（2017）粤0607民初156号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-22
案件名称
佛山市三水区乐平镇企岗股份合作经济社与邓显佳土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水区乐平镇企岗股份合作经济社,邓显佳
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土���管理法（2004年）》：第四条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初156号原告：佛山市三水区乐平镇企岗股份合作经济社，住所地:广东省佛山市三水区乐平镇乐平村委会企岗村，机构代码：06850472-3。代表人：邓永生，该社理事长。委托诉讼代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。被告：邓显佳，男，汉族，1969年4月出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师。原告佛山市三水区乐平镇企岗股份合作经济社诉被告邓显佳土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员翁晓炜适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的代表人邓永生及其委托诉讼代理人麦锦河，被告的委托诉讼代理人龙伟文、陈桂婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、被告向原告支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的租金189000元；2、被告清除租赁土���建筑杂物；3、被告向原告交还土地；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2011年11月30日，原、被告签订土地租赁合同，双方约定原告把乐平镇乐平村委会企岗村“旧地堂”（土名）的土地（以下简称：涉案土地）出租给被告使用，租金于每年1月10日前缴交，被告接收土地并支付了2012年租金，但2013年至2016年的租金均没有支付。原告在诉讼中提供以下证据：1、土地租赁合同一份，证明原被告租赁关系及约定租金情况；2、解除土地租赁合同及催收租金通知书一份，证明原告解除合同并追收租金；3、通知书邮寄件一份，证明原告向被告邮寄通知书退回；4、现场照片4份，证明被告在租赁土地堆放的建筑杂物在土地被强制拆除后没有被清除掉，继续占用土地。被告辩称：1、原告诉讼请求已经过了诉讼时效；2、涉案的土地租赁合同是无效合同，即使有效，也于2014年9月9日三水区乐平镇人民政府作出关于限期拆除建筑物的通知之日起解除；3、邓永生作为原告负责人，是明知自2014年3月1日开始欢聚居所产生的费用是由邓绍勇一人承担，因此至少2014年3月1日后涉案土地租金应该由邓绍勇一人承担；4、本案应当追加邓绍勇和范间全作为被告，与被告邓显佳承担连带责任。5、因为涉案土地是农用地，而被告是一直不知道是农用地，所以从被告知道涉案土地是农业地开始，被告也没有再使用涉案土地，不管合同是否有效，从2014年9月9日开始原告不应该再向被告收取任何土地使用费。6、虽然我方提交的判决书中是有关于邓显佳是欢聚居唯一经营者的认定，但是我方提交的证据有邓绍勇的签名证据，显示无论邓显佳和邓绍勇关系如何，该证据至少表明不论邓绍勇身份是什么，这与邓显佳与邓绍勇是否合伙关系无关，欢聚居在2014年3月1日开始产生任何费用都是由邓绍勇承担，至少是并存的债务承担。被告在诉讼中提供以下证据：1、关于限期拆除建筑物的通知书一份，证明涉案土地是农用地，原告没有告知被告涉案土地性质，也没有办理农用地转为建设用地的手续，因此该合同是违反法律规定，应该认定为无效；即使有效也于2014年9月9日解除。2、经营场所使用证明一份，证明原告在出租之初明知被告租赁涉案土地是用于开设三水区乐平镇欢聚居美食城使用。3、协议书一份，证明邓永生作为原告负责人，是明知自2014年3月1日起欢聚居所产生的费用是由邓绍勇一人承担。我方不应该向原告支付任何费用，原告欺骗我方土地是非农用地，我方如果知道是非农用地的话是不会使用涉案土地。原告应向我方赔偿。��方投入包括钢结构等超过上百万元，但是最终却被强制清除，我方损失巨大，原告方应该赔偿我方数十万元。原告应该向我方双倍返还我方已支付的定金共6万元。我方从2014年9月9日开始没有使用涉案土地，因此原告不应该要求我方支付从2014年9月9日之后任何费用，对于2014年9月9日前的费用我方认为不应该支付，即使要计费也应该按农用地标准计费，即我方最多只能给十分之一的费用。4、（2014）佛三法乐民初字第399号判决书、（2015）佛中法民一终字第723号裁定书、（2015）佛三法民一重字第9号判决书、（2016）粤06民终1786号判决书各一份，证明邓绍勇一直主张其是欢聚居餐厅的合伙人之一，而且欢聚居餐厅的营业收入一直是范间全收取和占为己有，涉案土地租金没有缴纳是由范间全母子造成的，应该追加范间全和邓绍勇为本案的被告。本案当事���围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。结合原、被告的一致陈述，本院确认以下基本事实：2011年11月30日，原、被告签订《土地租赁合同》，由被告承租涉案土地，租期从2012年1月1日至2021年12月31日止，2012年1月1日至2015年12月31日每年的租金为45000元，2016年1月1日至2017年12月31日每年的租金为54000元，租金于每年1月10日前支付。该合同第四条第9项约定：“合同期满，乙方（被告）要将使用的土地交还给甲方（原告），乙方在使用的土地上所建的全部建筑物无偿归甲方所有，可动产乙方在合同期满时要全部搬迁完，否则无偿归甲方所有。如乙方需继续使用该土地，必须与甲方协商一致重新签定新的合同。”合同签订时被告已向原告支付30000元定金。被告从2013年起未按合同向原告支付租金。邓显佳和邓永添在涉案土地上建造欢聚居餐厅，2012年6月19日，邓显佳向工商行政管理部门申请登记成立欢聚居餐厅。另查明，2014年9月9日，三水区乐平镇人民政府向被告发出《关于限期拆除建筑物的通知》，认为涉案土地位于镇村庄规划区范围内，用地性质为农用地，同时并没有办理相关的报批手续，决定于接到通知之日起十天内自行拆除地上建筑物。双方于庭审中确认涉案土地上的建筑物于2014年9月被强制拆除。被告在庭审中确认涉案土地上被拆除后的材料不属于被告，被告在涉案土地上的建筑物被拆除后便没有使用涉案土地，可由原告收回土地。佛山市中级人民法院（2016）粤06民终1786号判决书认为邓永添死亡后邓显佳为欢聚居餐厅的唯一合法业主。本院认为：本案争议焦点是原��被告签订的《土地租赁合同》的有效性问题。由于我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地、未利用地用于非农业建设，未利用地在未正式转为非农业建设用地前只能用于农业用途，这有利于农民充分利用土地资源发展农业生产，防止非法用地等不良现象的出现影响国家农业正常生产。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设，该条文属于强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反强制性规定而缔结的民事合同当属无效。而且在庭审辩论终结前，涉案土地的用途仍是农用地。此外，综合三水区乐平镇人民政府向被告发出的《关于限期拆除建筑物的通知》，以及原告收取被告经营的欢聚居餐厅租金的情况来看，均可见原告是知道该土地将用于非农业用途，被告也实际在涉案土地上进行了工业建设，综上，原、被告签订的《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，合同无效是自始无效，双方应相互返还土地及合同定金。经本院释明，原告仍坚持在合同有效基础上进行诉请，现本院确认原、被告签订的《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，故对原告诉请解除合同不予支持，关于合同无效后的法律后果，双方当事人可另行主张。关于涉案土地的交还问题，被告在庭审中确认涉案土地上被拆除后的材料不属于被告，被告在涉案土地上的建筑物被拆除后便没有使用涉案土地，可由原告收回土地，结合三水区乐平镇人民政府向被告发出的《关于限期拆除建筑物的通知》及被告在欢聚居餐厅被拆除后的诉讼情况来看，被告已在欢聚居餐厅被拆除后即没有占有使用涉案土地，涉案土地实际已交还原告，故对原告诉请的��还土地的诉请本院不再处理。关于涉案土地上的建筑杂物清理问题，原告并没有提供充分的证据证明全部杂物均由被告放置，即使有，双方可参照合同第四条第九项的约定由原告处置，因此产生的清理杂物损失费可以在合同无效基础上另行主张。关于被告申请追加当事人的请求，因佛山市中级人民法院（2016）粤06民终1786号判决书认为邓永添死亡后邓显佳为欢聚居餐厅的唯一合法业主，故本院对被告的申请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区乐平镇企岗股份合作经济社的诉讼请求。案件受理费减半收取即2040元，由原告负担。如不服本判决，可在��判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 翁晓炜二〇一七年七月十四日书记员 程海敏 关注公众号“”