（2017）浙06民终2108号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-09-18

案件名称

杭州佰会物业管理有限公司、嵊州市金湾国际业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州佰会物业管理有限公司,嵊州市金湾国际业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2017）浙06民终2108号上诉人（一审被告）：杭州佰会物业管理有限公司，住所地杭州市下城区中山北路631号晶晖商务大厦1F。法定代表人：吕云，执行董事。委托诉讼代理人：周望金，浙江剡城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建鎏，浙江浙联律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：嵊州市金湾国际业主委员会，住所地嵊州市三江街道金湾西路388号金湾国际10幢2单元西一楼。主要负责人：何槐娟，主任。委托诉讼代理人：吕方达，浙江齐蓝诚律师事务所律师。上诉人杭州佰会物业管理有限公司因与被上诉人嵊州市金湾国际业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）浙绍嵊民初字第2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杭州佰会物业管理有限公司上诉请求:请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.被上诉人的一审原告主体资格不适格。被上诉人系通过间接选举而产生，程序违法。即便被上诉人具备合法性，仍不具备诉讼主体资格。业主委员会由业主大会选举产生，前者是后者的执行机构，前者履行后者赋予的职责，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，在决定建筑区域内重大事项时应当取得法定比例的业主同意，但直至一审判决时，并未见法定比例业主的同意书。2.一审判决认定事实不清。①涉案小区房屋、设施质量保修期基本是1-2年，由建设单位负责，物业公司监管。保修期届满后，开发商撤离，根据合同约定公共部位和公共设施的大修、中修、更新、改造费用必须要动用物业维修基金，物业维修基金因为业主委员会未成立，无从申请，上诉人只有从收取的物业费中列支维持公共设备的基本运行，时间长达2年9个月之久。上诉人本着服务业主的宗旨，在年年亏损的情况下自行出资。②涉案评估报告不能作为定案依据，上诉人于2014年12月11日已移交物业管理权，而该评估报告以2016年10月作为评估基准日，不能真实反映上诉人在涉案小区提供物业服务时的相关设施设备的真实状况，如：评估报告第65页2015年4月1日支付的特种设备检验费49722元；第53页2015年1月4日支出的电梯保养费因系物业日常运行费用而应由当前物业公司承担；第89页2015年6月3日支出的人行道闸耗材60082元不知是公共设施改造还是修缮费用……上诉人移交2年后所产生的已修复或更换费用273073.45元不能作为本案损失。绿化90000元的数据不知从何得出，这属于上诉人撤离后养护不当造成的。3.一审判决划分责任依据不足。本案应先除去物业维修基金中能够列支的维修项目，然后分配分摊责任。综上，一审判决事实不清，证据不足，请求二审查清事实予以改判。嵊州市金湾国际业主委员会答辩称，1.关于被上诉人诉讼主体资格。被上诉人是经合法程序选举产生，并报请备案，具有诉讼主体资格。2.上诉人未履行或者不完全履行前期物业合同约定的义务，未能保障小区的正常运行及设施设备良好状况等，导致上诉人退出时，存在问题26处，对于该部分损失应该由上诉人承担。3.上诉人没有履行报批手续，没有履行合同约定的小修小补义务以致造成损失扩大，对于扩大部分损失应由其承担。4.评估由法院委托鉴定，在上诉人没有提供足够证据反驳的情况下，应该认定涉案评估报告的证明力。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审法院查明：一、原告提交嵊开城东居（2014）1号《关于公布金湾国际业主委员会选举结果的通知》一份、嵊州市住房和城乡建设局出具的《关于同意嵊州市金湾国际业主委员会备案的批复》一份、（2016）浙06行终225号行政裁定书一份，证明原告主体适格。上述证据经被告质证对其真实性无异议，该院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集；至于本案原告主体是否适格，将在说理部分予以阐述。据此，查明事实如下：2014年9月2日，根据法律规定，在嵊州市经济开发区城东社区居委会的组织下，在嵊州市物业主管部门的指导、监督下，金湾国际首届业主委员会成立，由何槐娟担任业委会主任。9月22日，嵊州市住房和城乡建设局同意金湾国际业委会备案。被告佰全物业公司曾向该院起诉要求撤销嵊州市住房和城乡建设局对金湾国际业委会的备案行为，经该院及绍兴市中级人民法院审理，驳回了佰全物业公司的诉请。二、原告提交《金湾国际花城前期物业服务合同》、《委托管理服务期限补充说明》各一份，证明：1.二份协议经开发商与被告盖章后依法成立，对被告佰全物业公司具有约束力，被告应当按约履行合同约定的义务；2.被告佰全物业公司的服务期限自2009年1月1日起至金湾国际业委会与物业管理公司签订物业管理服务合同止；3.根据《前期物业服务合同》第八条至第十二条的约定，被告佰全物业公司的管理服务义务有：房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、生化池、沟渠、池、井、自行车库、停车场；共用绿地、花木、建筑景观小品等的维护和管理；附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理。第二十一条约定，被告需要保持房屋外观良好、设备运行正常、房屋及设施设备维修养护完好、公共环境整洁、绿化达到城市小区绿化标准、房屋共用部位设施是被的急修、小修迅速、及时。第二十五条第2点约定，保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。第二十七条第8点约定，被告负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经协商议定后由被告组织实施。被告质证认为，对上述证据的真实性无异议，但根据《前期物业服务合同》第二十五条的约定，房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.在保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由浙江绿都建设集团有限公司承担；2.保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在物业的商业用房、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。上述证据由原告提交，且协议上均由被告盖章签字确认，对其真实性予以认可。三、原告提交会议纪要二份，证明：1.2014年12月11日，嵊州市经济开发区城东社区居民委员会、金湾国际业委会、浙江绿都建设集团有限公司、佰全物业公司就原、被告关于小区设施、设备、资料交接验收过程存在的设施设备故障、损坏、缺失等26项问题进行协商，其中被告佰全物业公司代表在会议纪要中认为涉及到消防系统、弱电部件等设施、设备的，应当从物业维修基金中支出；2.2014年12月25日，嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市经济开发区城东社区居民委员会、金湾国际业委会、浙江绿都建设集团有限公司、杭州绿宇物业管理有限公司嵊州分公司、佰全物业公司再次就上述遗留问题进行协商，其中佰全物业公司参与人员陈述对保修期满后设施设备的维修应从物业维修基金中支出，但对小修、小补的费用同意由被告支付。被告质证认为，对证据的真实性无异议，但被告参会人员已经明确发表了意见，认为原告所列的26项遗留问题不能完全反映系在被告管理期间发生。该院认证认为，上述证据经居委会、金湾国际业委会、嵊州市住房和城乡建设局等组织确认，对其真实性予以认定。四、原告提交金湾国际小区维修方案汇总、资产评估报告书、评估费发票各一份，证明经金湾国际业委会、嵊州市住房和城乡建设局、杭州绿宇物业管理有限公司嵊州分公司共同拟定，确认维修费用预计84.20万元，后经绍兴中兴资产评估有限公司评估，合计维修损失为497243.45元，另原告预付评估费12000元。被告质证认为，对维修汇总方案，原告已申请委托评估，并由评估机构出具评估报告书，故该方案不应作为本案的定案依据；评估费用系原告为完成自己的举证责任而支出的费用，应由原告自行承担；对评估报告书，设施、设备的损坏原因及时间尚未知悉，即使评估报告的内容真实，则对已经花费的273073.45元的费用，应由维修基金和物业经营性收入承担；对尚需修复的可视对讲门系统、消防报警系统、游泳池系统，被告从未使用，系自然损坏；小区音响系统系业主违规装修，人为损坏所致；对绿化补偿，评估机构无评估资质，损失产生系开发商设计不合理及业主违规堆放装修垃圾所致。该院认证认为，维修汇总方案经相关组织部门确认，评估报告书上的维修项目均在维修汇总方案内，故对评估报告书的维修项目的真实性予以认定。据此，确认金湾国际小区维修项目及金额如下：已修复的费用273073.45元、可视对讲门系统3000元、周界安防系统11730元、消防报警系统88200元、小区音响系统11040元、游泳池系统7200元、地下防火卷帘损坏13000元、绿化补偿90000元，合计497243.45元。另原告预付评估费12000元。一审法院认为，本案争议主要焦点为：1.原告主体是否适格；2.被告是否存在违约责任。就第一个争议焦点，原告金湾国际业委会经合法选举产生，并由嵊州市住房和城乡建设局备案确认，并经绍兴市中级人民法院裁判确认，属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，且本案原告诉请系为维护全体业主的合法权益，综上，原告诉讼主体应属适格。就第二个争议焦点，被告与开发商签订《前期物业服务合同》至金湾国际业委会成立止，期间物业服务一直由被告管理经营，故可认定评估报告书上的设施、设备的损坏应在被告管理期间产生。从设施设备的损失项目可以看出，损失范围包含了大修、中修、更新、改造、小修、急修等。现根据被告与被告与浙江绿都建设集团有限公司签订的《金湾国际花城前期物业服务合同》的约定，被告有保证设备运行正常、设施设备修复养护完好的义务，对小修、急修部分应及时、迅速的完成修缮义务，对大修、中修、更新、改造部分应及时编制年度维修养护计划及制定修缮方案。现被告未及时、迅速履行小修、急修义务，未及时发现设备设施存在需大修、中修、更新、改造情形，未及时编制年度维修养护计划、制定修缮方案，造成损失的进一步扩大，应当认定被告之行为已经构成违约并承担相应的违约责任。综上，该院根据被告的过错程度，酌定对上述损失由被告承担60%的赔偿责任，计（497243.45元＋12000元）×60%＝305546.07元。综上，对原告合理部分的诉讼请求，依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决杭州佰全物业管理有限公司支付嵊州市金湾国际业主委员会物业维修损失497243.45元、评估费12000元，合计509243.45元的60%计305546.07元，款限于本判决发生法律效力之日起二十日内付清；驳回嵊州市金湾国际业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8892元，减半收取计4446元，由原告嵊州市金湾国际业主委员会负担1778元，被告杭州佰全物业管理有限公司负担2668元（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内交纳）。二审中，上诉人向本院提交了涉案小区欠费汇总和告示，前者证明业主欠缴物业费，后者证明小区绿化损坏的原因是设计不合理、业主违规装修而导致。被上诉人对第一份证据材料的真实性、关联性均持异议，本院对其关联性不予确认。被上诉人认为第二份证据材料正说明上诉人未尽到服务内容，本院认为其不能达到上诉人的证明目的。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为被上诉人于一审时的原告主体资格是否适格、一审判决认定的相关事实是否清楚及一审判决划分的责任承担比例是否有依据。《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”涉案前期物业合同约定的物业管理费等内容对业主有拘束力，故被上诉人虽不是涉案前期物业服务合同的签订方，但该合同与全体业主有法律上的利害关系，因此被上诉人作为全体业主的代表当然有资格作为本案一审中的原告。上诉人于2014年12月25日在由嵊州市住房和城乡建设局、嵊州经济开发区城东社区居民委员会、浙江绿都建设集团有限公司及被上诉人等六家单位参加的会议上，并未对2014年12月11被上诉人罗列的涉案小区26个物业管理问题提出事实上的异议，只是表示对出资50万元维修费需要向公司董事会报批。涉案评估报告的范围为“金湾国际维修方案汇总”中的部分设备、设施，截至评估基准日2016年10月27日，维修方案中大部分问题设备、设施均已修复或更换，部分设备、设施还未修复，对于已修复或更换的设备、设施按相应发票金额来确定，对尚未修复或更换的设备、设施按照评估基准日的市场价来确定。因此，评估基准日虽确定为2016年10月27日，但评估的范围和对象是之前已形成的方案，只是部分未修复或更换的设备、设施按照基准日的市场价予以评估。故上诉人关于基准日的异议及评估报告不能作为判案依据的主张，理由不足，本院不予采纳。上诉人未提供充足证据证明其按约履行了维修养护义务，上诉人的不履约行为导致了涉案小区相应设备、设施的损失进一步扩大。一审判决综合上诉人的过错程度，酌定上诉人承担60%的赔偿责任，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5883元，由上诉人杭州佰会物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　梅　云审判员　赵启龙审判员　夏　鸿二〇一七年七月十四日书记员　叶　婷百度搜索“”