（2017）沪01民终6607号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
黄志宇诉中国光大银行股份有限公司上海松江支行财产损害赔偿纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄志宇,中国光大银行股份有限公司上海松江支行,上海壹嘉房地产经纪事务所
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6607号上诉人（原审原告）：黄志宇，男，1978年1月8日生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。委托诉讼代理人：黄开忠（系黄志宇叔叔），户籍所在地上海市闸北区。被上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区人民北路171弄1号。负责人：马霞光，行长。委托诉讼代理人：诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海壹嘉房地产经纪事务所，住所地上海市松江区泗泾镇古楼公路****号*层。投资人：訾浩，总经理。委托诉讼代理人：邓美玲，上海申浩律师事务所律师。上诉人黄志宇因与被上诉人中国光大银行股份有限公司上海松江支行（以下简称光大银行松江支行）、上海壹嘉房地产经纪事务所（以下简称壹嘉房产）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人黄志宇及其委托诉讼代理人黄开忠，被上诉人光大银行松江支行的委托诉讼代理人诸骥平，被上诉人壹嘉房产的委托诉讼代理人邓美玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄志宇上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与光大银行松江支行具有法律关系。2.银行有义务提示上诉人应出具承租人放弃优先购买权的承诺书。3、壹嘉房产提供的后续服务中包括贷款服务，其应告知上诉人应提交的材料。4.壹嘉房产在房产合同中故意不填写附件6中的“中介服务内容”。5.程序方面，一审法院没有当庭播放上诉人提交的录音录像，涉案贷款合同关键页缺失，没有允许上诉人完整发表代理意见，以及超审理期限结案。被上诉人光大银行松江支行答辩称：原审判决认定事实、适用法律正确。被上诉人光大银行松江支行与上诉人不存在法律关系；银行没有义务告知上诉人应提供承租人放弃优先购买权的承诺；上诉人向房屋买受人支付的补偿款并非因被上诉人光大银行松江支行的过错造成。被上诉人壹嘉房产答辩称：1.上诉人与案外人自愿解除房屋买卖合同，是上诉人主动终止合同，并要求银行停止放款。2.被上诉人壹嘉房产没有侵权行为，没有违反双方居间合同约定。3.上诉人与案外人履行合同不存在任何障碍，上诉人与案外人解除买卖合同的原因主要是房价上涨，系其自身违约导致。4.上诉人向案外人支付的补偿款与被上诉人壹嘉房产不具有因果关系。黄志宇向一审法院起诉请求判令：光大银行松江支行、壹嘉房产赔偿因过错给其造成的损失人民币342,500元（以下币种相同）。一审法院认定事实：2016年6月18日，黄志宇作为出售方（甲方）与购买方陶某（乙方）在壹嘉房产的居间下，就上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋的买卖达成了《房地产买卖居间协议》，协议就房屋价款、支付方式作出了明确约定，同时协议第六条约定“甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，若因甲方无权或者超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按本合同第四条规定向乙方、丙方承担违约责任。”同年7月9日，黄志宇与陶某、陈某正式签订了《上海市房地产买卖合同》，合同补充条款（一）第七条明确：“该房屋属于带租约出售，甲方原签订的租赁合同自本买卖合同生效产权转移至乙方名下（乙方出收件收据）第二天起自动转移到乙方名下，即视为交房……”附件三的付款协议约定：“……乙方承诺在2016年7月22日之前提供贷款资料办理贷款，贷款金额不足部分或因个人原因导致贷款不成功所产生的余款部分，乙方须在前往房地产交易中心办理产权转移申请之前（含当日）以现金或转账方式支付给甲方。每逾期壹日，乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除本合同。同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后七个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。”2016年7月2日，黄志宇向光大银行松江支行作出承诺，松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋交易真实，完全符合政府可上市交易之规定，并按正常程序办理房产产权转移手续。一审庭审中，黄志宇陈述，其于2016年10月14日收到系争房屋承租人王某的律师函，提出对系争房屋依法享有优先购买权。然壹嘉房产向一审法院提供租赁合同一份，证明系争房屋的承租人系张令，承租时间为2014年4月7日至2018年4月6日，因此王某并不具备优先购买权的资格。黄志宇质证，其与张令的租赁合同已于2015年解除，并于2015年11月21日与王某签订了租赁合同，约定将系争房屋出租给王某，租期为2015年11月22日至2020年11月21日。2016年10月26日，上海市松江区人民法院就陶某、陈某与黄志宇的房屋买卖合同纠纷一案出具（2016）沪0117民初18776号民事调解书，双方达成调解协议：陶某、陈某与黄志宇自愿终止于2016年7月9日签署的《上海市房地产买卖合同》；黄志宇退还陶某、陈某购房款528,000元、补偿款310,000元、中介费30,000元。2016年11月15日，中国光大银行股份有限公司上海分行向黄志宇出具回复函，言明“相关房屋买卖合同的成立、履行均不以买房人在银行的按揭贷款是否得到审批通过或发放为条件。买卖合同中关于承租人的优先购买权仅涉及房屋的卖售人和承租人，我行作为买房人申请房屋按揭贷款的银行没有通知承租人的义务，也没有向卖售人提供咨询的义务。我行关于住房按揭贷款审批、发放的细化操作流程，不违反相关法律法规、行业标准。”一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。一审中各方争议焦点在于黄志宇与案外人陶某、陈某解除房屋买卖合同，是否系光大银行松江支行和壹嘉房产的过错所致。本案中，黄志宇陈述，其与案外人陶某、陈某解除房屋买卖合同的原因，系承租人向黄志宇提出对系争房屋的优先购买权。然根据《合同法》第二百三十条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。因此，黄志宇在出售系争房屋时，通知承租人是否行使优先购买权系其义务，而不是壹嘉房产和光大银行松江支行的义务。壹嘉房产与黄志宇之间系居间合同关系，其义务是替黄志宇寻找购房者，以达到订立房屋买卖合同的机会，而并不要求壹嘉房产保证房屋买卖合同能否履行。事后壹嘉房产也切实履行了义务，促成了黄志宇与陶某、陈某签订了房屋买卖合同。光大银行松江支行与陶某之间系借款关系，与黄志宇之间并不存在任何法律关系。在陶某向黄志宇购买房屋而向光大银行松江支行贷款时，光大银行松江支行依照流程规定与黄志宇进行了面谈，对系争房屋的相关情况进行了解，黄志宇也对系争房屋产权情况等作出了确认。且根据双方的陈述，在借款关系确立后，黄志宇多次要求光大银行松江支行终止贷款合同，导致借款没有实际发生，进而导致黄志宇与陶某、陈某签订的房屋买卖合同解除。综上所述，黄志宇与陶某、陈某解除房屋买卖合同，光大银行松江支行、壹嘉房产均不存在过错，故黄志宇要求光大银行松江支行、壹嘉房产予以赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回黄志宇的诉讼请求。二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1.上海市第二中级人民法院2011-2015年房地产居间合同审判白皮书，以证明房产中介应当向客户提供包括贷款、办理过户在内的整套服务；2.一审法院退回上诉人提交的证据原件清单及EMS详情单，以证明退回证据中缺少租赁合同原件，一审法院事后向上诉人补寄；3.被上诉人壹嘉房产向上诉人寄送函件快递单，以证明壹嘉房产的函件虽没加盖公章，但确系其寄给上诉人的；4.房产证原件收条，以证明壹嘉房产收取了上诉人的房产证；5.光大银行松江支行《面询单》现场签字视频光盘，以证明光大银行欺骗上诉人未签订贷款合同；6.松江法院纪委来电，以证明上诉人就本案一审程序问题已向一审法院相关部门反映；7.汉宇地产规范合同，以证明壹嘉房产作为中介公司有义务就优先购买权事宜告知上诉人；8.催告函一份，以证明壹嘉房产要求上诉人按期过户，没有告知其应提交承租人放弃优先购买权。本院组织双方进行了证据交换和质证。被上诉人光大银行松江支行对上述证据质证认为：证据1的真实性不予确认；证据2与本案不具有关联性；证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予确认；证据5的真实性确认，与本案不具有关联性；证据6、7、8的真实性无法确认。被上诉人壹嘉房产对上述证据质证认为：证据1的真实性无法确认且与本案无关联性；证据2、3的真实性、关联性无法确认；证据4房产证原件已经归还上诉人，且与本案不具有关联性；证据5、6的真实性、关联性均不确认；证据7的真实性无法确认，且与本案无关联性；证据8的真实性予以确认，该证据证明房屋买卖合同双方履行不存在障碍。本院对上述证据认证认为：证据1系法院调研分析材料与本案不具有关联性；证据2与本案讼争事项不具有关联性；证据3的真实性、关联性本院予以确认；证据4与本案讼争事项不具有关联性；证据5、6的真实性、关联性本院予以确认；证据7上诉人未能提交原件，本院对其真实性不予确认；证据8的真实性、关联性本院予以确认。前述本院确认真实性、关联性的证据的证明力问题，本院将另作评述。经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审判决书第4页中记载“2016年7月2日，原告向被告光大银行作出承诺……”，此处记载日期有误，应为“2016年7月12日”，本院予以更正。还查明，2016年9月9日、2016年10月12日，被上诉人壹嘉房产两次致函上诉人，要求上诉人按照买卖合同约定履行房产交易。2016年11月3日，上诉人前往光大银行上海分行，从该行工作人员处签收《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》复印件。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。本案双方的争议焦点在于：1.两被上诉人是否存在侵害上诉人知情权的行为；2。两被上诉人是否具有过错；3.两被上诉人的侵权行为与上诉人的损失是否具有因果关系；4.两被上诉人应承担的责任。本院具体评析如下：上诉人主张，根据相关银行规定及房地产经纪管理办法等规定，两被上诉人应当告知上诉人出售带租约的房产时需要提交承租人出具的放弃优先购买权的承诺。由于两被上诉人未尽前述告知义务，导致上诉人因无法提供该承诺而与案外人解除房屋买卖合同，并向案外人支付了一定数额的钱款。因此，两被上诉人的行为侵害了上诉人的知情权。本院认为，上诉人主张两被上诉人侵害其知情权所依据的系《中国光大银行个人房屋贷款条件及流程》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《贷款通则》、《房地产经纪管理办法2016》、《2016年上海房地产经纪管理办法》的相关规定。本院注意到，首先，上述涉及房屋贷款的内容均约定了贷款人与借款人之间的权利义务关系。上诉人在本案中既非贷款人也非借款人，故前述约定对其并无法律效力。其次，该些规定也未规定承租人出具放弃优先购买权的承诺系银行发放贷款的前提条件，故上诉人关于光大银行松江支行违反相关贷款规定，未在与其进行面谈时告知其需要提供承租人放弃优先购买权的承诺，属侵害上诉人知情权的主张，于法无据，本院不予支持。再次，上述涉及房地产经纪管理的相关规定中虽然要求中介机构在签订经纪服务合同前告知应当由委托人协助的事宜、提供的资料等，但鉴于经纪公司与委托人之间系居间合同关系，其义务是替委托人寻找订立买卖合同的机会，故上述规定中的告知委托人“协助的事宜、提供的资料”仅限于促成交易机会的必要资料，不应包括原本属于上诉人依法应履行的义务。本案中，被上诉人壹嘉房产按照三方居间协议的约定已经为上诉人出卖房屋寻找了买受人，买卖双方签订了买卖合同，并在买卖合同履行过程中还多次催促上诉人按约履行，故壹嘉房产履行了其作为居间经纪公司的法定义务。然而，上诉人作为出卖带租约房屋的出租人，根据《合同法》第二百三十条的规定，通知承租人是否行使优先购买权是其法定义务。上诉人无权将该法定义务转嫁至被上诉人壹嘉房产。因此，上诉人关于被上诉人壹嘉房产在明知其出售的房屋带有租约的情况下，未告知其应当提供承租人的相关承诺，系侵害了上诉人知情权的主张，于法无据，本院不予支持。最后，本院还注意到，上诉人与案外人约定的房产过户时间为2016年10月9日，而壹嘉房产于2016年10月12日仍催促其按期履约，承租人于2016年10月14日向其发出律师函，均晚于前述约定过户时间。因此，上诉人与案外人房屋买卖合同纠纷【（2016）沪0117民初18776号】系因其未依约按期办理房产过户手续而引发，与上诉人所谓的被上诉人光大银行松江支行及壹嘉房产未告知其承租人应提供相关承诺，均无关联。庭审中，上诉人提交了其于2016年11月3日前往光大银行上海分行签收《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》的视频，以证明银行欺骗其未与借款人签订贷款合同。经查，该视频中银行工作人员陈述，银行与案外人贷款合同没有正式签订系因上诉人与案外人的房屋买卖合同已经解除（2016年10月26日），故不存在正式的贷款人与借款人关系。该陈述与本案事实相符，上诉人据此主张银行存在欺骗行为与事实不符，本院不予采信。鉴于两被上诉人不存在上诉人主张的侵权行为，故本院对两被上诉人是否具有过错，侵权行为与上诉人主张的损失是否具有因果关系以及应承担的责任等，不再予以评述。综上所述，上诉人主张两被上诉人赔偿因过错给其造成的财产损失，于法无据，一审判决并无不当，本院予以维持。此外，上诉人在二审中还称，一审法院存在没有当庭播放其提交的录音录像证据，涉案贷款合同关键页缺失，没有允许其完整发表代理意见以及超审理期限结案的违反法定程序的情况。经查：1.上诉人所称录音录像系其在一审法庭审理终结后提交的，并非当庭提交的证据，一审法院未将该些证据作为认定相关事实的证据，故未予当庭播放并无不当；2.关于在上诉人与案外人房屋买卖合同纠纷案件的案卷中，案外人提交的《个人贷款合同》存在缺页情况，鉴于该证据系案外人在已调解结案的另案诉讼中提交的证据，且上诉人作为该案当事人已就该情况向相关法院反映，故不属于本案二审的审查范围；3.上诉人的代理意见在一审庭审辩论阶段已经发表，且在庭审后上诉人亦提交了书面的代理意见，故其辩论权利并未受限；4.本案一审立案日期为2017年1月18日，结案日期为同年4月17日，并未超过法律规定的一审简易程序3个月的审理期限。故此，一审法院在本案审理过程中不存在违反法定程序的情况。综上所述，上诉人黄志宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,438元，由上诉人黄志宇负担。本判决为终审判决。审判长 崔 婕审判员 桂 佳审判员 周 欣二〇一七年七月十四日书记员 王旭婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”