（2017）沪02民终5875号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
汪美玲与史硕华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪美玲,史硕华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5875号上诉人(一审被告)：汪美玲，女，1953年7月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张继萍，上海张继萍律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：史硕华，女，1960年1月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曹琳(系史硕华之女)，汉族，住上海市。上诉人汪美玲与被上诉人史硕华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初22904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪美玲上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判驳回史硕华的一审诉讼请求。事实和理由：第一，程千健是居间方的实际经办人员，他出具的证人证言可以反映案件的真实情况，但是一审法院没有采纳。第二，本案是史硕华违约在先，根据网签合同附件三付款协议的约定史硕华应当在2016年4月20日之前支付第二笔购房款人民币(以下币种均为人民币)530,000元，但是史硕华并未支付，导致汪美玲无法涤除上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上存在的抵押。第三，汪美玲2016年5月10日就告知史硕华不再出售系争房屋了，并且表示愿意将已经支付的首付款700,000元返还，再赔偿相当于已付购房款20%的违约金即140,000元，但史硕华非但不同意，还直至2016年11月1日才提起解除合同的诉讼，放任损失扩大，系争房屋的价值评估时间节点应当定在2016年5月10日。史硕华辩称，第一，程千健并非系争房屋居间服务的经办人员，汪美玲在一审中请了律师，律师应当清楚民诉法中证人证言作为证据所应当具备的形式要件，现一审中程千健并未到庭质证，这份书面证词不符合民诉法的相关规定，因此对于程千健的证词效力史硕华不予认可。而且汪美玲说其与史硕华之间曾就第二笔购房款提前支付的事项达成口头协议也并不真实。第二，网签合同附件三中的第二笔购房款数额、付款时间与双方签订的《房屋买卖合同补充条款》约定的数额、付款时间不一致，应当以《房屋买卖合同补充条款》约定的为准，即双方办理系争房屋产权过户手续当日支付第二笔购房款900,000元。第三，汪美玲于2016年5月10日表示不再出售系争房屋后，并未提出过要返还700,000元购房款的事情，同年6月17日在一审法院开庭时提到过退还700,000元购房款，但是史硕华认为汪美玲无权解除合同，应当继续履行。后来因为汪美玲的丈夫起诉要求确认史硕华与汪美玲的合同无效，在一审法院的释明下史硕华撤回起诉，想等确认合同无效之诉判决后再行起诉请求继续履行合同，但是该案久拖不决，最终史硕华只能放弃购买系争房屋，转而请求解除合同并赔偿损失，因此史硕华并不存在消极扩大损失的行为。请求二审法院判决驳回汪美玲的上诉请求，维持一审法院判决。史硕华向一审法院起诉请求：1、自史硕华起诉状副本送达被告之日起解除史硕华与汪美玲于2016年1月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、汪美玲向史硕华返还已支付的购房款700,000元；3、汪美玲向史硕华支付损失赔偿金(包括：房屋差价损失869,819元；史硕华向居间方支付的中介费30,000元；以700,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，从2016年1月27日起至汪美玲实际返还700,000元购房款之日止的利息；史硕华在外租房成本，按照月租金2,400元从2016年5月1日起计算至判决生效之日止)。一审法院认定事实：汪美玲为系争房屋所有权人，系争房屋于2014年3月27日登记至汪美玲名下，系争房屋设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，债权数额为820,000元的抵押权。2016年1月27日，史硕华(买受人、乙方)、汪美玲(卖售人、甲方)签订《房地产买卖合同》约定，甲乙双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋；甲乙双方经协商一致同意系争房屋转让价款共计1,250,000元；甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年4月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿(第十条)；经甲乙双方协商一致，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《房屋买卖合同补充条款》约定，甲乙双方于2016年4月20日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；该房屋若尚有贷款，甲方同意在2016年4月20日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如需商业或组合贷款应在2016年4月20日前办理好贷款手续，甲方同意有义务积极配合乙方办理贷款手续，并提供相关材料；甲方出售的该房屋用途为住宅，并保证该房屋产权清晰可出售；该房屋售价为1,250,000元，乙方必需另支付装修补偿等费用为370,000元，甲方出售该房屋总收入为1,620,000元；付款方式为乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款700,000元，其中含已付的定金50,000元；甲乙双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款900,000元，尾款20,000元自行交接，此款项在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项费用后当日内由乙方立即支付给甲方；如甲乙双方有一方未能按合同约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金，同时违约方将另支付给居间方相当于上述房价2%金额的违约金。合同附件三付款协议约定：乙方于2016年1月27日前支付700,000元；2016年4月20日前支付530,000元；2016年5月20日前支付20,000元。合同签订前后，史硕华分别于2016年1月24日支付汪美玲定金20,000元，2016年1月25日支付汪美玲定金30,000元，2016年1月27日，史硕华通过中国建设银行账户向汪美玲转账支付购房款650,000元，共计700,000元。2016年4月20日前，汪美玲未还清系争房屋上存有的商业贷款和办理抵押注销手续，当日史硕华与汪美玲双方未能办理产权过户手续。截止2016年4月20日，史硕华名下的中国建设银行账户交易明细显示该账户余额920,000元。2016年4月24日，史硕华向汪美玲发告知函，载明就史硕华购买汪美玲名下的坐落于车站北路XXX弄XXX号XXX室房产之事项，已签订《房地产买卖合同》，依据第六条，汪美玲应当于2016年4月20日前与史硕华赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理过户手续，然而在约定时间内，汪美玲未按约办理申请过户手续；为此催告汪美玲：务必于2016年5月4日前与史硕华赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续，史硕华给予汪美玲上述宽限期，并不代表史硕华放弃追究汪美玲违约责任的权利，仅是史硕华给予汪美玲的履约机会。汪美玲收到该告知函后未协助史硕华办理系争房屋产权过户手续。2016年1月25日，上海仁丰房地产经纪有限公司出具收据一份，载明：付款人为史硕华，付款金额30,000元，物业地址为系争房屋，付款性质为居间服务费。一审法院另查明，2016年5月16日，史硕华起诉至法院，要求汪美玲履行《房地产买卖合同》，汪美玲支付史硕华逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿[案号为(2016)沪0109民初10836号]。史硕华于该案起诉状中诉称2016年5月10日史硕华与汪美玲双方见面协商未果，汪美玲称不愿意卖房。2016年8月10日史硕华撤诉。2016年8月2日，案外人杨某某(汪美玲之夫)起诉至法院，认为其与汪美玲系夫妻，2014年共同出资购买系争房屋，2016年1月27日汪美玲隐瞒杨某某独自与史硕华签订了买卖合同，汪美玲的行为系擅自处分夫妻共同财产，杨某某不同意售房，起诉要求确认史硕华与汪美玲签订的《房地产买卖合同》无效[案号为(2016)沪0109民初17062号]。该案审理中，因史硕华表示不要求继续履行《房地产买卖合同》且已于2016年11月1日提起一审诉讼，故杨某某于2016年11月22日撤回该案诉讼。一审法院再查明，法院于2016年12月7日向汪美玲送达起诉状副本。一审审理中，史硕华表示其主张在外租房成本损失系因为史硕华大部分资金都在汪美玲处，现因汪美玲违约导致史硕华无力购买其他相同地段、面积的住房，无奈只能在外租房居住，为此提交了载明出租方为案外人朱维强、承租方为史硕华，落款日期为2016年5月13日的租赁合同一份，约定朱维强将大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋出租给史硕华使用，租期为1年，自2016年5月18日起至2017年5月17日止；月租金2,400元。一审审理中，汪美玲称买卖合同签订后，其前往银行预约还贷时发现史硕华支付的首付款不足以还贷，故于2016年3月中旬与史硕华联系，要求史硕华提前支付第二笔房款，史硕华与汪美玲双方达成口头协议约定史硕华于2016年3月31日前支付第二笔房款，但3月31日史硕华未支付，直至4月11日预约还贷日史硕华仍未支付第二笔房款，4月19日晚上史硕华表示要付款，但银行已关门，最终由于贷款未结清导致4月20日未能办理过户手续。为此汪美玲提交了载明说明人为仁丰地产程千健的情况说明一份，内容为史硕华与汪美玲双方在车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖过程中，汪美玲于1月27日签订买卖合同当日收到史硕华首付款65万元，因汪美玲需要提前偿还银行贷款，曾和史硕华协商，史硕华同意于3月31日支付第二次房款，汪美玲与建设银行预约，最晚提前还款日为4月11日，直至4月11日当天，史硕华仍未支付第二次房款。史硕华对此表示2016年4月20日前汪美玲曾向史硕华及中介提出其家人不同意出售房屋，从未提到无钱还贷，史硕华与汪美玲双方从未达成口头协议约定史硕华于2016年3月31日前提前支付第二笔房款，汪美玲提交的情况说明上载明的程千健并非此次交易的经办人员，且出具情况说明也应由仁丰地产公司出具，而非由未到庭的个人出具情况说明，对该情况说明不予认可。一审审理中，汪美玲表示同意返还已收取的购房款700,000元，并于2017年2月24日将700,000元缴纳至法院账户，法院于2017年2月27日将该笔款项发放至史硕华账户，故史硕华申请撤回要求汪美玲返还购房款700,000元以及以700,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，从2016年1月27日起至汪美玲实际返还700,000元购房款之日止的利息的诉讼请求。一审审理中，因史硕华与汪美玲双方无法对系争房屋市场价值达成一致意见，经史硕华申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋市场价值进行评估，以2016年12月27日为价值时点，系争房屋的市场价值为2,489,800元。一审法院认为，系争房屋无论是否为汪美玲与案外人杨某某的夫妻共同财产，但产权登记在汪美玲一人名下，不动产物权登记具有公示效力，史硕华与汪美玲签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。《房地产买卖合同》约定史硕华于汪美玲双方于2016年4月20日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，该房屋若尚有贷款，汪美玲同意在2016年4月20日前办理好还清贷款和抵押注销手续，嗣后汪美玲未按约定在办理产权过户手续日前还清银行贷款，导致无法办理产权过户手续，该行为构成违约。汪美玲辩称史硕华与汪美玲双方曾于2016年3月中旬达成口头协议约定史硕华于2016年3月31日前支付第二笔房款，对此史硕华予以否认，汪美玲提供的证据不足以证明其主张，且归还贷款和注销抵押系汪美玲作为出售方的合同义务，故对汪美玲的该辩称意见，法院难以采信。现史硕华要求于起诉状副本送达汪美玲之日解除双方签订的《房地产买卖合同》，汪美玲表示同意解除，但对解除日期双方存有争议。法院认为汪美玲虽在2016年5月10日提出不愿意出售房屋，但史硕华并未同意并随即于2016年5月16日起诉来院要求继续履行合同，该案中史硕华虽撤回起诉，但并未作出解除合同的意思表示，因此《房地产买卖合同》解除日期应当为史硕华解除合同的意思表示到达汪美玲之日即起诉状副本送达汪美玲之日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于史硕华主张的房屋差价损失，从评估结果看，系争房屋的市场价自签约至今有较大幅度的上涨，史硕华因汪美玲的原因无法取得系争房屋产权，也无法享有价格上涨所带来的利益，史硕华主张该部分损失，具有事实和法律依据。法院兼顾双方合同履行情况、汪美玲的过错程度、系争房屋上涨情况、史硕华与汪美玲双方发生争议后的诉讼情况等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌情确定史硕华的损失金额为520,000元。关于史硕华主张的佣金损失30,000元，史硕华已经实际支付，且交易无法继续进行，属于实际发生的损失，汪美玲应当承担。史硕华主张的租金损失，不属于必然发生的损失，汪美玲在签约时并不能预见，故对该项主张，法院难以支持。判决：一、确认史硕华与汪美玲于2016年1月27日签订的《上海市房地产买卖合同》自2016年12月7日解除；二、汪美玲应于判决生效之日起10日内支付史硕华赔偿金共计550,000元；三、对史硕华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审审理中，史硕华表示网签合同附件三付款协议约定的第二笔购房款530,000元是不包括装修补偿款的，双方在《房屋买卖合同补充条款》中约定甲方(汪美玲)出售系争房屋的总收入为1620,000元，这其中除房屋售价1250,000元外，还包括了370,000元的装修补偿费用，另外《房屋买卖合同补充条款》“付款方式”中约定第二笔购房款应当在双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日支付，金额为900,000元。为了避免产生歧义，双方还约定了“以上条款为上述房屋的买卖合同条款中不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准”。另，《房屋买卖合同补充条款》之附件三是从网签合同的附件三中复制而来。以上事实，有《房屋买卖合同补充条款》及本院二审审理笔录予以证实。本院认为，汪美玲与史硕华就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同补充条款》是双方真实意思表示，合法有效。与《上海市房地产买卖合同》相比，《房屋买卖合同补充条款》约定的总金额及第二笔购房款金额均包括了装修补偿费用，而且《房屋买卖合同补充条款》中亦作出了合同中若有不明确处均以以上条款为准的约定，因此应当认定《房屋买卖合同补充条款》正文部分“付款方式”条款中关于购房款支付方式的约定是双方最终达成的合意。根据《房屋买卖合同补充条款》的约定，史硕华应当于系争房屋产权过户当日支付购房款900,000元，现系争房屋未能过户的原因系汪美玲未能及时涤除系争房屋上存在的抵押所致，一审法院据此认定汪美玲违约在先并无不当。汪美玲提供的证据不足以证明双方曾就付款时间节点提前至2016年3月31日达成一致的事实，故对其上诉认为史硕华违反双方口头关于提前支付第二笔购房款约定的观点，本院不予采信。汪美玲作为违约一方无权单方要求解除合同，其在2016年5月10日提出解除合同后亦未能及时返还700,000元购房款，导致史硕华无力在他处购房，结合一审法院查明的截止2016年4月20日史硕华名下的中国建设银行账户交易明细显示该账户余额920,000元的事实，史硕华在二审审理中表示其一直要求汪美玲继续履行合同，后因汪美玲之夫与汪美玲的确认合同无效之诉久拖不决才不得已请求解除合同及赔偿损失的意见，本院予以采纳。一审法院据此确定系争房屋的评估时间节点并根据评估意见，对房屋差价的赔偿金额进行了大幅下调，已充分考虑了本案的实际情况。汪美玲上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，汪美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,300元，由上诉人汪美玲负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 王 伟二〇一七年七月十四日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：