（2017）吉01民终3273号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 0001-01-01
案件名称
张旭明与长春隆基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张旭明,长春隆基房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3273号上诉人（原审原告）：张旭明，女，1966年9月29日生，汉族，住长春高新技术产业开发区。上诉人（原审被告）：长春隆基房地产开发有限公司，住所地长春高新技术产业开发区硅谷大街4000号1楼111A室。法定代表人：汤济泽，总经理。委托诉讼代理人：杨艳，该公司法务。上诉人张旭明因与上诉人长春隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张旭明上诉请求：1.撤销一审判决第三项，2.改判隆基公司赔偿张旭明房屋质量缺陷修复期间各项费用损失25481.77元；3.判令隆基公司对在验房时发现的存在质量缺陷问题又找不到司法鉴定机构进行鉴定的物品给予更换或协议赔偿。4.张旭明保留因隆基公司在司法鉴定过程中拒不提供图纸造成的不利影响进一步申诉权利。5.案件受理费由隆基公司负担。事实和理由：1.张旭明拒接接收房屋的理由是交付的房屋存在大量质量缺陷问题，而非商品房的饰件、设备标准不符合双方约定的标准。2.房屋质量问题存在缺陷需要返修重新组织验收，造成张旭明支付了费用却没享受到物业和采暖服务，该损失是因工程质量问题造成的直接损失，隆基公司应当承担赔偿责任。3.依据法律规定及双方合同约定，张旭明对于不符合质量要求的标的物有权拒绝接受，房屋交付时应当签署交接单。交付房屋时隆基公司单方面终止了交接手续，未在规定时间内接受房屋，责任不在于张旭明。隆基公司辩称：如果案涉房屋有质量问题，也应当属于维修范畴，不影响房屋办理交接手续，张旭明不收房，系其自身原因所致，不影响隆基公司客观上已经具备了交付条件。张旭明收取隆基公司逾期交房违约金的行为应当认定为张旭明对于逾期交房违约金数额的认可。隆基公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审，案件受理费、鉴定费、验房费均由张旭明负担。事实和理由：1.鉴定程序违法，长春澳泽达验房咨询有限公司出具的《���房报告》不能作为作出《修复方案》及《工程造价鉴定意见书》的依据。吉瑞建鉴字2017第008号《工程造价鉴定书》的二稿出来后张旭明对于二稿提出了14条意见，法院在组织质证前，未将意见提前发给隆基公司准备质证，导致隆基公司当庭出庭的人员均非工程师，对意见无法给出正确的质证意见，对于从造价鉴定征求二稿的52389元如何调至70654元造价公司没有给出意见，因此隆基公司认为该工程造价意见书不能作为判决的依据。2.因鉴定程序错误，鉴定费、验房费应由张旭明承担。张旭明辩称：《修复方案》所依据的是法院委托的吉林建大建筑工程检测有限责任公司《司法鉴定意见书》、长春市避雷消防设施检测中心提供的《等电位链接检测报告》及现场勘查。隆基公司在法院规定的时间内未提交证据证实其主张，系自动放弃其主张，即使���在程序问题，也只需要进行重新质证或者补充质证。张旭明向一审法院起诉请求：1.判令隆基公司赔偿张旭明因房屋质量缺陷造成的损失87084元；2.隆基公司赔偿张旭明延期交房违约金17693.64元；3.判令隆基公司赔偿因延期交房张旭明已付的取暖费及物业费2750.79元；4.验房费、诉讼费用隆基公司承担。一审法院认定事实：2010年10月23日，张旭明作为买受人与长春隆基房地产开发有限公司作为出卖人签订编号为×××号的《商品房买卖合同》，约定：张旭明购买隆基公司开发的长春恒大绿洲（一期）2幢3单元1911号房。建筑面积98.32平方米，房屋总价款629667元。出卖人应于2012年10月31日前交付买受人使用。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。后双方签订《补充协议》其中（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容），未明了处已得到出卖人合理解释）第十一条：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做、并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的饰件、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。2013年1月24日，隆基公司通知张旭明交房，并支付2013年1月23日前逾期交付违约金。张旭明后申请长春澳译达验房咨询有限公司对其购买的上述房屋进行验房，长春澳译达验房咨询有限公司2013年1月28日出具《验房报告》，内容为：门安装质量、窗安装质量、地面面层质量、墙面面层质量、顶棚面层质量、室内几何尺寸偏差等不符合国��现行法律、法规、规章及有关标准、建议相关部门对存在的问题进行整改。并支付验房费1000元。隆基公司对上述《验房报告》不予认可，张旭明向本院对其房屋内卫生间是否做等电位连接等申请鉴定，本院委托相关部门出具鉴定结论：长春市避雷消防设施检测中心于2016年5月27日出具《等电位连接检测报告》，内容为：淋浴喷头外漏部分、水龙头外漏部分、淋浴喷头支架外露部分、窗框外露部分、淋浴屏外露部分、淋浴喷头阀门（开关）外漏部分、水龙头阀门（开关）外漏部分未连接。吉林建大建筑工程检测有限责任公司2016年10月13日出具《司法鉴定意见书》，内容为：房屋室内几何尺寸中部分长度、宽度不符合规范偏差8mm的要求。房屋墙面平整度有两处不符合规范3mm要求。房屋垂直度部分不符合3mm及2.5mm要求。房屋阴阳角部分不符合3mm的要求。洗衣间地面找坡不够，有积水现象，达不到“无积水”现象的要求。房屋内墙面砖部分不符合规范要求。房屋强弱电插座间距：部分达不到水平间距不小于50cm的要求。房屋门窗安装部分不符合要求。中元国际（长春）高新建筑设计院有限公司出具《修复方案》，吉林瑞德工程项目管理有限公司于2014年5月2日出具《工程造价鉴定意见书》，内容为恒大绿洲一期2栋3单元1911室房屋质量问题恢复达标状态所需费用，工程造价70654元。另查明，2013年4月19日，张旭明向隆基公司出具《关于恢复局部等电位联结的申请》，内容为：2013年1月25日，业主在验收长春恒大绿洲2幢3单元1911室时未见局部等电位联结，而局部等电位联结作为一项最基本的、最有效的安全保护措施早已作为一项国家级强制性条文，要求在住宅设计施工中加以贯彻实施，为保障住宅使用人的人身安全，隐患用电时可能发生的漏电危险，业主再次郑重申请开发商尽快恢复长春恒大绿洲2幢3单元1911室未按国家规定漏做的局部等电位联结，尽早将合格的住宅产品交付业主。按合同规定，贵司应于2012年10月30日前将合规的住宅产品交付业主，对于因住宅质量问题延期无法交付房屋而带给业主的损失，业主一并提请赔偿。对于上述久拖未决的问题望贵司能予以尽早解决，否则业主将会采取进一步的申述维权措施。隆基公司工作人员回复为“同意业主要求，由此产生的费用争议待房屋维修完成后，另行协商办理。一审法院认为，张旭明作与隆基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，双方应严格按照合同约定履行自己的义务。张旭明作为买受人已经履行支付购房款义务，隆基公司亦应按照该���同约定及时交付质量合格房屋。一、关于张旭明所主张的隆基公司赔偿其因房屋质量缺陷造成的损失87084元的问题。因张旭明所委托本院作出的鉴定结论显示“恒大绿洲一期2栋3单元1911室房屋质量问题恢复达标状态所需费用，工程造价70654元。”隆基公司虽有异议，但未向本院提交证据证实其主张，因此，本院对张旭明此项诉讼请求支持数额为70654元。二、关于张旭明所主张的延期交房违约金17693.64元的问题。隆基公司抗辩认为根据双方签订的《补充协议》第十一条：买受人不得以出卖人交付使用的商品房的饰件、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。本院认为，《补充协议》系开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，但对张旭明签字部分（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容），未明了处已得到出卖人合理解释）已经进行加黑，此格式条款中亦未排除张旭明主要权利，因此该条款应属于有效条款，张旭明应严格按照上述条款接收房屋，因此其主张的逾期交房违约金本院不予支持；三、关于张旭明所主张的隆基公司赔偿因延期交房而已经支付的取暖费及物业费2750.79元的问题。根据上述《补充协议》，张旭明应按时接收房屋，接收房屋后必然会产生上述费用，因此，其主张的采暖费及物业费一项本院不予支持；四、关于张旭明所主张的验房费及鉴定费的问题，因，长春澳译达验房咨询有限公司出具的《验房报告》结论被法院委托鉴定机构出具的文书所支持，隆基公司主张长春澳译达验房咨询有限公司不具有相应资质，但上述机构的经营范围明确写明：房屋建筑工程质量技术咨询，室内环保检测与治理技术咨询；装修、装饰设计及技术咨询；房屋中介服务；因此出具上述《验房报告》符合相关规定，故张旭明所主张的验房费用1000元本院予以支持，关于鉴定费28000元因系张旭明主张权利产生的合理损失，且结论中隆基公司所销售的房屋存在原告所主张的问题，因此，本院对张旭明所主张的鉴定费28000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条（四）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告长春隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告张旭明因房屋存在质量问题恢复达标状态所需费用70654元；二、被告长春隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告张旭明验房费1000元、鉴定费28000元，共计29000元；三、驳回原告张旭明的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2451元由被告长春隆基房地产开发有限公司负担1789元，原告张旭明负担662元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，一、隆基公司二审中提交《工程质量验收记录》，证明：案涉房屋已经达到交付条件。张旭明质证意见：对证据的真实性无异议，对证据反映的客观事实有异议，经质量鉴定，房屋存在大量质量问题，不具备交付条件，属于违规将不合格房屋按合格房屋进行交付，根据司法鉴定共有8项房屋质量问题，都是国家强制性规范事项，所以五方提交的工程质量验收记录属于违规记录，根据双方签订的买卖合同房屋在交付时应办理验房手续，对方是在验房过程中因存在大量质量问题自动撤离交房现场，主动终止房屋交接程序，所以隆基公司���通知交房为正式交房的观点是错误的。二、张旭明二审中明确其上诉请求第2项中损失25481.77元具体包括：1.2013年1月24日-10月31日的延期交付房屋违约金17693.64元；2.因没有享受的待遇却已经支付的采暖费和物业费2750.79元；3.修复期间的费用5037.34元。张旭明二审中撤回对修复期间的费用5037.34元以及上诉状中第3、4项上诉请求的上诉。本院认为：张旭明与隆基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。2013年1月24日隆基公司向张旭明交付案涉房屋，验房过程中，经张旭明委托的长春澳译达验房咨询有限公司对案涉房屋的检验，案涉房屋存在瑕疵。但依据双方签订《补充协议》第十一条：“买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按��双方约定的标准进行修理、更换重做、并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的饰件、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”的约定，案涉房屋虽存在瑕疵，张旭明亦应接收房屋，故张旭明主张2013年1月24日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。张旭明虽主张案涉房屋存在大量质量缺陷其有权拒接收房屋，但在张旭明并无相反证据的情况下，依据《工程质量验收记录》应当认定案涉房屋主体无质量问题，张旭明应当依照《补充协议》第十一条的约定接收房屋，故张旭明此主张本院不予支持。一审法院委托的吉林建大建筑工程检测有限责任公司于2016年5月31日、6月29日、8月12日三次对案涉房屋进行现场勘查时，案涉房屋仍存在房屋室内几何尺寸偏差、墙面平整度等���题，应当认定隆基公司未在约定的60日内完成对案涉房屋的修缮义务，故隆基公司应当支付张旭伟因其未及时修缮房屋导致房屋无法使用的损失。鉴于张旭明自认其从2013年11月1日起使用案涉房屋，隆基公司又未提供证据证实张旭明在此之前已经实际使用案涉房屋，故张旭明主张隆基公司支付2013年1月24日至2013年10月31日的采暖费、物业费损失，本院予以支持。双方对于该期间的物业费为1453.2元、采暖费为1297.6元无异议，本院对此予以确认。隆基公司主张长春澳泽达验房咨询有限公司出具的《验房报告》不能作为作出《修复方案》及《工程造价鉴定意见书》的依据。但《修复方案》及《工程造价鉴定意见书》系依据一审法院委托的吉林建大建筑工程检测有限责任公司出具的SFJD-16-06号司法鉴定意见书及长春市避雷消防设施检测中心出具的《等电位连接检测报告》作出，隆基公司此主张无依据，本院不予采信。隆基公司还主张一审法院在在组织对吉瑞建鉴字2017第008号《工程造价鉴定书》质证前未将该鉴定书提前发给隆基公司准备质证，导致其无法给出正确的质证意见。但二审过程中隆基公司明确表示对此鉴定书无其他异议，因隆基公司对《工程造价鉴定书》并未提出实质性异议，故隆基公司仅依此程序瑕疵要求将本案发回重审及不承担鉴定费、验房费，本院不予支持。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第565号民事判决第一、二项；二、撤销长春高新技��产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第565号民事判决第三项；三、上诉人长春隆基房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付上诉人张旭明物业费人民币1453.2元、采暖费人民币1297.6元；四、驳回上诉人张旭明的其他诉讼请求及上诉请求；五、驳回上诉人长春隆基房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2728元，由上诉人长春隆基房地产开发有限公司负担2490元，上诉人张旭明负担238元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 张新华代理审判员 贺银婷二〇一七年七月十四日书 记 员 陈 钢 来自