（2017）桂02民终834号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-12-04

案件名称

梁韬、柳州连和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁韬,柳州连和房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2017）桂02民终834号上诉人(原审原告)梁韬，男，壮族，1990年11月11日生，住广西柳城县，委托诉讼代理人梁俣强，男，壮族，1968年6月10日生，住广西柳州市鱼峰区，上诉人（原审被告）柳州连和房地产开发有限公司，住所地：柳州市桂中大道19号文源华都11栋3层。法定代表人：陈青兰，公司经理。委托代理人：朱紫燕，公司员工。上诉人梁韬因与上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初805号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁韬的委托诉讼代理人梁俣强、上诉人连和房开的委托诉讼代理人朱紫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁韬上诉请求：请求二审法院依法改判,支持上诉人在一审时提出的全部诉讼请求，即：1、判令被上诉人支付逾期交房而产生的违约金13705.66元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、另案梁俣强、梁群珍、梁国与连和房开签订的合同，和梁韬与连和房开签订的合同的第5页第八条“交付期限”进行对比，发现交房时间规定上有着不公平的区别-前者约定是2013年12月31日，后者约定2014年3月31日交房。既然两套房屋都属12号楼，验收日期一样，但梁韬的交房日期被推延90日，这属于连和房开利用梁韬不知前者合同许诺的交房时间的情形下，而故意设定明显对其有利的条款，致使梁韬基于合同的权利义务和客观利益失衡，违反了合同法的公平原则。故梁韬申请变更索赔计算期限，违约日同样按照2013年12月31日起计，即由原来的按111天逾期索赔，变更为201天。二、梁韬不存在逾期数十天办理贷款的行为。三、连和房开逾期交房事实存在。四、一审判决书认为“建设过程中因为下雨和高考原因共停工10天”给予被上诉人扣减逾期交付10天。故判决被上诉人实际逾期103天交房,依据购房合同关于出卖人逾期交房的违约责任的约定,被上诉人应当向上诉人支付的违约金6546元(340937×0.0002×96天)。对此,我有异议:第一,是工程项目建设的两年期间,柳州市的天气属于正常,并未发生诸如当年汶川地震一类的特大自然灾害,高考挨停工也都是十几年来各地的老规矩,以上都是在被上诉人承诺的两年施工期时,都不可能预计不到的因素,按此逻辑,如果被上诉人再讲什么高温、法定节假日一类的惯例,来作为逾期交房的理由,那也是成立的了?另外,河东片同期施工的,也有“柳堤水景”,“方兴苑”等楼盘,但人家那些开发商就没用所谓的雨天和高考一类苍白的理由来拖延交房半年。第二、上诉人庭审时提出了诉求:“被上诉人提供的延期交房的种种理由,在本小区其他业主的同类诉讼案中,能得到一审法院采信与否,上诉人要求在本案也能公平地享受同等待遇”。但据了解,与上诉人类似同样起诉被上诉人的几十个业主的判决先例中,就没有这个所谓扣减雨天、高考停工的理由。判决是否乌龙姑且不表,但是起码是难以公平和服众。三、讲个细节:记得在开庭前,上诉人进去刚坐下,主审法官用柳州话对我讲:“打官司是要讲证据的啵!你莫要见人家得赔了,你也想来码船边啊?”上诉人当时立马觉得自己变成了一个碰瓷的小丑,就预计到判决的结果了。但上诉人还是所:证据我有,但同案不同判也不应该吧。法官答道:那不一定。综上，上诉人请求二审法院以事实为依据,以法律为准绳予以评判裁决。被上诉人连和房开辩称：一审查明事实清楚，之前没有被扣除雨天等天数是因为被上诉人方是没有提供监理日志作为证据的，后来在上诉人这一批案子被上诉人方才提交的，所以一审法院判决天数是不一样的。我方一审时也提交的证据证明梁韬逾期办理按揭贷款的天数。上诉人柳州连和房开的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决并查明事实依法改判;2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误。一、一审判决认为“上诉人没有提供施工单位或监理单位的签证以证明施工受影响情况,因此不满足双方约定的上诉人可以据以延期交房的条件”,系严重判断错误。一审庭审中,上诉人依法提交证据单位签证《签证单》以及第三方有资质机构所出具的《气象证明》,其中单位签证《签证单》属于工程建设中《工程工期签证》的一个种类,《工程工期签证》通常都包括:停水、停电签证,不可抗力、雨天等非施工单位原因引起的工期延误。上诉人所提交的单位签证《签证单》以书面形式完整记录了施工现场发生的特殊情况,是施工单位、监理单位、建设单位共同对工期进展情况的郑重确认,直接关系到施工单位的切身利益,作为施工单位与建设单位的重要“签证”,属于工程结算的必要依据,必然是真实无误且符合日常经验法则的。一审法院认可双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,对双方均有约束力。该合同第八条明确约定“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期……2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金);3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划交更造成工期延误,以施工单位或监理单位的签证为准”。综上,本案中,作为《工程工期签证》的《签证单》从形式和内容上完全符合上述《商品房买卖合同》第八条关于“签证”的约定,并与第三方有资质机构所出具的《气象证明》相互印证,环环相扣,形成闭合证据链,有力证实了上诉人主张“据实延期交房”是具备充分法律和事实依据的。一审法院对单位签证《签证单》的性质与内容判断错误,导致事实不清,适用法律错误。二、一审判决认为上诉人主张“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算,没有法律依据且不符合事实。房屋建筑施工中,整个工程是整体延续的,对签订合同前工程施工期间“正常或非正常停电、停水、雨天、政府行为”所造成的工期延误予以忽略不计是不客观的,有违于公平原则的。因此,一审法院认为“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算是没有法律和事实依据的。三、一审判决认为上诉人主张“工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除”没有证据支撑因而不予采纳,是不符合事实的。柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局2012年至2014年间,多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》,对“中高考”期间的建筑工程施工作业作出明确限制,在“中高考”的当天更是全天禁止建筑工程施工作业。以上事实均为政府部门经过广播、电视、报纸等媒介大力宣传从而众所周知的,也符合日常生活经验法则的。本案涉案工程地处柳州市知名学区,坐落于重点学府柳州高中及柳州市,并且该两所学校也是柳州市“中高考”的重要考点,为了保证“中高”考期间考生有一个安静的学习和休息环境,以旺盛的精力参加考试,上诉人必然响应政府多部门下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》精神,做好相关停工工作,否则必将面临政府部门的严厉处罚。一审法院未对相关政策文件及法律法规予以详查,便武断地认定不存在的停工的事实是严重缺乏依据的。四、一审判决认为涉案工程“设计方案变更”没有提供施工单位或监理单位的签证,就不足以证明施工受影响情况不符合事实。涉案工程的变更必须是向有资质机构报批,经审核后方能作审计方案的变更,并且审计方案的变更涉及到工程量的变化,必然影响到施工单位方的切身利益,施工单位与监理单位之间必定有施工图纸、相关函件、签证的往来以确认工程量变化的事实。一审法院在审理过程中对施工图纸等证据不予认定是完全违背事实的,上诉人认为,因涉案工程“设计方案变更”而影响工程进度完全符合双方所签订《商品房买卖合同》的“据实延期交房条件”。综上所述,请求二审法院查明事实,依法纠正一审判决,作出公正处理,以维护上诉人的合法权益与法律尊严。被上诉人梁韬辩称，合同中正常或者非正常的停水停电、雨天等造成工期的影响是霸王条款，降水情况表无法证实降雨影响施工进度。柳州没有发生巨大灾害，雨水天气订立合同时，对雨水天气以及高考情况是可以预见的。一审法院认定事实：2013年7月29日，梁韬与连和房开签订《商品房买卖合同》，约定梁韬向连和房开购买位于柳州市文源华都12-1-8-12号商品房，房屋总价款为340937元。按合同第六条和合同附件四第一条共同约定，梁韬选择按揭贷款的方式交付房款。签署合同的同时，梁韬交付总购房款的30%，余款70%申请银行按揭贷款，梁韬应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年7月31日前到银行办理完所有按揭贷款手续。否则视为梁韬逾期付款，连和房开可单方解除合同并按合同第七条规定追究梁韬违约责任。合同第七条约定，梁韬未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，梁韬按日向连和房开支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，连和房开有权解除合同。连和房开解除合同的，梁韬按累计应付款2%向连和房开支付违约金。梁韬愿意继续履行合同的，经连和房开同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，梁韬按日向连和房开支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，连和房开应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付梁韬；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，连和房开如未按本合同规定的期限将该商品房交付梁韬使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开按日向梁韬支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，梁韬有权解除合同。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房开应当书面通知梁韬办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房开还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房开不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，梁韬有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房开承担。由于梁韬的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：梁韬承诺在连和房开发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开办理房屋交接手续，逾期视为连和房开已将房屋正式完整交付。梁韬依约支付了房屋首付款。2013年8月5日向贷款银行提交材料办理贷款手续。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。2014年7月20日，梁韬办理了交房手续领取房屋钥匙。梁韬认为连和房开逾期交房酿成诉讼。一审法院认为，梁韬、连和房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。双方在合同中约定的交房时间为2014年3月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房子已具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，梁韬主张以取得《竣工验收备案表》为交房条件并以此来计算连和房开逾期交房的时间没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，梁韬于2014年7月20日领取房屋大门住宅钥匙，则视为连和房开已将房屋交付梁韬。故认定连和房开存在逾期交房的事实，逾期交房期间为2014年4月1日起至2014年7月20日止，共计111天。连和房开辩称梁韬存在逾期付款行为，连和房开可以据此延期交房。关于合同约定的“到银行办理完所有按揭贷款手续”的时间的认定，连和房开认为是贷款合同签订的时间，而梁韬认为是提交材料办理贷款手续的时间。该院认为，按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当作出有利于梁韬的解释，采信梁韬的主张。梁韬提交的证据证明其于2013年8月5日向贷款银行提交材料办理贷款手续，超过了合同约定的贷款办理时间2013年7月31日，梁韬存在逾期5天付款的违约行为。基于公平原则，即使梁韬存在逾期办理完银行所有按揭贷款手续的情形，违约在先，连和房开也不应据此无限期延期交房，只能据此延期交房5天。故连和房开应当对其逾期交房106天（111-5天）承担违约责任。关于连和房开逾期交房的天数问题。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“……3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”根据《监理日志》并结合柳州市区降水情况气象证明，经统计核算，2013年7月29日至2014年3月31日期间，梁韬所购买的位于柳州市文源华都的12栋楼在建设过程中因下雨及高考等原因共停工10天。连和房开逾期交房111天，扣除据实予以延期的15天后，连和房开实际逾期交房96天。依据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，连和房开应当向梁韬支付的违约金为6546元（340937元×0.0002×96天）综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州连和房地产开发有限公司向原告梁韬支付逾期交房违约金6546元。本案诉讼费50元（梁韬已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司承担43元，梁韬承担7元。本院二审期间，梁韬、连和房开均未提交新证据，对一审查明的事实均没有异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院根据本案中双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款的约定认定连和房开构成逾期交房的事实，双方当事人对该事实的认定并无异议，连和房开与梁韬仅就延期交房的扣除天数提起意见。对于梁韬提出不应扣除雨天的主张以及连和房开称由于气候原因、中高考等因素导致工期延误应当参照《签证单》计算雨天停工的主张，本院认为，连和房开提交了《签证单》、《监理日志》来证实其逾期交房的原因，但因《签证单》的停工记载与《监理日志》不同，部分《签证单》上记载停工的日期在《监理日志》中依然有施工的记录，因《签证单》与《监理日志》均为连和房开所提供，而两证据存在冲突，应当以对其不利的证据为准，且从《监理日志》的内容看，应系涉案工程的原始记载，反映了涉案工程在施工过程中的真实情况，故一审法院依据《监理日志》及柳州市区降水情况气象证明已经相应扣除下雨及高考的天数并无不当，经本院核实，一审扣除据实予以延期的天数为10天亦无不当，本院予以维持。关于梁韬提出其并未逾期贷款的辩解，本院认为，梁韬提交的证据证明其于2013年8月5日向贷款银行提交材料办理贷款手续，超过了合同约定的贷款办理时间2013年7月31日，梁韬存在逾期5天付款的违约行为，因此，一审认定连和房开可以对此延期交房5天并无不当，本院予以维持。关于梁韬提出的其与另案当事人梁俣强、梁群珍、梁国所购买的房屋均属12号楼，因此计算逾期索赔时间应均从2013年12月31日起算。本院认为，另案梁俣强、梁群珍、梁国于2011年12月与连和房开签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月31日，梁韬与2013年7月与连和房开签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年3月31日，且签订合同当时梁韬亦未对交房时间提出异议，因此，梁韬计算逾期索赔的时间应从2014年3月31日起计算，故对于梁韬提出的该主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于连和房开认为延期交房应将全部工程施工期间的雨天停工计算在内的主张，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此扣除符合合同第八条规定据实延期的天数应在合同期内计算而不是在全部工程施工期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。因此连和房开公司主张将全部工程施工期间的延期事实计算在内没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于连和房开认为因设计发生变更可以延期的主张，上诉人提供的设计变更报建图也只证明设计发生变更的事实，但是否因该设计变更导致工期延期，延期多少天等均无其他证据予以证明，其提交的《签证单》与《监理日志》中均无因设计变更导致工期延长的记载。因此，上诉人主张因设计发生变更可以延期故不应当承担逾期交房的违约责任的观点缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人梁韬与上诉人连和房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100（上诉人梁韬已预交50元、柳州连和房地产开发有限公司已预交50元），由上诉人梁韬负担50元、上诉人柳州连和房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长　吴媚媚审判员　丘洪兵审判员　谭皓匀二〇一七年七月十四日代书记员　黄子晟搜索“”