（2017）鄂02民终792号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-07-12
案件名称
郑辉与黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省黄石市中级人民法院
所属地区
湖北省黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑辉,黄石曼晶酒店管理有限公司,湖北联创房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终792号上诉人（一审原告）：郑辉，男，1989年8月22日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：郑勇（系郑辉之父），1962年10月13日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄石曼晶酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道138号。法定代表人：詹右铭，公司董事长。被上诉人（一审被告）：湖北联创房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道138号。法定代表人：詹右铭，公司董事长。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张苗，湖北元申律师事务所律师。上诉人郑辉因与被上诉人黄石曼晶酒店管理有限公司（以下简称曼晶酒店）、湖北联创房地产开发有限公司（以下简称联创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。郑辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判曼晶酒店、联创公司向其支付房屋租金216438.26元及违约金100099.93元；2、确认曼晶酒店27011号房屋（合同编号HS09002583）归其所有；3、或将案件发回重审；4、案件诉讼费用由曼晶酒店、联创公司承担。事实和理由：1、按照其与联创公司签订的《商品房买卖合同》约定，其购买曼晶酒店27011号房屋的首付款为263600元，在其交付236100元后，联创公司为了打开销售渠道，向广大购房人承诺以租金收益抵扣购房款，故同意以其应得的2009年3月25日至2009年9月24日的收益27500元抵扣首付款，并向其开具了首付购房款收据263600元，联创公司开具收据的行为和其接受收据的行为表明双方以实际的履行行为达成了对首付款如何支付的合意并已经实际履行，一审判决认定其交纳的购房首付款为236100元明显错误；2、其与联创公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、《曼晶酒店购房按揭协议》以及其与曼晶酒店、联创公司签订的《产权式酒店委托经营合同》均约定，其将购买曼晶酒店27011号房屋委托给曼晶酒店经营，曼晶酒店是以房屋总价值550000元的10%作为年租金收益，按季度支付给其，双方也一直是按这个约定标准履行到2012年12月份，随后曼晶酒店、联创公司在没有告知其的情况下，单方改变了租金收益的计算基数，以236100元的10%为年租金收益，向其支付了2014年3月30日前的租金收益，因曼晶酒店、联创公司于2015年4月30日单方发出公告解除《产权式酒店委托经营合同》，故截止2015年4月30日，曼晶酒店、联创公司差欠其的租金收益为550000×10%/12×67个月零5天-已支付租金91408.75元=216438.26元；3、其与曼晶酒店、联创公司签订的《产权式酒店委托经营合同》约定，逾期支付租金，每逾期一天，按当季度应付租金的8‰支付逾期利息，一审判决按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付逾期利息错误，曼晶酒店、联创公司每日应以当季租金的8‰支付从2014年3月30日起至起诉之日2016年9月8日止的逾期利息；4、其就是曼晶酒店27011号房屋的产权所有人，一审判决应支持其要求确权的诉讼请求。曼晶酒店、联创公司辩称，1、郑辉实际交付的首付款为236100元，其公司之所以同意以郑辉应得的2009年3月25日至2009年9月24日的收益27500元抵扣首付款，是当初卖房时的优惠政策，但由于郑辉的银行按揭款没有发放，现只能按郑辉实际交付的236100元计算购房首付款；2、未付清房屋全款，仅支付236100元的购房首付款，按揭贷款没有批下来，按照公平原则，郑辉的租金收益应按实际支付的购房款计算，而不是按合同约定的房屋资产金额550000元计算；3、其公司与郑辉约定的预期利息计算标准过高，一审法院有权予以调整，且调整后的标准符合法律规定；4、本案是房屋租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，郑辉关于确认物权的诉讼请求不是本案审理范围。请求二审法院维持一审判决结果。郑辉向一审法院起诉请求判令：1、曼晶酒店、联创公司向其支付租金216438.26元及逾期应付租金的利息100099.93元（按合同约定的日8‰的逾期利率，支付自支付租金截止之日2014年3月30日起至起诉之日2016年9月8日止）；2、确认其享有曼晶酒店27011房（合同编号HS09002583）物权（所有权、用益物权和担保物权）；3、诉讼费用由曼晶酒店、联创公司承担。一审判决认定事实：2009年4月份，郑辉（买受人）与联创公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：郑辉购买酒店一幢27单元27011号房，并于2009年4月10日支付首付款263600元，余款260000元办理银行按揭。郑辉（乙方）另与联创公司（甲方）签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方所购房屋总值人民币550000元，按此金额计算收益；本商品房委托酒店管理公司统一经营管理，由乙方、酒店管理公司、甲方共同签订《产权酒店委托经营合同》，并由酒店管理公司承租10年，依《产权酒店委托经营合同》约定条款每年向乙方支付购房款总值10%的租金。郑辉根据《商品房买卖合同》约定，向联创公司付款236100元，但其购房按揭款260000元未获得银行批准。2009年3月25日，联创公司向郑辉出具263600元的购房款收据，该263600元中包含郑辉所购房屋2009年3月25日至2009年9月24日期间的半年租金收入27500元。2010年9月15日，郑辉（甲方）与曼晶酒店（乙方）、联创公司（丙方）共同签订一份《产权酒店委托经营合同》，各方在合同中约定：甲方将购买的商品房即位于黄石市湖滨大道138号房号27011号房屋一套委托给乙方用于酒店经营；委托经营期限十年，从2009年3月25日起至2019年3月24日止，于每季度第一个月底向甲方支付当季度租金；乙方将甲方委托经营的资产金额人民币550000元的10%作为每年的租金回报给甲方；委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报；丙方以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为甲方租金回报及回购提供担保；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方。曼晶酒店按郑辉实际已支付的购房款金额236100元为基数，向郑辉支付租金的起止时间为2009年9月24日至2014年6月24日，累计支付给郑辉租金91408.75元。2015年4月30日，曼晶酒店、联创公司发出《公告》，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由曼晶酒店、联创公司承担。郑辉认为曼晶酒店、联创公司未按约支付租金，且擅自解约的行为违反合同约定，要求曼晶酒店、联创公司按合同约定，按照房屋资产金额550000元为基数，计算自2009年9月25日起至合同解除之日2015年4月30日止（共67个月零5天）期间的全部租金，扣除已支付租金后，支付剩余租金欠款，但曼晶酒店、联创公司认为租金应按郑辉实际支付的购房款金额236100元为基数计算，而不应按合同约定的房屋资产金额550000元为基数计算，并且应扣除郑辉的租金收入税款。双方协商未果，2016年9月8日，郑辉以曼晶酒店、联创公司拒付租金构成违约为由诉至法院。一审判决认为，郑辉与曼晶酒店、联创公司于2010年9月15日签订的《产权酒店委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应全面履行合同约定义务。郑辉按约将房屋交付曼晶酒店经营使用后，曼晶酒店亦应按约支付租金,现曼晶酒店逾期支付租金，已构成违约，应当承担继续履行合同义务的责任。根据郑辉与联创公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，郑辉应在支付购房全款后才可取得对所购房屋的处置使用权利并获取相应收益，但郑辉并未如约获取银行按揭贷款，根据郑辉（甲方）与曼晶酒店（乙方）、联创公司（丙方）共同签订的《产权酒店委托经营合同》约定，“委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报”，郑辉支付的实际购房款为236100元，其并未取得对该房屋全部的处置权利，故曼晶酒店根据郑辉所付价款236100元、年回报10%的比率向郑辉支付租金回报符合合同约定，且符合公平原则，对曼晶酒店、联创公司提出不应按合同约定的房屋资产金额550000元计算租金的抗辩理由应予以支持，对郑辉主张超出的部分，应不予支持。郑辉的租金欠款应为：236100元×10%/12×67个月零5天-已支付租金91408.75元=40737.17元。曼晶酒店、联创公司认为其支付的租金中应扣除相关税款，但并未举证证明，应不予采信。曼晶酒店、联创公司逾期支付租金使郑辉遭受的损失主要为逾期支付租金的可得利益，故其损失可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，郑辉主张的日8‰的逾期利率标准过高，对曼晶酒店、联创公司认为双方约定违约金过高请求调整的理由应予以支持。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金的违约金调整为，以租金欠款40737.17元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。违约金计算期限自曼晶酒店、联创公司已付租金截止之日2014年6月25日起至郑辉起诉的2016年9月8日止，郑辉请求超出的部分，不符合法律规定，应不予支持。根据曼晶酒店、联创公司的庭审陈述及《产权酒店委托经营合同》的约定，联创公司在《产权酒店委托经营合同》中担保人一栏盖章的行为应为对郑辉提供的保证担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，故联创公司应对曼晶酒店的租金欠款承担连带给付责任。案件系房屋租赁合同纠纷，与郑辉关于确认物权的请求系两个不同的法律关系，故对郑辉的该项诉求不予审理，郑辉可对该项诉求另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：1、曼晶酒店及联创公司于判决生效后五日内连带给付郑辉租金欠款40737.17元及违约金（以租金40737.17元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付自2014年6月25日起至2016年9月8日止）；2、驳回郑辉的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实除认定郑辉实际支付的首付购房款为236100元以及曼晶酒店是按郑辉实际支付的购房款金额236100元为基数支付租金有误外，其余认定基本事实属实。另查明，郑辉与曼晶酒店、联创公司于2010年9月15日签订的《产权酒店委托经营合同》第七条第一款约定，本合同的变更、解除和终止，需三方签订书面协议，否则无效。2011年8月31日，联创公司（甲方）与郑辉（乙方）签订《曼晶酒店购房按揭协议》约定，乙方所购曼晶酒店27011号房，总房款550000元，合同金额523600元，合同首付款263600元，贷款260000元，年收益55000元。1、甲方同意乙方实行内部按揭，按揭总额为260000元，按揭日期自2009年9月25日至2019年9月24日；2、乙方内部按揭实行两个利率，自2009年9月25日至2011年9月24日按银行同期商业年利率6.534%执行，每月还款2956.72元，从收益累计补发金额中一次性扣除，自2011年9月25日至2019年9月24日按银行同期商业年利率7.128%执行，每月还款3036.02元，月还款本息从每月收益中扣除，扣除月还款本息后剩余1547.31元，甲方按季度支付乙方税后剩余收益，如遇国家利率调整，该利率及还款额不变；3、乙方自愿提早一次性缴付剩余按揭款时，需提前1个月以书面形式通知甲方并经认可，且应给予甲方相应剩余按揭款1个月利息补偿金；4、内部按揭期间，乙方所购房屋抵押给甲方，乙方无权办理房产证或其它个人私下交易；5、本协议作为《商品房买卖合同》的补充，一式两份，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。双方按照该《曼晶酒店购房按揭协议》约定模式执行到2012年10月份止。2015年5月，郑辉与黄石欣曼晶酒店管理有限公司签订《租赁合同书》，郑辉将其拥有的原曼晶酒店1幢27层27011房出租给黄石欣曼晶酒店管理有限公司经营1年（从2015年5月1日至2016年4月30日）。本院认为，郑辉与联创公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，买受人郑辉支付首期购房款263600元，余款260000元办理银行按揭。郑辉于2009年3月25日向联创公司实际支付236100元后，联创公司同意郑辉以所购房屋2009年3月25日至2009年9月24日期间的半年租金收入27500元抵扣首期购房款的余款，并于当日向郑辉出具263600元的购房款收据（该时间段的租金之后没有向郑辉另行支付）。联创公司向郑辉出具263600元的购房款收据的行为，表明联创公司认可郑辉已按《商品房买卖合同》的约定交付了263600元首期购房款，且在郑辉与联创公司签订的《曼晶酒店购房按揭协议》中，联创公司亦确认郑辉支付首付款为263600元，故一审判决认定郑辉支付的首期购房款为236100元有误，本院予以纠正。郑辉提出其支付首期购房款为263600元的上诉理由成立，本院予以支持。郑辉与联创公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定，郑辉所购房屋总值为550000元，按此金额计算收益，同时，郑辉与曼晶酒店、联创公司于2010年9月15日签订的《产权酒店委托经营合同》又约定，曼晶酒店将郑辉委托经营资产金额550000元的10%作为每年的租金回报给郑辉，委托经营期内，不管曼晶酒店经营情况如何，曼晶酒店均须按本合同约定每年固定向郑辉支付其购买该房屋资产金额10%的年回报。上述约定表明曼晶酒店同意按郑辉购买房屋资产金额550000元的10%即55000元向郑辉支付年租金，曼晶酒店亦认可在2012年10月份之前，是按550000元的10%即55000元的标准向郑辉支付年租金。因《产权酒店委托经营合同》第七条第一款约定，本合同的变更、解除和终止，需三方签订书面协议，否则无效，故在曼晶酒店、联创公司没有向法院提供证据证明其与郑辉之间已签订变更年租金计算标准的书面协议或郑辉同意按236100元的10%收取年租金的情形下，曼晶酒店应按约定向郑辉支付55000元年租金，同时，本案系房屋租赁合同纠纷案，不是房屋买卖合同纠纷案，联创公司认为郑辉没有按约交付购房尾款，可以通过诉讼方式另行向郑辉主张支付购房尾款及损失权利，一审法院不能因郑辉没有按约向联创公司支付购房尾款，而认定应依据公平原则，曼晶酒店按236100元的10%向郑辉支付年租金，故郑辉提出曼晶酒店应按550000元的10%即55000元向其支付年租金的上诉理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案，曼晶酒店给郑辉造成的最直接经济损失，就是该房屋的租金收益，故一审判决以欠付租金为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付逾期利息并无不妥，郑辉提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷之诉，不是房屋确权纠纷之诉，故对郑辉提出要求确认其就是曼晶酒店27011号房屋的产权所有人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，郑辉已向联创公司交付的购房首付款为263600元，曼晶酒店应从2009年9月25日至2015年4月30日向郑辉支付租金为307847.01元（550000元×10%÷12个月×67个月零5天），减去曼晶酒店已向郑辉支付租金91408.75元，曼晶酒店还应向郑辉支付租金216438.26元（307847.01元-91408.75元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1779号民事判决主文第一项为：曼晶酒店、联创公司于本判决生效后五日内连带给付郑辉欠付租金216438.26元及逾期支付租金利息（以租金216438.26元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付,自2014年3月30日起至2016年9月8日止）；二、维持黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1779号民事判决主文第二项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6408元，由郑辉负担2026元，由曼晶酒店、联创公司负担4382元；二审案件受理费6408元，由郑辉负担2026元，由曼晶酒店、联创公司负担4382元。本判决为终审判决。审判长 王建明审判员 柴 卓审判员 乐 莉二〇一七年七月十四日书记员 田 梦 来自：