（2016）云0122民初974号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-21
案件名称
原告董丽琼与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司、云南腾晋房地产有限公司、被告云南腾晋物流股份有限公司商品房预约合同纠纷案民事判决书
法院
昆明市晋宁区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董丽琼,昆明腾晋房地产经纪有限公司,云南腾晋房地产有限公司,云南腾晋物流股份有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条
全文
昆明市晋宁区人民法院& # x B ; 民 事 判 决 书（2016）云0122民初974号原告:董丽琼，女，1973年10月12日出生，汉族，云南省安宁市人，住云南省安宁市连然镇，身份证号码：5329321973********。委托代理人：王建海、周德勇，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明腾晋房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区环城北路***号小城故事*座*楼。法定代表人：李平，公司经理。委托代理人：陈思淇，女，1988年6月28日出生，哈尼族，云南省楚雄市人，总经理助理，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇，特别授权代理。被告：云南腾晋房地产有限公司。住所：云南省昆明市晋宁县昆阳街道办事处恢厂村。法定代表人：段云虎，公司经理。委托代理人：张晶晶，女，1989年7月7日出生，汉族，云南省巍山彝族回族自治县人，公司员工，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县，特别授权代理。被告:云南腾晋物流股份有限公司。住所：云南省昆明市晋宁县昆阳街道办事处恢厂村。法定代表人:张芯溢，公司经理。委托代理人:李友亮，男，1980年8月7日出生，汉族，湖北省石首市人，公司员工，住湖北省石首市高陵镇,特别授权代理。原告董丽琼与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司、云南腾晋房地产有限公司、被告云南腾晋物流股份有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理，原告董丽琼及其委托代理人王建海、周德勇，被告昆明腾晋房地产经纪有限公司的委托代理人陈思淇，被告云南腾晋房地产有限公司的委托代理人张晶晶，被告云南腾晋物流股份有限公司的委托代理人李友亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董丽琼向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》有效，合同价款为224500元；2、判令被告云南腾晋房地产有限公司、被告云南腾晋物流股份有限公司继续履行认购协议；三、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月2日，董丽琼自己并代亲戚毛永芬、赵利宏在安宁市腾晋国际陆港招商中心与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订了《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，2013年下半年开盘，开盘后签订正式购房合同。2013年3月18日被告昆明腾晋房地产经纪有限公司经办人称商铺有优惠活动，可以下浮单价，但须撤销原协议退款后另行签订协议。2013年4月23日原告与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商另行签订合同编号为A-021X的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，购买“腾晋国际陆港6-X板块”商铺，建筑面积50平方米，总价为224500元。之后经办人称有公司愿意加价收购此铺面，遂向我取走协议原件，之后遗失。因长期未开盘，2014年9月原告向被告云南腾晋房地产有限公司查询时发现自己并未登记在该公司客户中，向该公司提出履约要求被拒绝后，原告为维护自身的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告昆明腾晋房地产经纪有限公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。我公司受云南腾晋房地产有限公司的委托，负责“腾俊国际陆港”6-X地块项目（以下简称：该项目）的销售工作，与原告签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》仅是为招揽客户完成销售工作的一种手段。由于公司经营管理不规范，导致丁婕盗取盖有我公司财务印章的收据及空白的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》与原告私自签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，并且要求原告将招商诚意保证金汇入丁婕个人账户及其指定的个人账户。原告将招商诚意保证金从我公司办理退款后又把款项汇入丁婕个人账户及其指定的个人账户借机炒房，以获取更大的利益。作为常识，大家都应知道购买房屋、商铺的款项应交给公司而非个人。原告将款项汇入丁婕个人及其指定的个人账户存在明显过错。根据昆明市盘龙区人民法院做出的（2015）盘法刑初字第200号已生效《刑事判决书》确认，我公司盖章的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》为丁婕的犯罪行为所致，我公司并不知晓。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定：“意思表示真实是民事法律行为应当具备的条件。”即双方当事人意思表示真实是合同生效的条件之一。故我公司盖章的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》并不是我公司的真实意思表示，也不是出于我公司盖章的行为。《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》并非我公司与原告所签订，所以我公司也无法确认丁婕与原告约定的合同价款等犯罪内容。综上所述，我公司无法确认自身不知晓的犯罪行为和犯罪内容，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告云南腾晋房地产有限公司辩称，我公司与云南腾晋物流股份有限公司（以下简称“股份公司”）共同开发“腾俊国际陆港”项目（以下简称“该项目”），我公司负责该项目征地补偿、开发报建及招商等工作，后期该项目的运营由股份公司负责。我公司没有该项目的所有权，故无法与原告签订正式的买卖合同。我公司委托昆明腾晋房地产经纪有限公司（以下简称“经纪公司”）进行招商工作，约定由经纪公司招揽客户后与我公司签订购房协议，但经纪公司以自己的名义签订优惠活动协议或采用其他方式等招揽客户的行为，我公司并不知晓也未参与，这种招商手段完全属于经纪公司以自己的名义为了招揽客户私自做出的法律行为。合同具有相对性，诉争协议的主体为经纪公司，故我公司认为应当由经纪公司自己承担其法律责任。我公司与经纪公司是具有独立法人主体资格的公司，在法律关系上无任何关联。我公司不应当为经纪公司承担任何法律责任。我公司既未与原告签订过任何书面协议，也未收到过任何款项，故不应当承担履行诉争协议的义务。综上所述，请求人民法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告云南腾晋物流股份有限公司辩称，腾俊国际陆港属于国家重点项目，项目分别由保税中心、公铁联运、仓储物流园区、国际商贸城等几大核心板块组成。诉状中称的“腾俊国际陆港6-X地块”与实际项目不吻合，经纪公司与原告签订的优惠活动协议书，我公司不知晓，是丁婕等犯罪团伙的个人行为，与我公司无关。经纪公司是负责国际商贸城的销售代理机构，并与多家中介机构一起进行销售代理。在代理机构销售过程中，我公司不参与经纪公司的实际销售管理行为，但可以从监督控制层面进行监督。代理机构将有意向购买的客户带至腾晋物流股份公司后，签订正式的《商品房购销合同》并缴清房款后，物流股份才确认销售成果。而代理机构前期采用优惠活动或其他方式等营销手段，物流股份并不知晓也未参与，这种营销手段完全是属于代理机构为了招揽客户私自做出的行为。丁婕属于经纪公司的员工，盗用经纪公司印章合同，与客户签订《商铺认购协议书》，盗用财务的收据进行非法行为，经纪公司有过错责任，应承担相应的过错责任。物流股份公司、地产公司、经纪公司是三家具有完全独立法人主体资格的公司。三家公司独立经营、独立核算、独立管理、权益不共享、各司自负盈亏。经纪公司员工丁婕为了非法获利，违法与客户原告进行交易，与客户签订的合同，虚构具体房源，虚构项目名称，私自收受客户款项，并把原告客户的合同原件及收据原件等资料遗失，其犯罪行为已经给社会造成恶劣影响，给客户造成了重大损失，并已判刑16年。丁婕的非法行为，物流股份完全不知晓、不干涉、不可控。款项也没有进物流股份财务部，也不受股份公司财务支配。根据合同具有相对性原则，与原告客户的认购协议，股份公司没有义务为此承担法律责任。综上所述，请求法庭依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告董丽琼提交的证据《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》。被告昆明腾晋房地产经纪有限公司提交的昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法刑初字第200号刑事判决书和《云汇通司法鉴定所司法会计检验鉴定报告书》，本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，形成证据锁链，本院予以采信。其余证据，本院将综合全案予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告董丽琼与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订了合同编号为A-021X的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，约定：原告董丽琼购买“腾晋国际陆港6-2板块”商铺，建筑面积约50平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。针对本案的争议焦点：一、原、被告签订项目优惠活动协议书效力。本院认为，2013年4月23日原告董丽琼与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，该协议书为预约合同。依据传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。庭审中，原告董丽琼认可与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》属于预约合同，意思表示真实，故对原告董丽琼要求确认原、被告签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》效力的诉讼请求，本院予以支持。原告董丽琼要求确认合同价款为224500元的诉讼请求，由于原、被告未签订《商品房买卖合同》，原、被告签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》中对合同价款没有约定，因此，对原告董丽琼要求确认合同价款为224500元的诉讼请求，本院不予支持。针对本案的争议焦点：二、继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同，交付房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本院认为，根据预约合同的性质，预约合同不能适用强制履行，实际履行不能作为违约责任的基本形式，而且强制履行也有违合同意思自治原则。因此，对原告董丽琼要求继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、原告董丽琼与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司签订的合同编号为A-021X的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》有效；二、驳回原告董丽琼的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告昆明腾晋房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 李浩玲审 判 员 周树华人民陪审员 李云川二〇一七年七月十四日书 记 员 安宇恒 更多数据：