（2017）鲁0921民初373号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-17
案件名称
侯典志、陈冰等与曹军等建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书
法院
宁阳县人民法院
所属地区
宁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯典志,陈冰,曹军,路维杰,宁秀香,闫建国,刘玉荣,宁方安
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十二条第一款，第七十三条，第七十六条第一款，第七十九条，第八十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0921民初373号原告：侯典志，男，1974年1月4日出生，汉族，住宁阳县。原告：陈冰，男，1974年10月20日出生，汉族，住宁阳县。两原告委托诉讼代理人：吕传岱，宁阳鹤山法律服务所法律工作者。被告：曹军，男，1968年6月7日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。被告：路维杰，男，1972年4月24日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。被告：宁秀香，女，1967年5月1日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。被告：闫建国，男，1954年07月28日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。被告：刘玉荣，女，1956年8月30日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。被告：宁方安，男，1941年10月6日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。以上六被告委托诉讼代理人：蒋克勤，山东泰宁律师事务所律师。原告侯典志、陈冰与被告曹军、路维杰、宁秀香、闫建国、刘玉荣、宁方安建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯典志、陈冰及两原告的委托诉讼代理人吕传岱，被告曹军、路维杰、宁秀香、闫建国、刘玉荣、宁方安及六被告的委托诉讼代理人蒋克勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯典志、陈冰向本院提出诉讼请求：1、判决六被告承担楼顶维修费15600元，户均2600元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年我们入住宁阳县城生资公司家属区中楼西单元顶楼。自2005年开始楼顶就有漏水现象，每年雨季都需要打补丁似的小规模进行维修，维修费少则一二百元，多则五六百元，甚至上千元，我们从未向楼下住户要过一分钱。随着楼层年份增长老化，今年虽维修多次仍漏水不止。更可气的是我们两家，雨天漏雨，晴天漏水，每家都有七八处漏水。经查除了下雨原因外还有楼上的太阳能溢水造成的。我们也知道溢水这种事情谁家也不是故意的，可以谅解。总之是到了不进行彻底维修无法居住的程度。找好多专业维修人员咨询意见一致是：小修无从下手，较好的办法就是全楼顶统一整体维修。要用沙子和水泥还有牛毛毡来进行维修，这样撑的时间较长，物料、人工等费用就是较大。我们觉得费用太高，自己负担较大，无奈之下查看了《山东物业管理条例》第七章第三节第八十一条（……物业管理区域内共用部位及共用设施的维护和管理责任，由业主共同承担……）规定，才知道我们原来可以共同承担维护和管理责任。当时第一时间和我们生资公司宁经理通电话，宁经理说我们公司没有收过物业费不能承担维修楼顶的责任。他说正规小区，每年每家都要交物业费，这部分钱包含维修大家的共同部位，既然公司没有收你们的钱，那公司就没办法承担维修费用，你们应该找楼下业主协商这个事。2016年4月5日，原告家属侯延红、张明香开始和楼下业主进行协商，当时我们说楼顶漏水太厉害，今年不维修无法居住，但维修费用较高，我们自己承担负担较大，需要每户承担两千元现金，剩下的我们五楼承担。当时一楼西户业主态度很好，当时就要我们拿着现金走，我们没拿，打算通知完统一收；二楼西户业主说该修的修，别人怎样她怎样；三楼业主说该修的修，费用应该共同承担，因为下水道坏，也是共同承担维修费的；四楼西户业主说费用太高，这个事需要全楼一起协商，能省点就省点。鉴于大家意见不一致，于是侯延红、张明香两人经过再三邀请，将大家邀到了五楼陈冰家商量此事：……他们有的说临时找不到修房顶的,让我们五楼来找,当时原告侯典志当着我们十户业主的面,手机开着免提给修楼顶的老板拨通了电话,维修老板说要一块包上围墙才能有效防漏雨,否则白修.我们单元一户的楼顶是一百三十平方米,这样计算一圈下来大概需要170平到180平,即使只用牛毛毡总费用也要八九千,单元两户的楼顶就需要一万七八,每户平摊约一千七八百元的费用.他们当时都没有答应,协商没有成功,这样我们又等了一个月,也没有人给我们回话。眼看雨季就要来临，所以原告家属侯延红、张明香于5月5日再次邀请大家商议此事，后来一楼西户曹军向我们透漏消息说拿1800元是不可能的，他们最高只认1000元，他说这话时有侯典志、侯延红、陈冰、张明香还有陈冰母亲五人在场。我们为了能够顺利及时的维修楼顶，就迁就着说行，然后侯延红和张明香就邀请大家商量打算按这个数额交钱，可是不接电话的不接电话，不在家的不在家，我们处处碰壁，后来经过再三恳求，他们派上三楼东户的一位老大娘作为代表，七十多岁的老人说拿伍佰元我们没有同意，后来又加一百元变成六百元，我们也没有同意。当时我们还没有感觉到这个事情有人从中作梗。被告既不操心维修，仅让他们户均出资1000元也不积极拿，与我们走个对面也视而不见，还以莫须有的“罪名”恶人先告状，把我们维修楼顶必须移挪太阳能的行为，按排除妨碍起诉到人民法院。鉴于上述情形，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第三条（除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区域内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分）：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分）；《中华人民共和国物权法》第七十条（业务对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利）、第七十二条（业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。承担义务；不得以放弃权利不履行义务）；《山东物业管理条例》第八十一条（……物业管理区域内共有部位及共同设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担……）之规定，请求人民法院判决被告承担楼顶维修费15600元，户均2600元，维护正常的社会秩序。六被告辩称，一、原告在与被告协商未成的情况下，自作主张维修楼顶，自此产生的后果应由原告自负，协商不成被告没有过错，是原告要钱过多，被告不能接受。二、原告维修房顶的整个过程，都是想当然的想怎么干就怎么干，从未向被告介绍情况，进行协商，剥夺了被告的参与权、知情权。三、原告维修房顶（楼顶）的目的，应该是针对漏雨，不是也不能针对其他，比如说隔温，针对漏雨有针对漏雨施工、用料和费用，增大的费用应由原告自己承担。比如维修时开来的20T吊车，比如假借防雨，进行隔热施工。四、经被告调查了解，楼顶防雨一般的市场价为20-22元/平方米，较好的质量为25元/平方米，达到质量非常好的27-28元/平方米，原告起诉数额高的离谱。五、涉及楼顶的实际面积不超过130平方米，与原告主张相差甚远。六、原告维修楼顶以后，即向每位被告索要1000元被拒，即锁上楼顶通口至今，严重侵犯了各被告的合法、正当的权益。七、原告本案现有的说法，于理不通，于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1、维修合同一份，为原告侯典志、陈冰与雷明金所签，内容为原告将楼顶委托雷明金维修，维修面积260平方米，工料用工由雷明金负责；施工要求需做一遍防水处理，楼顶地面打8公分厚硂土灰，内含￠8螺纹钢筋，其他用料由乙方按照标准施工；维修费用共计26000元；施工期自2016年5月10日至2016年5月30日。2、山东省国家税务局通用机打发票一份，开票日期为2016年12月20日，付款方为陈冰，收款方为雷明金，品目为维修费，金额为26000元，发票上加盖“宁阳县国家税务局委托代开发票专用章”。以上证据两原告为证明两人委托案外人雷明金对楼顶进行了防水维修，共花费26000元。被告对原告以上两份证据均有异议，被告认为原告进行楼顶维修没有告知被告，没有经被告同意和让被告参与；从内容看“8公分厚硂土灰，内含￠8螺纹钢筋”已大大超出了楼顶防水的维修范围，对于其花费的费用也不予认可。被告为证明其主张，提交以下证据：1、宁阳县瑞雪农资销售中心证明一份，内容为“经我单位物业人员纪复军同志了解，本小区1号楼一单元501室住户朱尚辉，因楼顶漏雨，于2016年6月自行、自费找施工单位对其楼顶进行了一般性防水处理，维修费用为每平方米28元”。2、建筑工程预算书一份，显示的工程名称为生资公司住宅楼楼顶防水维修，防水面积260平方米，工程造价为7741.89元，工程类别为Ⅲ类工程，单方造价29.78元/平方米，咨询单位为泰安市建科建设项目管理有限公司宁阳分公司，编制日期2017年2月20日，并加盖“泰安市建科建设项目管理有限公司宁阳分公司”。原告称，该预算书是咨询泰安市建科建设项目管理有限公司宁阳分公司对涉案楼房防水工程的预算，并复印而来。3、靳恩临出具的说明一份，其称是生资公司2号楼2单元302室住户，对于房顶防水问题，与其他七户意见一致。六被告提交以上证据为证明进行防水处理的价格在20多元，原告维修费用过高，且均未经过该楼住户同意。原、被告均称宁阳县瑞雪农资销售中心只负责收取该小区的水电和卫生费，对房屋的维修不负责。对其出具的证明，原告认为与原、被告不是同一楼层，不能证明防水维修的价格；对被告提交的预算书，原告也有异议，表示不是同一时期的价格；对于靳恩临的说明，原告表示靳恩临已经不在该小区居住，不能采用。经庭审询问双方当事人及根据原、被告提交的证据，本院查明以下事实：原、被告共同居住在宁阳县城生资公司家属院中楼西单元（2号楼2单元），该单元共十户，每户的房屋结构、面积相同，两原告为顶楼两户，该单元住户均没有房产证，亦没有成立业主大会或业主委员会，对房屋维修等事宜均没有书面约定。2016年4月份始，因楼顶漏水，两原告及其家属开始与该单元其他住户商量楼顶的防水维修事宜，因对每户需分摊的费用异议较大，始终未能达成一致意见。2016年5月份，两原告委托案外人雷明金对楼顶进行了维修，共花费26000元。后双方对该费用的承担及太阳能安装等事宜产生矛盾。六被告认可该单元楼顶防水施工面积为260平方米，但对两原告楼顶防水维修的费用有异议，认为两原告进行防水维修未经过被告同意，没有让被告参与，且维修措施不合理，费用也明显过高，尤其是“8公分厚硂土灰，内含￠8螺纹钢筋”已大大超出了楼顶防水的维修范围，两原告在防水维修之外还进行了保温等维修。两原告称，因与被告就楼顶防水维修事宜没有达成一致意见，于是维修时没有再通知被告，两原告称只进行了防水维修，有维修楼顶的用料花费明细，但未在本案中提交。除六被告外，原告称其他两户中一户已经给了1000元费用，另一户在维修期间已将房子卖掉，故未向该两户主张权利。经本院释明，原、被告均未对原告楼顶防水维修的合理性及花费的合理性申请司法鉴定。为了解宁阳县城楼顶防水维修价格，本院依法到宁阳大成建筑安装工程有限公司进行了调查咨询，宁阳大成建筑安装工程有限公司相关技术人员称，宁阳县城内进行楼顶防水维修一般是一遍防水处理，具体根据楼层情况和住户要求而定，一般性一遍防水处理收取费用一般为30元/平方米左右，使用较好材料的一般为35元或36元/平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题》第三条规定，建筑物屋顶属于业主共有部分，由业主共同管理，享受权利、承担义务。同时根据我国物权法及相关司法解释规定，对共有部分的维修及维修资金的筹集应经专有部分面积占建筑物2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意。本案中，两原告楼顶部分应属该单元住户共有部分，维修和筹集费用应经该单元2/3以上住户同意，但两原告在未经2/3住户同意的前提下对楼顶防水进行了维修，对维修人员的选定、维修方案的确定、维修价格的商讨及维修费用并未经其他住户的同意或监督，造成六被告对原告维修方案和维修费用的不认可，两原告也无法证明其维修及花费的合理性，故对其主张的26000元维修费用，本院不予采纳。同时，虽未经该单元2/3以上住户同意，但两原告进行防水维修具有紧迫性和必要性，不能因楼顶漏水遭受更大损失或影响日常生活，六被告是两原告对共有部分维修的受益者，且六被告在日常生活中对楼顶共有部分享有了如安装太阳能等使用权利，也不能以放弃权利而不承担义务，故应对两原告防水维修的合理花费进行分摊。对于合理费用的确定，参照两原告提交的维修合同及六被告提交的建筑工程预算书，依据本院依法调查的宁阳县城内防水维修的价格，取一般性一遍防水价格计算为宜，为30元/平方米×260平方米，费用共计为7800元，各住户专有部分面积相同，每户应分摊780元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十六条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题》第三条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告曹军、路维杰、宁秀香、闫建国、刘玉荣、宁方安分别承担维修费用780元，均于本判决生效后五日内支付给原告侯典志、陈冰。二、驳回原告侯典志、陈冰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由原告侯典志、陈冰各负担62元，被告曹军、路维杰、宁秀香、闫建国、刘玉荣、宁方安各负担11元。六被告应负担的诉讼费用已由两原告预交，待执行时一并由六被告给付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 孟 建审 判 员 刘晴晴人民陪审员 王仕芳二〇一七年七月十四日书 记 员 赵亚男 关注公众号“”