（2017）浙10民终932号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-11
案件名称
陈青妹、蔡平洋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈青妹,蔡平洋,ＸＸ青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终932号上诉人（原审被告）：陈青妹，女，1947年11月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。上诉人（原审被告）：蔡平洋，男，1938年7月5日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：郑彦，浙江中程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ青，女，1950年3月8日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：沈赟，浙江时空（台州）律师事务所律师。上诉人陈青妹、蔡平洋因与被上诉人ＸＸ青房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈青妹、蔡平洋上诉请求：一、依法直接改判上诉人与被上诉人于1986年7月27日出具的房基产权转让契约系违法行为，合同无效；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案认定的基本事实错误。本案名为宅基地使用权转让合同，实为宅基地使用权单独转让的土地买卖合同纠纷。1985年，被上诉人ＸＸ青与上诉人陈青妹各批得宅基地一间，由于ＸＸ青一人批地基需缴纳1360元的土地补偿费，同时陈青妹再报批地基后与儿子的户口一并迁往黄岩。因此ＸＸ青与陈青妹私下签订房基产权转让契约，实属私下宅基地单独买卖。后被上诉人在该地基上建房，1989年上诉人陈青妹将45000元交给被上诉人回购该房屋（详见2011台椒民初字第1650号一案的庭审笔录）。被上诉人为上诉人办理了土地证和房产证。直至2013年6月，被上诉人儿媳妇户口迁入，其在册人口数达到四人。只要再分户即可由儿子再申报一间宅基地，但是星明村已无宅基地可供分配。因此，星明村对此事不知情，亦不知晓上诉人与被上诉人买卖宅基地的事实。二、本案适用法律错误。一审认为转让宅基地使用权未违反当时法律法规规定的强制性规定，进而认定该转让契约合法有效，显属错误。众所周知，我国从1962年起就确立了农村土地集体所有制制度，宅基地归集体所有，农民只对宅基地享有使用权，且不能出租、买卖等。1982年修订的《中华人民共和国宪法》第十条第三款明确规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。同时，1982年2月13日国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》第四条第二款规定：严禁买卖、出租和违法转让建房用地。虽然该条例已被1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》明令废止，但《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。本案中上诉人与被上诉人于1986年7月27日订立的房基产权转让契约违反了法律、法规的强制性规定，依法应认定无效。综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。ＸＸ青辩称，本案就是宅基地使用权转让纠纷，1985年，双方签订了转让协议，被上诉人支付了相应的转让费。双方并无上诉人所称回购的事实，上诉人也没有提供任何证据予以证明。根据双方签订的宅基地转让协议，双方均是同一个村的村民，宅基地转让协议符合法律规定，双方也已实际履行。同一村的村民是允许宅基地买卖的，在1963年的时候，中央已经出台文件对社员宅基地问题予以明确，即社员有买卖宅基地的权利。本案讼争的转让合同并不存在与法律相违背之处。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。ＸＸ青向一审法院起诉请求：确认被告于1986年7月27日签订的房基产权转让契约合法有效。一审法院认定事实：原告ＸＸ青为星明村村民。被告陈青妹原为星明村村民，于1986年7月21日迁往黄岩落户。被告陈青妹以其为户主，以蔡旻、蔡昱为家庭成员，申请在椒江区葭沚街道前周新建一间二层楼房。1985年11月30日，上述申请经审批获得准许。1986年7月27日，二被告及蔡旻为立约人出具房基产权契约，载明“兹有加止前周屋基壹间，经椒江市加止镇土地规划办公室核准，批给陈青妹所有。现由ＸＸ青砌建二层楼房壹间，付给陈青妹壹仟叁佰陆拾元，房基所属将归ＸＸ青所有。特此立约，以此为凭”。契约出具后，原告ＸＸ青支付给二被告1360元。1986年间，原告ＸＸ青在街道前××号地块上建造二层楼房一间，后一直居住至今。1997年10月7日，上述房屋取得所有权人为被告陈青妹的房屋所有权证。2001年9月14日，上述地块取得土地使用者为被告陈青妹的集体土地使用证。上述二证均为原告ＸＸ青办理和持有。原告ＸＸ青的家庭户在1985年曾批得的地基因未建造而放弃，1989年另行批得一间安置在朝霞新村的地基。2013年9月2日，台州市国土资源局海门中心所出具证明，记载原告ＸＸ青家庭户符合享受审批二间宅基地的条件。2011年10月17日，原告ＸＸ青曾起诉要求二被告协助办理坐落于台州市街道前××号房地产的过户手续。由于原告ＸＸ青是否具备宅基地使用权分配条件需经有关行政部门审查，该院作出（2011）台椒民初字第1650号民事裁定书，驳回原告ＸＸ青的起诉。一审法院认为，原告ＸＸ青减少诉讼请求，系其对诉权的处分，该院予以准许。房基产权契约既明确了进行使用权转让的宅基地情况，又明确了转让价格以及转让双方，具备宅基地使用权转让合同的主要要件，而且原告ＸＸ青也同意契约内容，说明对于宅基地使用权的转让当事人已达成合意，故房基产权契约实际上是宅基地使用权转让合同。因宅基地使用权转让合同产生的纠纷，人民法院有权进行管辖。就本案纠纷，虽然原告ＸＸ青曾提起诉讼，但原告ＸＸ青在该案中的诉讼请求为要求办理过户手续，与本案的诉讼请求不同，而且，本案中土地管理部门经审查认为原告ＸＸ青家庭户符合两间地基的审批条件，与该案的事实也存在不同，因此，原告ＸＸ青提起本案诉讼不构成重复起诉。由于本案系合同效力的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故二被告关于本案已超过诉讼时效的抗辩不能成立。至于本案宅基地使用权转让合同是否有效，该院认为，合同意思表示真实且不存在无效情形，即为有效。本案中宅基地使用权转让合同系原、被告真实意思表示，双方均无异议。对于宅基地使用权进行转让是否合法，原、被告持不同意见。该院认为，宅基地使用权转让时原告ＸＸ青与被告陈青妹均系星明村村民，所转让的宅基地使用权系被告陈青妹通过合法审批取得，且转让宅基地使用权也未违反当时法律法规定的强制性规定，应认定宅基地使用权转让合法。据此，本案宅基地使用权转让合同有效。原告ＸＸ青建造了涉案房屋，且受让了房屋所在的宅基地使用权，与涉案房屋所有权及宅基地使用权有关的权利应由原告ＸＸ青享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决:被告陈青妹、蔡平洋于1986年7月27日出具的房基产权转让契约合法有效。案件受理费40元（已减半，原告ＸＸ青已预交），由被告陈青妹、蔡平洋负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，基本事实清楚，上诉人陈青妹、蔡平洋于1986年7月27日向被上诉人ＸＸ青出具房基产权转让契约，约定将上诉人陈青妹经审批获得的位于椒江区葭沚街道前周的一间宅基地转让给被上诉人ＸＸ青。现双方当事人争议的主要焦点在于上述房基产权转让契约的效力问题。从本案已查明的事实来看，上诉人陈青妹与被上诉人ＸＸ青于签订讼争契约之时均为星明村村民，而两上诉人向被上诉人出具房基产权转让契约的行为实系上诉人与被上诉人ＸＸ青订立宅基地使用权转让协议的民事法律行为。土地行政主管部门经审查认为被上诉人ＸＸ青一户符合两间宅基地的审批条件，同一集体经济组织成员之间就合法审批的宅基地使用权转让事宜达成合意并订立相应协议，并不违反法律法规的效力性强制性规定。上诉人主张房基产权转让契约无效，缺乏相应依据。原审认定房基产权转让契约有效，并无不当。至于上诉人提出的双方存在回购的事实主张，与本案讼争的协议效力并无直接关联性。综上所述，陈青妹、蔡平洋的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈青妹、蔡平洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 谦代理审判员 黄 磊代理审判员 陶镜玄二〇一七年七月十四日代书 记员 郭巧燕 来源：百度“”