（2017）新0104民初3359号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-09-03

案件名称

万秀玲与王威房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

乌鲁木齐市新市区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万秀玲,王威

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民事判决书（2017）新0104民初3359号原告（反诉被告）：万秀玲，女，1976年2月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托代理人：张一峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：刘小英，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王威，男，1976年7月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人：范茹君黛，新疆恒瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）万秀玲与被告（反诉原告）王威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万秀玲的委托代理人张一峰与被告（反诉原告）王威的委托代理人范��君黛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万秀玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告王威继续履行2016年7月3日原被告签订的《房屋买卖补充协议》；2、判令被告王威解除关于乌鲁木齐市新市区北京北路3号西部豪庭国际超市小区12栋403室（房屋产权证号：20040103**）的抵押登记，并在抵押登记解除后3日内协助原告办理房屋过户手续和银行按揭贷款手续；3、判令被告王威向原告交付房屋水、电卡；4、判令被告王威支付原告违约金100000元；5判令被告王威支付原告律师代理费50000元；6、由被告王威承担本案诉讼费和诉前保全费5000元。事实和理由：2016年4月22日，原告万秀玲与被告王威签订《房屋转让合同书》约定，被告王威将其所有的位于乌鲁木齐市新市区北京北路3号西部豪庭国际超市小区12栋403室房屋以1728000元转让给原告万秀玲，但被告王威隐瞒该房屋抵押招商银行贷款1000000元的事实，致使双方交易无法进行。2016年7月3日，双方又签订《房屋买卖补充协议》约定，被告王威保证于2016年9月20日前办理解押手续，并配合原告万秀玲办理过户登记及银行按揭贷款手续。被告王威已经收取原告万秀玲购房款602000元，但至今未解除抵押登记，并在物业公司办理了新的水、电卡致使原告万秀玲无法购买水、电。综上所述，被告王威违反合同约定，按照《房屋买卖补充协议》应向原告万秀玲支付违约金和律师费，故提出如上诉讼请求。被告（反诉原告）王威答辩称：原告万秀玲购买房屋时知道该房屋在银行抵押的事实。虽然原告万秀玲向被告王威支付了60余万元，但由于原告万秀玲的个人征信问题，不能办理按揭贷款，未支付剩余购房款。导致被告王威也未尝还银行贷款��办理解押手续。原告万秀玲要求办理过户登记的请求无法履行。水、电卡不存在移交的问题，不能购买水、电系原告万秀玲未经其他住户同意将居住房改为商用，未按期支付物业费、采暖费所致。在履行合同过程中，被告王威没有违约，原告万秀玲主张违约金没有事实依据。关于律师费的承担问题，合同中未约定，聘请律师也不是强制性规定，不能由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王威向本院提出如下反诉请求：1、判令解除反诉原告王威与反诉被告万秀玲2016年4月22日签订的《房产转让合同书》；2、判令解除反诉原告王威与反诉被告万秀玲2016年7月3日签订的《房屋买卖补充协议》；3、判令反诉被告万秀玲支付反诉原告王威房屋使用费100000元；4、判令反诉被告万秀玲承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月22��，双方签订《房屋转让合同书》约定，反诉被告万秀玲以1728000元购买反诉原告王威位于乌鲁木齐市新市区北京北路3号西部豪庭国际超市小区12栋403室房屋。该合同约定的付款方式：2016年4月22日前支付购房款10%；2016年5月10日前付款25%；2016年6月10日前付款65%。合同签订后，反诉被告万秀玲履行了前两次付款义务，第三次付款至今未履行，构成违约，已达到合同解除条件，故提出如上反诉请求。针对被告（反诉原告）王威的反诉，原告（反诉被告）万秀玲答辩称：《房产转让合同书》与《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，应认真履行。签订合同时，反诉被告万秀玲不知道房屋抵押的事实，反诉被告万秀玲未支付剩余购房款不构成违约。反诉被告万秀玲同意涤除抵押，代反诉原告王威偿还银行借款，合同继续履行，不存在支付使用费的问题。综上，不同意反诉人的反诉请求。经审理查明：2016年4月22日，被告王威（甲方）与原告万秀玲（乙方）签订《房产转让合同书》。合同约定，被告王威将其位于乌鲁木齐市新市区北京北路3号西部豪庭国际超市小区12栋403室转让给原告王秀玲；房屋产权证号：20040103**；建筑面积212.79平方米；转让价格1728000元，原告于2016年4月22日前付款10%，于2016年5月10日前付款25%，于2016年6月10日前付款65%；原告向被告支付定金170000元；双方在合同签订30日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理产权过户手续；被告王威必须在2016年7月1日前将房屋交付原告万秀玲；被告王威未依约交付房屋或办理产权过户手续需向原告支付购房款10%的违约金；原告万秀玲中途毁约被告王威收取定金不退或扣已交房款10%作为违约金。合同签订后，原告万秀玲依约向被告王威支付购房款602000元。2016年7月3日，原告万秀玲与被告王威签订了《房屋买卖补充协议》约定，双方于2016年4月22日签订的《房产转让合同书》，因被告所有的上述房屋抵押至招商银行，导致原告无法办理银行按揭贷款手续，现双方达成如下补充协议：被告王威于2016年7月3日将房屋交付原告万秀玲，原告万秀玲为经营需要有权开始对房屋进行装饰装修改造；被告王威保证于2016年9月20日前办理银行及房屋登记部门相关解押手续，为办理上述解押手续所产生的费用由被告王威承担；被告王威完成相关解押手续后3日内配合原告万秀玲办理产权过户登记及银行按揭贷款；原告万秀玲以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，在房屋变更登记之日起20个工作日内办理银行按揭贷款并向被告王威支付剩余购房款，因政策原因��致银行发放贷款不足以支付剩余房款时，原告万秀玲需在该约定期限内以现金方式支付；被告王威保证已将房屋转让一事告知所有利害关系人（包括但不限于父母、子女、配偶等）其利害关系人不得对该房屋主张所有者权利；被告王威保证任何第三方不对该房屋享有追索权利，该房屋未被公安、法院等司法机关设定查封等措施；双方任何一方未按照本协议约定期间履行义务的，需向对方支付房屋总价款10%的违约金并赔偿装修费、诉讼费、律师费等相关费用。协议签订后，被告王威将房屋交付给原告万秀玲。原告万秀玲对该房屋进行了装修。但被告王威未办理解押手续，原告万秀玲遂起诉至法院。审理中，被告提出了反诉。2017年6月7日，招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（下称招商银行）出具的贷款信息显示，该房屋贷款余额共计948016.50元。原告万秀玲要求行使涤除抵押权并向本院交纳了950000元。另查明：原告为提起本案诉讼与北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所（下称盈科律师事务所）签订委托代理合同约定，支付盈科律师事务所代理费50000元，在判决生效后支付。以上事实有《房产转让合同书》、《房屋买卖补充协议》、招商银行的贷款信息表、委托代理合同及本案庭审笔录等证据存卷为证。本院认为，当事人协议一致，可以变更合同。本案原告万秀玲与被告王威在2016年7月3日签订《房屋买卖补充协议》是对2016年4月22日签订《房产转让合同书》约定的付款方式等进行了变更，合法有效，双方均应当认真履行。《房屋买卖补充协议》约定，原告万秀玲以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，在房屋变更登记之日起20个��作日内办理银行按揭贷款并向被告王威支付剩余购房款。被告王威未能在《房屋买卖补充协议》约定的期限内办理解押手续和房产过户手续，违约在先。导致原告万秀玲不能办理银行按揭贷款支付剩余购房款，系被告王威违约所致。被告王威以原告万秀玲未按照《房产转让合同书》的约定支付剩余购房款构成违约，请求判令解除《房产转让合同书》、《房屋买卖补充协议》并支付房屋占有使用费的请求本院不予支持。物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋虽然在招商银行办理了抵押，但原告万秀玲愿意行使涤除权，并已向法院交存950000元，故其要求被告王威继续履行合同，协助办理解押手续和产权过户手续的请求本院予以支持。《房屋买卖补充协议》约��，如被告王威违约需向原告支付房屋总价款10%的违约金并赔偿装修费、诉讼费、律师费等相关费用。被告王威未在约定的期间内为原告万秀玲办理解押和产权过户手续，构成违约。按照合同约定，被告王威应当支付原告万秀玲违约金172800元，原告万秀玲主张100000元的请求本院予以支持。原告万秀玲主张律师代理费50000元，符合合同约定，且该收费标准符合相关收费标准，本院予以支持。关于原告万秀玲主张被告王威返还水、电卡的问题，因被告王威已将房屋交付原告万秀玲，原告万秀玲又无证据证明被告王威持有水、电卡，故本院对原告万秀玲的该诉讼请求不予支持。关于原告万秀玲诉讼请求被告王威协助办理银行按揭贷款的请求，本院认为，原告万秀玲办理银行按揭贷款与被告王威无关联，不需要被告王威��助，故原告万秀玲的该请求本院不予支持。关于原告万秀玲主张诉前保全费的问题，因其未在指定期间补交诉讼费，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王威继续履行2016年7月3日双方签订的《房屋买卖补充协议》，在本判决生效后30日内解除位于乌鲁木齐市新市区北京北路3号西部豪庭国际超市小区12栋403室（房屋产权证号：20040103**）房屋的抵押登记手续并过户登记在原告（反诉被告）万秀玲名下；二、被告（反诉原告）王威支付原告（反诉被告）万秀玲违约金100000元；三、被告（反诉原告）王威支付原告（反诉被告）万秀玲律师代理费50000元；四、驳回原告（反诉被告）万秀玲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王威的反诉请求。以上被告王威给付原告万秀玲150000元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1650元（原告已预交）由被告王威负担，同违约金一并给付原告万秀玲；本案反诉费1150元（被告已预交）由被告王威自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员　　谢然军二〇一七年七月十四日书记员　　姜黎华速录员　　贾蕙如搜索“”