（2017）京0107民特58号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-07-20
案件名称
刘建军与王吉宏适用特殊程序案件案由一审民事裁定书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建军,王吉宏
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百七十九条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百九十七条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 裁 定 书（2017）京0107民特58号申请人：刘建军，男，1962年5月30日出生，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李丽平，大同市城区北街法律服务所法律工作者。被申请人：王吉宏，男，1964年11月4日出生，住山西广灵县。申请人刘建军与被申请人王吉宏申请实现担保物权一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人刘建军称，2014年10月29日，刘建军与王吉宏签订一份《房屋抵押借款合同》，双方约定王吉宏向刘建军借款人民币贰佰伍拾万元，借款期限为半年，自2014年10月29日至2015年4月29日。借款期内，月利息为2.5%，刘建军按照合同的约定履行合同义务，即时通过银行转账将全款打到王吉宏名下，但王吉宏未在合同期届满之日归还本金及利息。后经双方协商一致，刘建军与王吉宏续签借款合同三次，共计21个月，即：从2015年4月30日起至2017年1月28日止，利息仍按每月2.5%计息。合同到期后，王吉宏仍未还本付息，截止2017年1月28日止，共拖欠利息27个月（从2014年10月29日至2017年1月28日止），合计人民币：壹佰陆拾捌万柒仟伍佰元（小写：￥1687500元），拖欠本金人民币：贰佰伍拾万元（￥：2500000元）。2017年1月31日，刘建军与王吉宏双方对账确认，王吉宏欠刘建军借款本金和利息总计人民币：肆佰壹捌万柒仟伍佰元整（小写：￥4187500元）。另外，王吉宏自愿将其名下的坐落于北京市石景山区八角北路11号院3号楼3单元601室，建筑面积93.23平方米，私产房屋一套，于2014年10月30日，在北京市石景山区住房和城乡建设委员会做抵押登记后，抵押给刘建军，用以担保王吉宏按期归还刘建军本金和利息及实现债权的所有费用。综上，刘建军为实现抵押担保物权，依据民诉法和物权法相关规定，特提出申请，诉至法院。申请事项：1.请求人民法院依法裁定拍卖或变卖由王吉宏抵押给刘建军的坐落于北京市石景山区八角北路11号院3号楼3单元601室、建筑面积93.23平方米的房屋，拍卖或变卖所得价款由刘建军在王吉宏担保的范围内优先受偿。实现担保物权的金额共计人民币：肆佰壹捌万柒仟伍佰元整（小写：￥4187500元）及逾期利息；2.申请费由王吉宏承担。被申请人王吉宏称，对刘建军所述的借款事实及抵押事实均无任何异议。但王吉宏现在的房屋价值并不能清偿全部借款，王吉宏已有两个其他案件都涉及本案房屋，上述两个案件都已作出生效判决。目前两个案件尚未实际执行。本院经审查认定事实如下：2014年10月29日，王吉宏作为抵押人（甲方）与抵押权人刘建军（乙方）签订了《房屋抵押借款合同》。合同约定：甲方急需一笔资金用于经营流动资金，经双方协商一致，甲方用房屋作为抵押向乙方借款。借款总金额为二百五十万元整，借款期限自2014年10月29日起至2015年4月29日止，期限届满之日还清本金，借款利息为月息2.5%，两月一付。甲方用作抵押的房屋坐落于北京市石景山区八角北路11号院3号楼3单元601，房屋建筑面积为93.23㎡，房产证号京房权证石私字第XX**号。甲方如不按合同规定支付借款和利息，给乙方造成经济损失，甲方应负违约责任。为确保上述合同履行，双方另行签订了《抵押合同》一份，合同约定，主债权为二百五十万元；甲方抵押担保的范围包括，借款合同项下全部借款本金、利息、复利、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用；甲方用作抵押的为住宅全私产楼房一套，坐落于北京市石景山区八角北路11号院3号楼3单元601室，建筑面积93.23平方米，房产证号为京房权证石私字第XX**号，房屋所有权人为王吉宏；双方约定在本合同签定后15日内到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续；乙方在行使抵押权时，有权依据法律规定，经与甲方协商对抵押物进行折价以抵偿借款合同借款人所欠债务或对抵押物进行拍卖、变卖以取得价款优先受偿；借款合同到期，借款人未履行还本付息义务时，双方签订新的《借款合同》仍在本合同确定的抵押担保范围内承担抵押担保责任。2014年10月29日，刘建军向王吉宏配偶焦淑兰账户转入人民币100万元，同日，刘建军之友杜宏伟根据王吉宏的指示，向焦淑兰及案外人账户分别汇款129万元及21万元。王吉宏自认已收到刘建军出借的全部250万元款项。2014年10月30日，刘建军与王吉宏至北京市石景山区住房和城乡建设委员会就上述《抵押合同》约定的抵押房屋办理了抵押登记。刘建军取得X京房他证石字第0370**号他项权证书。证书中记载：房屋他项权利人刘建军，他项权利种类一般抵押，债权数额250万元。此后，还款期间届满，王吉宏未能按期履行偿还借款的义务，刘建军与王吉宏另行就该笔借款分别顺延签订了《房屋抵押借款合同》及《民间借贷合同》，两份续签的合同中关于借款金额、借款利率、抵押物及违约责任等约定均与双方2014年10月29日订立的《房屋抵押借款合同》相同，借款期限则分别为2015年6月30日起至2015年8月30日止、2015年8月31日起至2017年1月28日止。但王吉宏未向刘建军偿还任何款项。2017年1月31日，刘建军与王吉宏签署了《民间借贷对账单》，双方确认王吉宏已收到2014年10月29日《房屋抵押借款合同》项下的借款250万元，借款期间为2014年10月29日至2017年1月28日，借款利息为每月2.5%，本息合计4187500元。本院经审查认为，刘建军与王吉宏签订的各份《房屋抵押借款合同》及《抵押合同》，系双方的真实意思表示，双方的借贷行为合法有效，本院予以确认。王吉宏将北京市石景山区八角北路11号院3号楼3单元601号房产抵押给刘建军，并经房管部门办理抵押登记，刘建军取得房屋他项权证书，依法享有抵押担保物权。现双方对实现担保物权无实质性争议，故刘建军有权申请实现担保物权。但双方约定的借款期间利息水平过高，本院予以调整。依据《抵押合同》，房屋抵押担的保范围包括借款合同项下全部借款本金、利息、复利、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用，因此刘建军在债权本金250万元及以250万元为本金，自2014年10月29日起计算至上述房产拍卖、变卖之日止、按年利率24%计算的利息的范围内对抵押物有权行使优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：对被申请人王吉宏所有的位于北京市石景山区八角北路11号院3号楼3单元601号的房屋（房屋产权证号：京房权证石私字第XX**号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人刘建军对变价后所得款项在债权本金二百五十万元及以二百五十万元为本金，自二零一四年十月二十九日起计算至上述房产拍卖、变卖之日止，按年利率24%计算的利息的范围内优先受偿。申请费一万三千四百三十三元，由被申请人王吉宏负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员 宋颖二〇一七年七月十四日书记员 李鑫 关注微信公众号“”