品房不能及时交付的原因在于原告，原告关于逾期交房违约金的诉请无事实与法律依据。2、原告曾以相同事实及理由将被告诉至法院，请求支付逾期交房违约金，且案件已经贵院及烟台市中级人民法院判决【案号：（2015）烟民一终字第1169号】，现原告以同样事实与理由再次将被告诉至法院求支付违约金的诉讼请求,没有法律与事实依据，属重复主张，依法不应支持其诉请。二、原告关于逾期取得房屋权属证书违约金的诉请无依据，应依法驳回。被告已为案涉项目众多业主办理完毕房屋权属证书，被告也已多次致函原告配合办理房屋权属证书相关手续，然双方因未能就逾期交房违约金事宜达成一致意见，原告以此为由迟迟不予配合办理房屋权属证书手续，被告实为无奈，在此情况下，原告应为自己不予配合办理的行为负责，与被告概无关系。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的（2015）龙民三初字第413号民事判决书及（2015）烟民一终字第1169号民事判决书，被告对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议，被告辩称，被告已于2015年7月18日取得交付商品房的全部手续资料，且被告多次催促原告前来办理交房手续，原告主张无事实和法律依据。本院认为，根据被告提交的龙口市建设工程竣工验收备案表，可以证实被告于2015年7月18日具备了交付房屋的条件，但并不能证明被告具备交付条件后不存在违约行为，故对被告的辩称，本院不予采信；原告提交的两份判决书，具有证明效力，本院予以采信。2、关于原告提交的录音证据，被告辩称，对其真实性无法确认，被告不能确认该段录音的内容是否真实发生，或是在什么情形下发生，录音记载的违约金抵顶物业费协议，与事实不符，被告从未出具该份协议，原告主张该份协议存在应提交相应证据，且其载明的内容与事实不符，被告对此不予认可。本院认为，根据在（2016）鲁0681民初3443号战永利诉本案被告及（2016）鲁0681民初5724号刁永友诉本案被告商品房预售合同纠纷等一系列案件中，本院已认定本案被告要求以物业费抵顶逾期交房的违约金，方能交付房屋钥匙这一事实，有证人证言及本案被告、青岛德源泰物业服务有限公司签署的协议书予以佐证。综合分析原告提交的录音证据能够与战永利诉本案被告等案件中的证人证言、协议书形成完整的证据链，具有证明效力，本院予以采信。3、关于原告提交的涉诉房屋交接手续，被告辩称，对其真实性不清楚，其未加盖被告公司公章，仅有个人签名，但被告认可已于2016年5月20日交付涉诉房屋。本院认为，被告虽然否认该交接手续的真实性，但认可涉诉房屋交接时间为2016年5月20日，故对该证据证明的内容，本院予以采信。4、关于被告提交的于2015年9月30日向原告发送的《利群金街产权登记办理通知书》、2016年5月20日在《今日龙口》报纸上通知原告办理房屋交接手续的公告、2017年6月2日向原告发送的《房屋交付及产权登记办理催告函》等证据，被告以此证明其已尽合同义务，系原告方的原因导致涉诉房产迟延交付。原告认可上述证据的真实性，但对证明的内容有异议：对于2015年9月30日的通知书、2016年5月20日的公告，原告主张在收到该通知书后，原告即到被告处办理相关手续，但被告要求原告签署以三十年物业费抵顶部分逾期交房违约金的协议后，才能办理房屋交付手续，因原告拒绝签署该协议，故一直未办理交房手续。关于被告2015年9月30日发送的《利群金街产权登记办理通知书》的真实性本院予以认定，该通知是在房屋符合交付条件下被告送达给原告的，对于通知送达后房屋仍未交接的原因，双方主张不一，均主张系对方的责任所致。本院认为，原告在早已付清全部房款且无任何原因的情况下，拒绝接收符合交付条件的房屋，有违社会经验法则和一般交易习惯，结合原告提交的录音证据，可认定是因被告以不合理的要求（用物业费抵顶逾期交房违约金）作为房屋交付的条件，原告拒绝被告的该要求，才导致房屋未能交付，故房屋未能交付的原因在于被告，被告以此证据证明涉诉房产未能交付的责任在于原告，本院不予采信。关于2016年5月20日《今日龙口》报纸公告、2017年6月2日发送的《房屋交付及产权登记办理催告函》的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月2日，原、被告就龙口市港城大道北南山路西利群集团龙口商业步行街第C幢1层125铺商品房，签订了合同编号为201203020167《商品房预售合同》，合同约定房款总价为2985178元；合同第八条“交付期限”约定，1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款第二项约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）、（3）……出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付买受人……。合同第十五条“关于产权登记的约定”，1、……2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需要提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续，3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的：（1）……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约于2012年3月2日向被告一次性付清全部房款2985178元。原告因被告逾期交房曾起诉至龙口市人民法院，要求被告支付违约金，龙口市人民法院于2015年9月28日作出（2015）龙民三初字第413号民事判决，判决本案被告给付本案原告自2012年7月1日至2015年4月20日逾期交房违约金610767元；烟台市中级人民法院于2015年12月9日作出（2015）烟民一终字第1169号民事判决，维持原判。另查明，涉诉房产于2015年7月18日取得《建设工程竣工验收备案表》，于2015年9月10日取得产权大证。2015年9月30日被告向原告邮寄《利群金街产权登记办理通知书》，该通知书中载明：“由我司开发建设的利群金街项目，已经具备办理产权登记的条件，……”2016年5月20日被告在《今日龙口》报纸上刊登通知原告办理房屋交接手续的公告，原、被告于该日办理了涉诉房产的交接手续。2017年6月2日被告向原告邮寄《房屋交付及产权办理催告函》。本案的焦点问题有二，一是被告应否承担后续的逾期交房违约责任；二是被告应否承担逾期办理产权证书的违约责任。关于被告应否承担后续的逾期交房违约责任。原告主张，被告要求以30年的物业费抵顶违约金，方能交付钥匙，让原告无法接受，造成房屋不能交付的过错在于被告，故被告应按合同约定承担违约责任。被告主张，其不应承担逾期交房的违约责任。理由有二，一是被告已于2015年7月18日取得了建设工程竣工验收备案表，已具备交付条件，被告已多次向原告送达交房通知书，但原告拒绝接收房屋，故逾期交房的原因在于原告；二是原告曾以相同事实和理由将被告诉至法院，请求支付违约金，没有事实和法律依据，属于重复主张，不应支持其诉求。本院认为，关于被告辩称的理由一，被告在涉诉房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》后，虽再次向原告送达交付通知，但同时其又以不合理的要求（用物业费抵顶违约金）作为房屋交付条件，原告有权拒绝其不合理要求，故房屋未交付的原因在被告，其应承担逾期交房的违约责任。关于被告辩称的理由二，根据原告提交的（2015）龙民三初字第413号民事判决书及（2015）烟民一终字第1169号民事判决书，判决本案被告承担违约金责任的期限至2015年4月20日，因被告自2015年4月21日起至2016年5月19日期间内，仍未履行向原告交付涉诉房屋的合同义务，故被告的违约行为一直存续，原告有权要求被告继续承担违约责任。故被告辩称原告属于重复起诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否承担逾期办理产权证书的违约责任。本院认为，被告方于2015年9月10日办理出涉诉房产的产权大证后，即具备了为原告所购房产办理产权登记的条件。被告于2015年9月30日向原告邮寄《利群金街产权登记办理通知书》，通知原告其已具备办理产权登记的条件，履行了告知义务。原告于2016年5月20日接收涉诉房产，现以被告方未按约为其办理产权登记为由，主张被告违约。在被告方已具备办理产权登记条件，并已向原告履行了告知义务的情况下，原告应对其主张承担举证责任。庭审中原告并未提交证据证明被告具有拒绝协助其办理产权登记等违约行为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果”。原告应承担举证不能的法律后果，其主张被告应承担逾期办理产权证书的违约责任，证据不足，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。但因被告的违约行为致房屋逾期交付，其应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”，据此，原告依据合同约定的违约金计算方式（每日按总房款的万分之二计算）向被告主张逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。其主张自2015年4月21日至2016年5月20日，共375天的违约金223888元，未超过法律规定的数额，本院予以支持。因被告不应承担逾期办理产权证书的违约责任，故原告主张其给付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告马丽娜自2015年4月21日至2016年5月20日的逾期交房违约金223888元。二、驳回原告马丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4703元，减半收取2352元，由被告青岛德源泰置业有限公司负担2321元，由原告马丽娜负担31元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年七月十四日书记员 邹向东 来自