（2017）闽03民终1600号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-31
案件名称
蔡漾、莆田市建工投资集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡漾,莆田市建工投资集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1600号上诉人（原审原告）：蔡漾，男，1982年1月18日出生，汉族，居民，住福建省仙游县，委托诉讼代理人：黄丽仙、陈丽珊，福建倍拓律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道下磨居委会梅园西路三信花园六楼，统一社会信用代码913503001553452812。法定代表人：蔡秀金，总经理。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人蔡漾因与被上诉人莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡漾上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持蔡漾的一审诉讼请求，并判令本案诉讼费用由建工集团承担。事实和理由：1、一审中，蔡漾对建工集团提供的证据的真实性、合法性、关联性提出了诸多看法及意见，并形成书面质证意见提交法庭。一审判决认定双方当事人对对方提供的证据均无异议，不是事实。2、根据建工集团一审提供的证据，可以知道建工集团在竞拍涉案项目土地之前，对涉案项目地块存在规划调整等具体情况是完全了解、明知的；在建工集团取得涉案地块时，政府也明确由建工集团负责处理和解决PS-2000-（66-95）号地块上存在的安置问题，但建工集团都没有处理和解决。3、建工集团明知PS拍-2009-6号及PS-2000-（66-95）号地块的面积、用途不一致，应当解决却不解决，在交房后也怠于行使、不行使办证事宜。在蔡漾等购房户一再要求下，建工集团才于2015年5月5日向有关部门请示要求协调解决。4、本案逾期办证是由于建工集团的原因导致，非第三方原因造成，建工集团不能免责，应按合同约定承担违约责任。一审认定建工集团于2016年5月10日之前未能按约定办证系政府行为导致，并扣除15日办证宽限期，最终以2016年5月26日作为违约金的起算时间，减轻了建工集团的违约责任，是错误的。5、双方虽然对契税等费用是约定多还少补、不计利息，但该约定是基于建工集团按约定及时办结房屋权属证书的基础上。建工集团存在逾期办证的违约行为，主观上明显恶意长期占有并使用契税等费用。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，建工集团应支付契税等费用的资金占用期间的利息。被上诉人建工集团辩称：1、涉案项目地块因合并办理土地使用证的原因导致办证期限拖延，该事由属于非建工集团的原因造成，不是建工集团所能控制。后涉案项目截至2016年5月10日才具备申请房屋所有权初始登记的法定条件。据此，一审在扣除该期限及合理办证宽限期后，认定建工集团从2016年5月26日起承担逾期办证的违约责任，是正确的。2、《商品房买卖合同》明确约定契税等费用属于代收代付、不计利息、多还少补。因此，蔡漾主张契税等费用的资金占用期间的利息不符合合同约定。请求驳回上诉，维持原判。上诉人蔡漾向一审法院起诉请求：1、判令建工集团立即将坐落在莆田市××区××城路东侧和成天下小区第3幢18层1802号商品房的房屋所有权证和国有土地使用证办结并交付给蔡漾；2、判令建工集团支付给蔡漾自2014年5月18日起至蔡漾取得房屋所有权证和国有土地使用证之日止按已付款1148596元的日0.01%计算的违约金；3、判令建工集团向蔡漾支付以所收取的契税、印花税、预告登记费共计34548元为基数、按年利率6%计算的资金占用期间的利息。一审法院认定事实：2011年8月15日，蔡漾与建工集团签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定蔡漾向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田市××区××城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第3幢18层1802号房，该商品房建筑面积135.32平方米，单价为每平方米8488元，总价款为1148596元;该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”。附件六：《合同补充协议》第三条【关于产权登记的约定】：“1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因（包括但不限于规划验收、产权测绘或办证部门延迟等原因）造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。…。4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续”，第四条【代收费用】：“…。2、在交房前买受人应交的项目及标准如下：契税、房产交易费、测绘费…。3、以上代收项目和标准如与实际收取的项目及标准有出入，以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息。…”。合同签订后，蔡漾以首付加按揭贷款的方式向建工集团支付了房屋总价款1148596元。2013年6月21日，建工集团将上述房屋交付给蔡漾使用；2013年6月25日，蔡漾向建工集团预交纳契税34458元、印花税10元、预告登记费80元。一审法院另查明：2009年9月14日，莆田市国土资源局向莆田市建筑安装工程公司颁发莆田市【2009】莆国土资字第045号建设项目名称为PS拍-2009-6号建设用地批准书，批准用地面积15183.37平方米；2010年6月25日，莆田市城乡规划局向莆田市建筑安装工程公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201008023号城），建设项目名称和成天下1-3号楼；2010年12月24日，莆田市建筑安装工程公司更名为莆田市建工投资有限公司；2010年12月30日，莆田市建工投资有限公司更名为莆田市建工投资集团有限公司。2011年10月18日，莆田市城乡规划局向莆田市建工投资集团有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201108028号城），建设项目名称和成天下4-6号楼；上述两份建设工程规划许可证核准的总用地面积为18814.6平方米，即PS拍-2009-6号地块面积15183.37平方米和PS-2000-（66-95）号地块面积3621.68平方米的总和。2016年5月10日莆田市国土资源局城厢不动产中心给建工集团颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田市不动产权第CX05566号不动产权证书，该权利土地使用权面积8191.73平方米；并颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田市不动产权第CX05573号不动产权证书，该权利土地使用权面积6991.64平方米；上述二份不动产权证书均注明另包含PS-2000-（66-95）号地块面积总和3621.68平方米，即二份不动产权证书的宗地面积为18805.50平方米。一审法院认为，蔡漾和建工集团签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，蔡漾依约向建工集团履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用，但建工集团至今未为蔡漾办理房屋所有权证，其行为已构成违约，故蔡漾要求建工集团为其办理房屋所有权证合法有据，予以支持。蔡漾要求建工集团办理涉案房屋的国有土地使用权证，因合同补充协议第三条第4点约定“在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续”，现涉案商品房项目办理国有土地使用权证的条件尚未成就，故对蔡漾的该要求不予支持，蔡漾可待办证条件成就后再行主张权利。蔡漾同时要求建工集团支付按已付款的日0.01%计算自2014年5月18日起至实际为其办理房屋所有权证之日止的违约金，因双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证的违约责任作了变更，且在2016年5月10日之前未能按约定办证系政府行为导致，建工集团不应承担责任。在具备办证条件后建工集团仍未为蔡漾办理，依法应承担相应的违约责任，即建工集团依法应承担以蔡漾已付购房款1148596元为基数自2016年5月26日起至其为蔡漾办理房屋所有权证之日止按日0.01%计算的违约金。蔡漾同时主张建工集团按其所交契税等费用的年利率6%支付资金占用期间的利息，因合同补充协议第四条第3点约定：“以上代收行项目和标准除如与实际收取的项目及标准有出入，以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息”，故蔡漾的该要求缺乏依据，亦不予支持。因蔡漾按约定履行合同，没有违约，不存在过错，若根据胜诉情况确定案件受理费的负担，对蔡漾明显不公，故结合案件实际情况，酌情确定本案案件受理费由建工集团负担。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用》的解释第九十条规定，判决：一、莆田市建工投资集团有限公司应于判决生效之日起三十日内为蔡漾办理坐落在莆田市××区××城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第3幢18层1802号房屋的房屋所有权证，并交付给蔡漾；二、莆田市建工投资集团有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给蔡漾以购房款1148596元为基数自2016年5月26日起至其为蔡漾办理上述房屋的房屋所有权证之日止按日0.01%计算的违约金；三、驳回蔡漾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2103元，由莆田市建工投资集团有限公司负担。本院二审期间，蔡漾与建工集团均没有提交新的证据。经审理查明，对一审法院查明的事实，蔡漾与建工集团均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系蔡漾与建工集团双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对建工集团已收取蔡漾支付的办证费用的事实均无异议，本院予以确认。建工集团收取办证费用，应视为建工集团接受蔡漾的委托代为办理房屋权属证书。该《合同补充协议》第三条约定，如果因出卖人即建工集团的责任，买受人即蔡漾不能在涉案商品房交付后365日取得房屋权属证书的，蔡漾不退房的，建工集团承担逾期办证的违约责任；如果非因建工集团的原因，造成蔡漾无法在约定的期限内取得房屋权属证书的，建工集团不承担逾期办证的违约责任。根据建工集团一审提供的莆国资产权（2015）49号莆田市人民政府国有资产监督管理委员会文件等证据，可以证实涉案商品房所在的楼盘因为PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证导致办证期限拖延。考虑到本案实际情况，该事由确实不能由建工集团所控制，故应认定涉案商品房在该事由存在期间所导致的逾期办证系非因建工集团的原因所导致。因此，一审酌情将该期限予以扣除并给予建工集团15天的办证期限后，认定由建工集团按照合同约定承担逾期办证的违约责任，是合理的，并无不当，应予维持。蔡漾主张PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证的期间不予扣除不妥，本院不予支持。蔡漾主张建工集团应支付契税等费用的资金占用期间的利息，因该费用系为办证所支付，建工集团也系无偿为蔡漾代为办证，在建工集团未依约办证的情况下，也已判决由建工集团承担相应的逾期办证违约责任，故蔡漾的该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人蔡漾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2103元，由上诉人蔡漾负担。本判决为终审判决。审 判 长 林美双审 判 员 李 忠代理审判员 彭赵龙二〇一七年七月十四日书 记 员 倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 百度搜索“”