（2016）鲁0686民初655号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-31
案件名称
中国工商银行股份有限公司栖霞支行与鲁玉妹、陈建东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
栖霞市人民法院
所属地区
栖霞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国工商银行股份有限公司栖霞支行,鲁玉妹,陈建东,烟台市住房置业担保中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百零五条，第二百零六条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0686民初655号原告：中国工商银行股份有限公司栖霞支行。住所地栖霞市跃进路***号。组织机构代码：49359020-4。负责人：吴志刚，行长。委托诉讼代理人：韩志强，男，1963年10月17日出生，汉族，该单位职工，住栖霞市。被告：鲁玉妹，女，1972年9月9日出生，汉族，烟台曙东商贸有限公司会计，住烟台开发区。被告：陈建东，男，1972年5月28日出生，汉族，烟台曙东商贸有限公司经理，住烟台开发区，系鲁玉妹之夫。被告：烟台市住房置业担保中心。住所地烟台市莱山区新城北街*号。组织机构代码：49441314-6。法定代表人：于英俊，主任。委托诉讼代理人：胡建斌，男，1966年11月25日出生，汉族，该中心职工，住烟台市芝罘区。原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行与被告鲁玉妹、陈建东、烟台市住房置业担保中心金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行的委托诉讼代理人韩志强、被告烟台市住房置业担保中心委托诉讼代理人胡建斌到庭参加诉讼。被告鲁玉妹、陈建东经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原告和被告签订的借款合同；2、依法判令原告享有抵押物优先受偿权；3、判令被告鲁玉妹、陈建东偿还原告借款本金53574.28元、利息1902.14元（计算至2015年10月21日）及判决生效之日止的利息。4、判令被告烟台市住房置业担保中心对对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；5、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告鲁玉妹、陈建东夫妇购买了栖霞市商业街16号海福莱花园8号楼2单元5楼西户住宅房一套，以该房抵押，在栖霞市房管局办理了抵押预登记，并由烟台住房置业担保中心提供担保，于2007年8月30日，向原告借款16.5万元，借款期限为20年。被告鲁玉妹、陈建东自2014年12月30日起未按合同约定偿还借款本金及利息，已连续违约超过10期。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告烟台市住房置业担保中心辩称，根据《担保法》第28条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告鲁玉妹、陈建东尽快偿还原告的借款利息及剩余本金，否则由法院依法拍卖被告鲁玉妹、陈建东抵押的房产，优先偿还银行本息、诉讼费用。拍卖房产不足以偿还的，不足部分由我单位承担保证责任。我单位承担保证责任后，有权向被告鲁玉妹、陈建东追偿。被告鲁玉妹、陈建东未作答辩。经审理本院认定事实如下：2007年8月30日，被告鲁玉妹、陈建东、烟台住房置业担保中心与原告签订《个人购房借款/担保合同》，被告鲁玉妹、陈建东向原告借款人民币16.50万元，借款期间自2007年8月30日至2017年8月30日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定合同年利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率下浮15%执行新的利率，逾期罚息利率在借款合同中没有约定；贷款实行按月等额本息还款。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告鲁玉妹、陈建东夫妇以购买的栖霞市商业街16号海福莱花园8号楼2单元5楼西户为贷款提供抵押担保，并在栖霞市房管局办理了贷款购房抵押预登记，抵押担保范围包括:全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用。烟台住房置业担保中心为贷款提供保证担保，承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期日起二年。合同签订后，原告按合同约定向被告鲁玉妹、陈建东发放借款16.50万元。2014年12月30日起被告未按合同约定还款，连续违约已超过10期，被告共偿还借款本金111425.72元，利息41462.41元，截止2015年10月21日尚欠借款本金53574.28元，利息1902.14元。上述事实，有原、被告当庭陈述、个人购房借款/担保合同、担保合同、个人借款凭证、贷款购房抵押预登记证明、还款明细单、逾期还款明细等证据在案佐证，可以认定。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行与被告鲁玉妹、陈建东、烟台市住房置业担保中心签订的《个人购房借款/担保合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原告依照借款合同的约定向被告鲁玉妹、陈建东发放借款后，被告应依约按期履行还款义务。二被告自2014年12月30日起，累计已超过六次未按时足额偿还贷款本息，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告可以解除合同。故原告要求解除合同，本院予以支持。被告鲁玉妹、陈建东应偿还尚欠借款本金53574.28元，利息1902.14元（计算至2015年10月21日），及自2015年10月22日起至判决确定给付之日止的利息。被告鲁玉妹、陈建东夫妇以购买的栖霞市商业街16号海福莱花园8号楼2单元5楼西户住宅房一套为贷款作抵押担保，在栖霞市房管局办理了贷款购房抵押预登记。《中华人民共和国房地产管理法》规定：不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记后才具备法定的生效条件。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，被告鲁玉妹、陈建东提供预抵押的房产系未取得具有物权效力的房产证书，因此，原告与被告鲁玉妹、陈建东签订的抵押合同成立，但在双方未办理正式抵押登记手续前，抵押权未成立，故原告对被告鲁玉妹、陈建东提供抵押的房产不享有优先受偿权。被告烟台住房置业担保中心主张根据《中华人民共和国物权法》第176条规定，法院依法拍卖二被告抵押的房产，优先偿还原告借款及利息，拍卖房产不足以偿还的，不足部分由其承担保证责任，因原告对抵押的房产不享有优先受偿权，烟台住房置业担保中心的该主张本院不予支持。被告烟台住房置业担保中心应对全部债务承担连带还款责任，按照法律规定，其承担保证责任后，有权向被告鲁玉妹、陈建东追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行与被告鲁玉妹、陈建东、烟台住房置业担保中心于2007年8月30日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告鲁玉妹、陈建东于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司栖霞支行借款本金53574.28元，利息1902.14元（计算至2015年10月21日）及自2015年10月22日起至判决确定给付之日止的利息；三、被告烟台住房置业担保中心对上述第二项承担连带清偿责任。四、被告烟台住房置业担保中心清偿后，有权向被告鲁玉妹、陈建东追偿。五、驳回原告中国银行股份有限公司栖霞支行的其他诉讼请求。案件受理费1186.91元、保全费517.28元，由被告鲁玉妹、陈建东、烟台市住房置业担保中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙玉玲人民陪审员 李国美人民陪审员 范会强二〇一七年七月十四日书 记 员 张耀臻 来自